내년 집값 기우뚱 갸우뚱 "서울 不敗"는 이구동성

'거래가 줄면서 시장이 다소 위축될 것이다. 하지만 서울 집값은 쉽게 내리지 않을 것이고, 양극화는 더 심해질 것이다.'

최근 여러 민간 연구 기관과 금융권이 개별적으로 발표한 2018년 주택 시장 전망의 대체적 '교집합'을 추려내면 이런 결론이다. 정부 규제와 금리 인상, 입주량 증가 등이 맞물리며 주택 시장에서는 관망세가 강해지고 수요가 감소할 것이란 전망이 많았다. 가격은 전국 평균으로는 약보합 또는 강보합에 머무는 가운데 지역별로는 세분화·차별화가 더욱 뚜렷이 나타날 것이라는 분석이었다. 서울 집값은 '하락'을 예상한 전문가가 거의 없는 가운데, 최대 10% 이상 상승을 예상하는 사람도 있었다.

◇"거래량 줄고 가격은 보합" 중론

전국 주택 거래량은 역대 최고강도 부동산 규제로 평가받는 '8·2 부동산 대책' 이후 급감한 상태다. 거래 신고를 '거래일 이후 60일 이내'에만 하면 되도록 해놓은 규정 때문에 주택 거래량이 절정이던 7월과 대책 직후인 8월을 직접 비교하기는 불가능하다. 하지만 '대책이 거래를 반 토막 냈다'는 게 현장 중론이다. 10월 전국 주택 매매 거래량으로만 봐도, 6만3210건으로 지난해 10월 대비 41.8% 줄었고, 올해 6~7월과 비교하면 약 35%가 줄었다.

주요 연구 기관은 이런 상황이 내년에도 계속될 것으로 내다봤다. 주택산업연구원(주산연)은 전국 주택 매매 거래량이 올해 93만건에서 내년 85만건으로 8.6% 감소할 것으로 전망했다. "대출 규제 강화, 금리 인상, 다주택자 양도세 중과에다 입주 물량 증가 등으로 시장 위축이 불가피하다"고 덧붙였다. 건설산업연구원(건산연)도 "관망세 확대와 수요 위축 등으로 기존 주택 거래량 감소는 불가피하다"고 밝혔다.

가격도 전국 단위로는 안정세가 나타날 것으로 봤다. 범위에 대한 평가는 엇갈렸다. 주산연은 전국 상승률을 0.2%로 예측했다. 올해는 1.4% 상승이었다. 건산연은 0.5% 떨어질 것이란 전망을 내놨다. 두 기관 모두 '수도권 보합 또는 소폭 상승, 지방 소폭 하락'을 전제로 이렇게 전망했다. 입주 물량 증가와 금리, 규제에 초점을 맞춘 결과다. 부동산114에 따르면 내년 입주 물량은 전국 43만9000가구로 올해(38만4000가구)보다 14.6% 늘어난다. 집계가 시작된 뒤 역대 최다 물량이다.

이런 가운데서도 하나금융투자는 '3% 이상 상승'을 점쳤다. 내년도 한국은행 소비자물가 상승률 전망치 2%를 살짝 웃도는 수준이다. '집값 폭등'을 예측한 보고서도 있다. 유진투자증권은 '2018년 건설 산업 전망' 보고서에서 전국 집값이 5% 상승할 것이라고 전망했다. 이상우 유진투자증권 연구원은 "분양 감소, 택지 부족, 재건축 이주 수요 등을 봤을 때, 국내 주택 시장이 규제나 금리로 막기 어려운 '장기 성장 구간'에 진입하고 있다"고 말했다.

◇"그래도 서울은 오른다"… 전세는 안정

올해 주택 시장에서 나타난 양극화는 내년 더욱 세분화하고 심해질 것으로 전망됐다. 서울 집값은 '정도 차이일 뿐 오를 것'이라는 게 대체적 견해였다. 건산연은 "수도권 내에서도 중심지와 외곽 간 온도 차가 발생할 것"이라며 "서울 주거용 부동산은 '안전 자산'이라는 인식이 점차 강해지고 있다"고 밝혔다.

또 "지방 시·군 지역 아파트가 하락세를 나타낼 것"이라며 "토지나 단독주택은 전국적 강세가 지속될 것"이라고 덧붙였다.

주산연도 수도권은 0.8% 상승하고 지방은 0.5% 내릴 것으로 내다봤다. '서울 지역 강세가 수도권 상승세를 이끌 것' '지방은 대량 입주가 본격화하고 지역 경제도 침체해 하반기에 후퇴기로 진입할 것'이라는 설명을 달았다. 김덕례 주산연 정책실장은 "서울은 1%대 중후반을 웃도는 상승률을 보일 가능성이 크다"고 말했다.

증권업계는 "지방도 오르고, 서울은 더 크게 오를 것"이라고 전망했다. 하나금투는 서울이 5% 넘게 상승하고, 지방은 1% 안팎 오름 폭을 보일 것으로 내다봤다. 채상욱 하나금투 연구원은 "내년 4월 시행되는 양도소득세 중과를 앞두고 서울 강남 등에선 '똘똘한 한 채'로 자산 집중화 현상이 나타나고 있다"며 "4월이 지나면 다주택자 매물 중심으로 매도량이 급감하겠지만 공급이 부족한 서울은 상승세가 계속될 것"이라고 말했다. 유진투자는 '서울 집값 12% 상승'을 예측했다. 시장 상승세가 소폭의 금리 인상이나 정부 규제로는 꺾을 수 없는 단계에 접어들었다는 것이다.

주택 임대 시세는 대체로 안정될 전망이다. 주산연은 전국 평균 전세 시세가 내년에는 보합에 머물 것으로 예상했다. 올해 1.5% 올랐던 수도권은 0.6% 오르고, 올해 보합이었던 지방은 0.5% 내린다는 전망이었다. '일부 지역은 역전세난 발생 우려가 있다'고 덧붙였다. 월세도 수도권만 0.1% 오르고, 지방은 0.4% 내릴 것으로 전망했다.

건산연은 전국 평균 전세가 0.5% 내릴 것으로 내다봤다. '지방에서 역전세 문제가 확대될 수 있지만, 일부 전세 수요자가 매수에 나서면서 어느 정도는 방어될 것'이라고 설명했다.