"단지내 상가는 절대 사지 마라…알짜는 딱 하나뿐"

[원포인트 레슨] “단지 내 상가 투자는 무조건 피하세요”

“LH(한국토지주택공사)가 공급하는 아파트의 단지 내 상가이든, 민간 아파트의 단지 내 상가이든 관계없이 단지 내 상가는 피하세요.”

국내의 수익형 부동산 전문가인 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 최근 땅집고와 가진 인터뷰에서 “단지 내 상가는 근린상가보다 수익률과 투자가치가 낮다”며 “사지 마라”고 단언했다. 그가 추천한 단지 내 상가는 딱 한 가지뿐이다. 단지내 상가이지만 중심 상권에 있고 노출 가시성이 좋아 근린상가 역할을 하는 곳이다. 그는 이런 상가를 ‘단지형 근린상가’로 이름 붙이고, 곳곳에 숨은 단지형 근린상가를 보물찾기 하듯 찾아보라고 추천한다.

-단지 내 상가를 왜 피해야 하죠.
“일단 수익률에 비해 가격이 지나치게 높습니다. 단지 내 상가가 최근 인기 상품으로 인식되면서 괜찮다 싶은 곳은 너무 비쌉니다. 전체적으로 단지 내 상가 수익률은 근린상가보다 연 1% 정도 낮아요. 분양가가 훨씬 저렴해야 하는데 그렇지 않은 것이죠. 그러다 보니 수익률에 맞춰 임대료를 받으려고 하면 다양한 업종이 입점하지 못하고 부동산 중개업소 위주로 입점하는 단지 내 상가가 태반입니다.

둘째로 상권이 활성화하기까지 시간이 오래 걸리는 경우가 많습니다. 단지 내 상가는 배후 아파트에 대한 소비 의존도가 높은데 아파트 입주율이 떨어지는 것이 큰 문젭니다. 그나마 분양가가 저렴한 단지 내 상가에서 이런 문제가 종종 생깁니다.”

-부동산 중개업소가 입점해도 수익률만 잘 나오면 문제없지 않나요.
“현재 임차인이 2년 후 인상된 임대료를 부담할 수 있느냐를 보면 부동산 중개업소는 대체로 그렇지 않고, 전세 장사를 끝내고 빠지는 경우가 많습니다. 수익형 부동산은 결국 수익률이 잘 나오느냐가 가장 중요하죠. 2년 후 임대료를 제대로 올릴 수 없다면 상가의 ‘몸값’에 문제가 생기죠. 부동산 중개업소는 시설투자 비용을 들이지 않지만 식음료 같은 업종은 시설 투자를 한 만큼 영업 유지 기간이 길어서 공실 관리 측면에서도 유리합니다.”

-단지형 근린상가란 무엇인가요.
“단지 내 상가 기능과 근린 상가 기능이 혼합된 것을 말합니다. 인천 연수구 옥련동 상권을 예를 들면 원흥아파트 단지 내 상가는 주변 지역 주민 유입이 많은 옥련시장과 붙어 있습니다. 또 배후 약 1㎞ 반경에 7000여가구가 입주해 있는데, 이 아파트들이 단지 내 상가를 둘러싸는 이상적인 상권의 형태입니다. 아파트 단지와 버스정류장이 가깝고, 상권도 정류장 옆에 연결돼 있습니다. 아파트 옆에 초등학교 2개와 중·고등학교가 1개씩 붙어 있죠. 이를 겨냥해 단지 내 상가에 학원과 병원이 들어와 있습니다. 1층엔 패션, 은행, 제과점, 안경점, 이동통신점, 패스트푸드점 등이 입점해 운영 중이죠.

이런 상권이 바로 단지형 근린상권입니다. 신한은행 옥련동지점이 입점한 '효명프라자'는 2006년 분양 당시 1층을 3.3㎡당 4300만~4500만원에 분양했습니다. 인천에서는 다소 높은 가격이었죠. 그런데 조기에 분양을 완료했고 임대도 일찌감치 끝났습니다. 지금도 이 상가에는 분식점, 이동통신점, 약국, 병원, 학원 등이 잘 갖춰져 우량 상가로 입지를 굳혔습니다.”

-이런 단지형 근린상가를 찾는 방법은.

“대로변에 노출돼 눈에 잘 띄면서 주변 아파트에 거주하는 주민 모두를 끌어들일 수 있는 힘이 있어야 합니다. 배후 가구 수와 아파트 단지 규모뿐 아니라 주출입구 위치와 교통 환경, 주변 상업지역과의 인접성도 고려해서 골라야 합니다. 학교나 시장을 끼고 있으면서 버스정류장이 가까우면 금상첨화죠.

단지형 근린상가는 신도시 10개가 만들어진다면 1~2개 있을까 말까 합니다. 수도권을 통틀어서 10~20개 안팎이죠. 그래서 단지형 근린상가를 찾는 것은 보물찾기와 같습니다. 이상적인 형태의 단지형 근린상가가 아니더라도 근린상가의 기능이 섞여 있는 단지 내 상가가 수익률 측면에서 훨씬 낫습니다.”

-단지 내 상가 투자자에게 조언한다면.
“대체로 근린상가는 중소 시행사에서 공급하는 반면, 단지 내 상가는 대형 건설사에서 분양해 공신력이 있다고 평가되는 것 같습니다. 그러나 투자자 입장에서는 시공사 브랜드만 볼 게 아니라 수익률과 상권을 따져봐야 합니다. 외부에서 찾아가기 어렵고 접근성이 좋지 않은 순수 단지 내 상가는 근린상가에 소비층을 뺏길 우려가 큽니다. 이렇게 되면 공실이 생기고 임대료가 떨어지면서 투자수익률도 동반 하락할 수밖에 없습니다.”