24일부터 투기과열지구내 재건축·재개발, 5년내 재당첨 금지

앞으로 서울 전역과 경기 과천, 성남 분당구, 세종, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 재건축·재개발 주택을 매수하려는 수요자는 각별한 주의가 필요하다.

국토교통부는 지난달 28일 국회를 통과한 도시및주거환경정비법 개정안이 오는 24일부터 시행된다고 19일 밝혔다.

개정안이 시행되며 투기과열지구 내에서 한 번이라도 재건축·재개발 조합원으로 분양을 받았거나 재건축·재개발 일반분양에 당첨된 경우, 이후 5년간 투기과열지구 내에서는 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없게 된다. 조합원 분양 당첨일은 관리처분인가 시점, 일반분양 당첨일은 청약 당첨일을 각각 기준으로 적용받는다. 단, 24일까지 소유권 이전등기를 마친 주택은 이 규제가 적용되지 않는다.

예를 들어 김모씨가 투기과열지구 내 재건축을 추진하는 단지인 A아파트와 B아파트를 24일 이후 각각 사 들였다고 가정하다. A아파트의 관리처분인가가 2020년 1월 1일 진행됐고 김씨가 A아파트 조합원으로 아파트를 분양 받았다면, 김씨는 2년 뒤인 2022년 B아파트가 관리처분인가를 진행할 때 조합원 분양을 받지 못하게 된다. 대신 아파트 당시 가치 만큼 돈으로 받는 현금청산을 해야 한다.

이 경우 김씨가 A·B 아파트 모두 조합원으로 아파트를 분양 받기 위해서는 B아파트의 관리처분인가(조합원 분양시점)가 ‘5년 재당첨 제한’이 풀리는 2025년 이후에 이뤄져야만 한다. 김씨는 2025년 전까지 B아파트 조합원 분양뿐 아니라 투기과열지구 내에서 이뤄지는 다른 재건축·재개발 일반분양에도 청약신청을 할 수 없다.

바뀐 법의 적용을 받으면 재개발 아파트 조합원으로 해당 아파트를 분양 받은 순간 다른 재건축·재개발 아파트는 물론 일반 아파트에 청약할 수 있는 자격이 크게 제한되는 것이다.

다른 예로 송파구 잠실주공5단지와 강남구 은마아파트를 각각 이달 24일 이전부터 소유한 최모씨가 있다고 가정하자. 최씨는 두 아파트가 서로 5년 이내 분양(관리처분인가)을 하더라도 모두 조합원 분양을 신청할 수 있다. 법 개정 이전에 소유한 주택이어서 규제가 적용되지 않기 때문이다.

그러나 최씨가 24일 이후 추가로 또다른 재건축 아파트를 구입하거나 재건축 단지의 일반분양을 먼저 받았고, 그 후 5년 이내 잠실주공5단지나 은마아파트의 관리처분인가가 떨어졌을 땐 두 아파트 모두 조합원 분양을 신청할 수 없다.

이와 별개로 내년 1월 24일부터는 투기과열지구 내 재개발사업과 도시환경정비사업이 관리처분인가를 받게 되면 소유권이전등기까지 조합원 지위 양도가 금지된다. 단, 법 시행 전까지 사업시행인가를 신청한 단지는 조합원 지위 양도 규정이 적용되지 않아서 자유롭게 사고 팔 수 있다.

또 부산과 대구 등 지방 청약조정지역과 투기과열지구 내 재건축 조합원 분양 가구 수도 앞으로 1주택으로 제한된다. 지금까지는 수도권 과밀억제권역 내 투기과열지구의 재건축 조합원에 대해서만 1주택으로 제한했다. 이 규정은 다음달 10일부터 시행되며, 이날 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.