월세 160만원 받을때… 임대사업자면 세금 6만원, 아니면 86만원

2019년부터 연간 임대 소득이 2000만원 이하여도 과세 대상이 된다. 2018년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 한 경우도 2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대 소득은 소득세를 내야 한다. 정부가 13일 발표한 '임대주택 등록 활성화 방안'은 등록한 임대사업자에게는 세금과 건강보험료 부담을 줄여주고 미등록 사업자에게는 부담을 늘리는 데 초점을 맞췄다.

김영국 국토교통부 주택정책과장은 "1주택 보유자는 사실상 소득세나 건강보험료 부담이 늘지 않고, 2주택 보유자도 등록만 하면 부담이 많이 줄어든다"고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부가 그동안 투기 세력으로 지목했던 다주택자들에게 퇴로(退路)를 열어준 것"이라고 평가했다. 임대주택 등록 활성화 방안 세부 내용을 문답 형식으로 정리했다.

―1주택자인데 전셋집에서 살면서 월세를 받고 있다. 소득세를 내야 하나.

"부부 합산 1주택자로 월세를 준 집이 공시가격 9억원 이하 주택이라면 비과세다. 단, 9억원이 넘는다면 과세 대상이 된다. 전세로 살면서 본인 소유 집은 전세를 준 1주택자도 비과세 대상이다."

―2000만원 이하 임대 소득에 대하여 분리과세로 신고할 때 소득세 부담은.

"임대사업자로 등록하면 필요 경비율을 70% 인정받아 연 임대 소득 1333만원까지 세금이 매겨지지 않는다. 추가 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)도 받는다. 연간 2000만원의 임대 소득이 있는 사람이 8년 장기 임대하면 1년에 내야 하는 소득세는 7만원 정도이고, 4년 임대 등록 때에도 연 20만원 수준이다."(국토부는 같은 조건에서 임대사업자로 등록하지 않을 경우엔 연간 84만원의 소득세를 납부해야 해 8년 등록 임대 사업자보다 12배가 많다고 밝혔다.)

―2주택 보유자가 자가에 살면서 다른 집은 전세를 줬다면 전세 보증금도 과세 대상인가.

"아니다. 2주택자도 전세 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 월세 보증금도 비과세다. 예를 들어 보증금 2억원에 월세 100만원을 받는다면 연간 월세 소득인 1200만원에 대해서만 과세한다. 부부 합산 3주택 이상 소유자는 월세 소득에다가 임대 보증금에 대한 '간주임대료'를 더해서 과세한다. 간주임대료 계산 때 소형 주택(전용면적 60㎡·기준 시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형 주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세 대상에서 제외한다."(국토부는 비소형 주택 3채 이상을 전세로 내준 다주택자가 임대사업자로 등록하면 전세 보증금 합계가 16억8000만원이 넘으면 과세 대상이 된다고 밝혔다. 임대사업자로 등록하지 않으면 보증금 합계가 11억3000만원이 넘으면 세금을 물게 된다.)

―2000만원 이하 임대 소득에 대한 건강보험료 부과는 언제부터 시행되나.

"2019년부터이다. 2019년 임대 소득분에 대한 건강보험료는 2020년 10월 국세청이 건강보험공단에 제공한 과세 자료를 토대로 그해 11월에 부과된다."

―주택 임대 소득이 연 2000만원이 넘는 경우 임대사업자로 등록하면 건강보험료 감면을 받을 수 있나.

"2000만원 초과 임대 소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있다. 임대 등록 시 건강보험료 감면은 없지만, 소득세·재산세·취득세·종합부동산세 감면 등 각종 인센티브를 적용받는다."

―등록한 임대주택을 임대 기간 도중 매각할 수 있나.

"원칙적으로 임대 의무 기간 내 매각이 금지되고, 무단 매각하면 주택당 최대 1000만원의 과태료가 부과된다. 다만, 지자체에 신고한 뒤 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있다. 2년 연속 적자 등 사유로 임대사업자가 지자체 허가를 받은 경우엔 일반인에게도 양도할 수 있다."

―임대주택 전대(轉貸)가 가능한가.

"임차인이 등록 사업자와 협의 후 전대할 수 있다. 사업자와 협의 없이 무단으로 양도·전대할 경우 임대 계약 해지 등의 사유에 해당할 수 있다."

―양도세·종부세 혜택받으려면.

"내년 4월 1일 이후 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 혜택을 받으려면 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록해 8년 이상 임대를 해야 한다. 다만 이미 임대주택을 등록한 사업자 중 내년 3월 31일까지 새로 등록하면 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 혜택을 받는다."