2022년까지 임차가구 45%에 임대료 제한…등록 의무화 검토

정부가 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 다주택자의 임대주택 등록을 장려해 임차 가구의 주거 안정성을 높이겠다는 의도를 담고 있다. 임대주택 등록은 일단 집주인의 자율에 맡기지만, 전월세 시장 불안정이 지속될 경우 2020년 이후로는 의무화를 검토하겠다고도 밝혔다.

집주인이 임대 사업자로 등록할 경우 해당 임대 주택은 임대인은 임차인에게 임대료 연체 등 귀책사유가 없는 한 임대 의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절 불가능하므로 사실상 계약갱신 청구권이 적용된다. 또 임대 기간 임대료 인상 폭이 연 5%로 제한돼 사실상 전월세 상한제 효과도 있다.

국토교통부는 이 같은 등록 임대 주택을 2022년에는 전체 임차가구(약 900만가구)의 45%까지 높이겠다는 방침이다.

그동안 집주인들이 임대사업자 등록을 기피한 주된 이유는 소득이 노출돼 소득세를 내야 할 뿐만 아니라 건강보험료 부담이 증가하기 때문이다. 임대주택으로 등록할 경우 4년 또는 8년간 주택 매각이 제한된다는 문제점도 있다.

국토교통부에 따르면 2016년 기준 전국의 1937만 가구 중 자가거주 1102만가구를 제외한 835만 가구가 임차가구이며, 이중 약 70%인 580만 가구는 개인이 소유한 주택에서 전·월세로 생활하고 있다.

개인이 등록한 민간 임대 주택은 2012년 40만 가구에서 2016년 79만 가구로 지난 4년간 2배로 늘었지만, 전체 임대용 민간주택의 13% 수준에 불과했다.

정부는 이에 따라 세입자의 주거안정을 위해 임대사업자 등록에 따른 부담은 최소화하고, 혜택은 늘려 집주인들의 자발적 임대주택 등록을 늘려나간다는 방침이다.

이번 방안은 임대 소득을 얻고 있는 임대인이 임대사업자로 등록할 경우 소득세를 감면해주고 건강보험 지역가입자 전환에 따른 건보료 인상을 감면해주는 등의 혜택을 담고 있다.

예를 들어 연 2000만원의 임대 소득을 얻고 있는 집주인이 8년간 임대사업자로 등록할 경우, 등록하지 않을 때와 비교해 분리 과세되는 소득세가 84만원에서 7만원으로 줄어든다.

추가로 건보료 인상분은 2019년부터 연 154만원에서 31만원으로 감소할 전망이다. 건보료 감면은 우선 2020년까지 적용하고 등록 증가 효과와 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려해 2021년 이후 연장 여부를 검토하기로 했다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “베이비부머 등 은퇴자들을 중심으로 임대 주택 사업자로 등록하는 다주택자들이 많이 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다.

특히 내년 4월부터 조정지역의 다주택자에 대해 양도소득세 중과가 시행됨에 따라 양도소득세를 절감하기 위해 8년간 임대사업자 등록을 고려하는 경우도 나타날 것으로 예상된다. 이번 대책에 따라 8년 이상 임대하는 6억원 이하 주택에 한해 양도세 중과와 종합부동산세 합산이 배제가 적용되기 때문이다.

정부는 임대사업자 등록을 일단 집주인의 자율에 맡기되, 주거 불안정이 지속될 경우 전 월세 시장에 더 적극적으로 개입하겠다는 방침이다. 국토교통부는 “2020년 이후에는 임대사업자 등록 의무화와 계약갱신청구권 및 전월세상한제 도입을 검토하겠다”고 밝혔다.