대지 3.3㎡ 호가가 7천만원, 활활 타오르는 구의역 주변

[발품 리포트-광진구 구의동] ②뜨거운 구의·자양재정비촉진구역, 대지 3.3㎡ 호가 7000만원

“강남에서 20억~30억원을 들고 온 투자자가 가격이 비싸다면서 혀를 내두르고 그냥 돌아갑니다. 건물주들이 대지 지분 1평(3.3㎡)당 7000만원대를 부를 정돕니다. 호가(呼價)가 너무 비싸 거래는 잘 안되지만, 건물주들은 배짱을 부리는 것이죠.”(구의동 A공인중개사무소 관계자)

지난 22일 조선일보 땅집고(realty.chosun.com)가 찾은 구의동 구의·자양재정비촉진구역은 ‘8·2 부동산 대책’으로 주춤한 구의동 아파트 시장과 분위기가 사뭇 달랐다. ‘강변SK뷰’ 아파트를 시작으로 촉진지구 안에 새 아파트가 들어서고, 문정동으로 이전한 동부지방법원과 KT부지의 개발 계획이 구체화하면서 주변 단독·다가구 건물 호가가 천정부지로 뛰고 있다.

■구의역세권 개발 본격화…‘스타시티’와 견줄 신흥 랜드마크

구의·자양재정비촉진구역은 구의역 주변 구의동과 자양동 일대 총 38만㎡를 개발하는 사업이다. 삼성동 옛 한국전력 부지만한 면적의 동부지방법원·KT 부지(7만8147㎡)를 개발하는 자양1재정비촉진구역이 핵심. 이 사업은 지난 2일 서울시 도시재정비위원회에서 사업계획안이 통과돼 본궤도에 올랐다. 2019년 착공할 예정이다.

계획안에 따르면 구청과 구의회, 보건소 등 ‘광진구 통합청사’가 지상 25층 규모로 세워진다. 39층 업무시설과 28층 호텔·판매시설, 공동주택 1357가구도 들어선다. 이 지역 부동산 업계에선 “구의·자양재정비촉진구역 사업이 완료되면 인근 건대입구역 ‘스타시티’와 맞먹는 신흥 랜드마크가 될 것”이라는 전망이 나온다.

자양1재정비촉진구역을 포함해 전체 촉진구역 내 주택 수는 2700가구로 예정됐다. 다른 뉴타운이나 재개발 사업과 비교하면 규모가 크지 않고 주상복합 아파트 위주다. 전체 면적 중 15만여㎡는 공원과 광장, 도로, 공공문화복합시설 등 공공용지로 조성돼 주거시설의 희소성이 크고, 광진구청 청사를 배후로 두는 만큼 주변 상가 수요가 풍부할 것으로 구의동 공인중개업소 관계자들은 전망한다.

지하철 한양대~잠실역(8.02㎞) 구간이 지상 운행 구간이어서 지하철 노선이 고가로 지나는 점은 아쉽다는 평가를 받는다. 이 구역을 관통하는 2호선 지상철이 소음과 진동을 유발하고, 도시경관도 해치기 때문이다. 지하철 2호선 지하화 사업은 용역 결과 경제적 타당성(B/C)이 매우 낮게 나와 사실상 무산됐다.

■주상복합 분양권 1억, 단독·다가구 호가 질주

구의·자양재정비촉진구역 주변 아파트와 단독·다가구 등 빌딩 거래 시장은 촉진지구내 개발이 속도를 내면서 활활 타오르고 있다. 이미 분양한 아파트 분양권에 프리미엄(웃돈)이 1억원씩 붙었고, 단독·다가구 주택 등의 대지 지분 시세는 3.3㎡당 5000만원대까지 올랐다.

우선 이 구역에서 가장 속도가 빠른 곳은 구의3재정비촉진구역이다. 옛 방지거병원 자리로 주상복합 아파트 ‘강변SK뷰’가 지난달부터 입주를 시작했다. 강변SK뷰는 전용면적 84㎡가 지난 6월 6억6500만원에 거래돼 분양가(5억6000만~5억8000만원)보다 1억원 정도 올랐다.

구의동의 B공인중개사무소 관계자는 “강변SK뷰는 가구수가 적어 애초에 분양권 거래가 많지 않았고 실거주 목적의 계약자가 많아 8·2 대책 여파는 별로 없다”고 했다. 2015년 전매 제한 해제 이후 현재까지 2년여간 분양권 거래가 총 13건 신고됐다. 강변SK뷰는 아파트 197가구와 오피스텔 133실로 이뤄졌다.

다음으로 사업 속도가 빠른 곳은 자양4재정비촉진구역. 아파트 264가구와 오피스텔 55실로 이뤄진 ‘래미안 프리미어팰리스’로 변신한다. 오는 10월 입주 예정이다. 래미안 프리미어팰리스는 84㎡가 2015년 3월 6억~6억3000만원에 분양했는데, 2년여 뒤인 2017년 5월 분양권 매물 7건이 평균 7억3000만원에 거래됐다. 1억원가량 웃돈이 붙었다.

단독·다가구 주택 거래는 주변 부동산 공인중개사들의 의견을 종합하면 그동안 매매가가 꾸준히 오르면서 촉진지구 내 상업용지 건물은 3.3㎡당 4000만~5000만원대, 준주거용지 건물은 4000만원대에 시세가 형성돼 있다. 그러나 매물이 많지 않고, 건물주들이 상업용지는 3.3㎡당 7000만원대까지 부르는 등 매도자 우위 시장이다.

이 지역은 지난 5월 시 도시재정비위원회에서 재정비촉진구역 재정비안이 수정·가결되면서 용적률이 종전보다 60~130% 상향되는 등 효율적인 건물 신축이 가능해졌다. 그러나 개별 필지별 개발이 불가능하고 주변 필지와 공동개발만 가능한 건물이 많은 점은 수요자들이 잘 따져봐야 한다.