2만가구 재건축 술렁…고덕동 대장주는

[아파트 맞수] 고덕동 대장주 ‘고래힐’ vs. ‘아이파크’

서울 강동구 고덕동에는 약 2만가구의 재건축 아파트가 몰려 있다. 이미 재건축이 완료된 곳도 있고, 한창 진행 중인 단지도 많다. 이 때문에 부동산 투자자들에겐 항상 관심이 높은 지역으로 꼽힌다.

고덕동에서도 ‘고덕 래미안힐스테이트(이하 고래힐)’와 ‘고덕 아이파크(이하 아이파크)’는 지역 주택시장을 주도하는 랜드마크이자 ‘맞수’ 아파트로 꼽힌다. 고래힐은 옛 고덕시영 아파트를, 고덕아이파크는 고덕주공1단지를 각각 헐고 재건축했다.

현재 공사 중인 고덕 그라시움(4932가구·고덕주공2단지 재건축) 등 다른 재건축 단지는 입주가 2년 이상이 남아있어 당장 입주하려는 수요자들은 두 단지 중 하나를 고민하는 경우가 많다.

두 아파트는 지하철 5호선 고덕역을 기준으로 동서로 마주보는 위치다. 매매가격은 59㎡와 84㎡(이하 전용면적) 기준으로 고래힐이 각각 5000만원 정도 비싸다. 하지만 입주연도가 5년 정도 차이나는 것을 고려하면 실질적인 매매가 차이가 크지 않고 아이파크가 오히려 선방하고 있다는 평가도 있다.

조선일보 땅집고는 지난 17일 고덕동을 찾아 고래힐과 아이파크를 직접 비교 분석했다. 고덕동 일대 부동산 공인중개사사무소들의 말을 종합하면, 고래힐은 입주연도와 대단지라는 측면에서 앞서고, 아이파크는 교통과 평면에서 비교 우위에 있다.

■상품가치는 ‘고래힐’ vs 입지가치는 ‘아이파크’

고래힐이 입주 연도와 가구 수에서 비교 우위다. 지난 3월 입주한 고래힐은 2011년 12월 입주한 아이파크보다 입주가 5년 정도 늦은 새 아파트다. 고래힐은 3658가구로 아이파크(1142가구)보다 규모도 배이상 크다. 대단지에 새 아파트라서 단지 내 커뮤니티 시설과 조경은 고래힐이 낫다는 평가가 지배적이다. 고덕동 A공인중개사무소 관계자는 “고래힐은 다른 아파트에는 없는 초대형 사우나가 커뮤니티시설에 설치돼 있어 입주민들의 자부심과 만족도가 높다”며 “고래힐 커뮤니티시설은 고덕에서 가장 뛰어나다”고 했다.

교통은 아이파크가 우세하다. 고래힐은 규모가 크다 보니 단지별 차이는 있다. 고래힐3단지와 아이파크를 비교하면 고덕역까지 걸어서 5~7분 거리로 비슷하다. 고래힐1·2단지는 고덕역까지 도보 7~15분 거리로 아이파크보다 상대적으로 멀다. 특히 지하철 9호선 4단계 연장사업이 추진돼 고덕역이 5·9호선 환승역이 될 경우 9호선 출입구는 아이파크와 가까운 동남로에 마련될 예정이다. 아이파크는 9호선 초역세권 단지가 되는 셈이다. 고덕동 B공인중개사무소 관계자는 “잠실·삼성·논현·강남으로 가는 3412버스가 아이파크와 고래힐을 모두 거치고, 자가용을 이용한 강남 접근성에선 큰 차이가 없다”며 “교통은 아이파크가 뛰어나다”고 했다.

고래힐2단지 주민은 5·9호선 고덕역까지는 상대적으로 멀지만, 지하철 8호선 연장구간(별내선) 선사역(2022년 개통 예정)을 걸어서 10분쯤 걸린다는 장점이 있다. 단지별 차이는 있지만 고래힐은 5·8·9호선을 모두 이용할 수 있을 전망이다. 그러나 아이파크는 황금노선으로 불리는 9호선 초역세권이어서 트리플 역세권인 고래힐보다 효과가 더 크다는 평가다.

교육 환경은 아이파크가 미세하게 앞선다는 평가다. 학군보다 교통 영향이 크다. 고래힐2단지는 명덕초등학교 학군이고, 고래힐1·3단지와 아이파크는 묘곡초등학교 학군이다. 중·고등학교는 학군에 차이가 없다. 초등학교 자녀를 둔 수요자들은 아이파크를 좀 더 선호하는 것으로 알려졌다. C공인중개사무소 관계자는 “도로를 건너 통학해야 하는 고래힐과 달리 아이파크는 길을 건너지 않고 통학이 가능하다”고 했다.

■“평면은 아이파크” vs “투자가치는 고래힐”

아파트 내부 구조를 보면 고래힐은 서울시 발코니 삭제 기준에 묶여 당초보다 발코니 면적을 1~2평씩 줄였다. 고래힐뿐 아니라 대부분 신규분양 아파트들이 이 규제에 걸렸지만, 어쨌든 규제가 강화되기 전에 분양한 아이파크는 발코니 삭제가 없어 내부 구조가 더 좋다는 평가다.

전용 60㎡ 미만 아파트는 발코니 규정이 적용되지 않아 고래힐이나 아이파크 모두 59㎡는 평면에선 큰 차이가 없다. 하지만 84㎡ 등 대형 주택형일수록 발코니 삭제가 영향을 미친다. 아이파크는 모든 가구에 전실(前室)을 두는 등 체감 면적이 넓게 느껴진다.

집값(실거래가)은 올 3분기 기준 평균가와 최고가 모두 고래힐이 우세였다. 59㎡ 평균가는 고래힐이 7억2000만원, 아이파크가 7억원으로 고래힐이 2000만원 비쌌다. 59㎡ 최고가는 고래힐이 8억원, 아이파크가 7억2000만원으로 고래힐이 8000만원 앞섰다.

84㎡도 고래힐 평균가는 8억9000만원, 아이파크 평균가는 8억5000만원으로 고래힐이 4000만원 비쌌다. 84㎡ 최고가는 고래힐이 9억원, 아이파크가 8억6000만원으로 고래힐이 4000만원 높았다.

중대형의 경우 아이파크 145㎡가 11억원, 고래힐 120㎡가 10억원대로 두 아파트 사이의 가격 격차가 더 크다.

부동산 전문가들은 고래힐의 가치를 아이파크보다 상대적으로 더 높게 평가했다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “아이파크는 고덕역 접근성이 좋고 상권을 이용하기 편리하다는 장점이 있다”면서 “입지적 장점은 아이파크가 조금 낫다”고 했다. 그러면서도 “고래힐의 상품 가치가 월등히 낫다”며 “향후 10년간은 고래힐이 더 높은 평가를 받을 것”이라고 했다.

반면 아이파크 중대형에 주목하라는 분석도 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “실수요자 입장에서 장래 자산가치 상승 가능성과 현재 매매가격 경쟁력을 본다면, 중대형은 아이파크가 가격과 평면에서 고래힐보다 경쟁력이 있다”고 했다.