대책 이후 서울 첫 분양 '공덕 SK', 청약 성공할까

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[분양단지 옆 진짜 집값]8·2대책 이후 서울 첫 분양 ‘공덕 SK리더스뷰’…청약 성공할까


서울 마포구 공덕동에 들어서는 ‘공덕 SK리더스뷰’가 분양에 돌입했다. 공덕 SK리더스뷰는 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 서울에서 분양하는 첫 단지다. 향후 분양시장을 예측할 만한 바로미터가 될 수 있다는 점에서 시장의 관심이 쏠린다.

16일 특별공급을 시작으로 17~21일 1·2순위 청약을 받는다. 아현뉴타운 마포로6구역을 재개발해 짓는 단지다. SK건설이 공급한다.

공덕 SK리더스뷰는 최고 29층, 5개동, 총 472가구의 주상복합 아파트다. 주택형은 59~115㎡(이하 전용면적)로 이뤄졌다. 이 중 조합원분을 제외한 ▲84㎡ 182가구 ▲97㎡ 47가구 ▲115㎡ 26가구 등 255가구가 일반에 분양한다. 2020년 8월 입주 예정이다.

공덕 SK리더스뷰가 속한 마포구는 청약조정대상지역·투기과열지구·투기지역에 모두 해당한다. 이에 따라 84·97㎡ 주택형은 중도금(분양가의 60%)의 40%(4회차)만 집단대출을 받을 수 있다.

서민·실수요자 요건을 충족하는 계약자에게 적용되는 LTV 10%포인트 완화 제도는 이용할 수 없다. 이 조항은 6억원 이하 주택을 살 때 해당하고, 공덕 SK리더스뷰 분양가는 최저 7억원이기 때문이다. 반면 주택담보대출(주담대)을 이미 받은 가구일 경우 대출 규제가 더해진다. LTV 비율이 30%로 축소된다. 115㎡ 주택형은 계약금 10%, 중도금 10%, 잔금이 80%다. 8·2대책으로 내놓은 각종 대출 규제를 모두 적용 받은 상태에서 분양에 들어가는 셈이다.

양도세 규제도 추가된다. 1가구 1주택자가 공덕 SK리더스뷰의 양도세 비과세 혜택을 받으려면 계약 후 2년 이상 거주해야 한다. 또 서울 전역이 투기과열지구로 지정된 영향으로 서울에 1년 이상 거주한 사람에게 우선 공급된다.

가점제(무주택 기간·부양가족 수 등에 따라 가점을 부여해 청약 기회를 차등하는 제도) 적용을 확대하는 이른바 ‘막차’를 타고 규제는 피했다. 다음달부터 청약 조정대상지역에서 85㎡ 이하 청약을 할 때 100% 가점제가 적용될 예정이다. 공덕 SK리더스뷰는 85㎡ 이하일 때 가점제 75%, 85㎡ 초과일 때 가점제 50%가 각각 적용된다.

조선일보 땅집고(realty.chosun.com)는 18일 공덕 SK리더스뷰의 분양 가격을 공덕역 일대 주상복합 아파트 실거래 가격과 비교했다. 먼저 공덕 SK리더스뷰의 분양가부터 살펴보면, 84㎡가 7억3410만~8억490만원, 97㎡가 8억1780만~8억8170만원, 115㎡가 9억6190만~10억1200만원이다.

공덕 SK리더스뷰 분양가를 주변 공덕역·백범로 일대 주상복합 아파트 단지의 2분기 이후 실거래가와 비교하면 일대 주상복합 ‘대장주’인 공덕파크자이보다 최고 1억원 이상 저렴한 수준이다. 다른 주상복합 단지보다는 비슷하거나 최고 6000만원가량 비싼 수준이다. 부동산 업계에선 “부동산 대책 이후 각종 규제를 적용 받은 상태에서 분양하는 아파트여서 분양 가격을 높게 책정한 것 같지는 않다”며 “워낙 많은 규제가 적용돼서 소비자들이 어떻게 움직일지는 한번 봐야 할 것 같다”고 말했다.

국토교통부에 따르면 이 일대에서 가장 비싸게 거래된 주상복합 아파트는 공덕동 공덕파크자이였다. 공덕파크자이 84㎡는 6월 9억5000만원에 거래됐다. 비슷한 층을 기준으로 공덕 SK리더스뷰 분양가와 비교하면 공덕 SK리더스뷰가 1억5000만원가량 저렴하다. 다만 이번 거래는 공덕파크자이 84㎡형 역대 최고가 거래였다. 이 거래를 제외하면 6월 5건이 평균 8억8000만원에 매매됐다. 이와 비교해도 여전히 공덕 SK리더스뷰 분양가가 공덕파크자이보다 7500만원 이상 저렴한 수준이다.

공덕파크자이는 입주 이후 집값 상승세가 가파르다. 2015년 7억원대에서 2016년 8억원대, 2017년 8억 후반에서 9억 초반대로 집값이 껑충껑충 뛰었다. 공덕파크자이는 최고 23층, 총 4개동에 288가구다. 2015년 9월 입주했다.

신공덕동 마포KCC웰츠타워는 118㎡가 5월 10억2200만원에 거래됐다. 공덕 SK리더스뷰 115㎡ 비슷한 층과 비교하면, 공덕 SK리더스뷰가 1000만원가량 저렴하다. 공급면적 3.3㎡(1평)당 매매가를 비교하면, 마포KCC웰츠타워가 2260만원, 공덕 SK리더스뷰가 2198만원으로 공덕 SK리더스뷰가 다소 저렴하다. 마포KCC웰츠타워는 총 122가구, 2개동, 최고 31층이다. 2011년 3월 입주했다.

신공덕동 펜트라우스 84.95㎡는 7월 7억7800만원에 팔렸다. 입주 이후 해당 전용면적 기준 역대 최고가 거래다. 비슷한 층을 기준으로 공덕 SK리더스뷰 분양가와 비교하면, 공덕 SK리더스뷰 84㎡ 분양가가 1000만~3000만원가량 더 비싸다. 펜트라우스는 총 476가구, 4개동, 최고 21층이다. 2011년 5월 입주했다.

신공덕동 대우월드마크마포는 96㎡가 7월 8억원에 거래됐다. 이 단지가 8억원을 넘은 것은 이번이 처음으로, 입주 이후 해당 전용면적 기준 최고가 거래다. 비슷한 층을 기준으로 공덕 SK리더스뷰 분양가와 비교하면, 공덕 SK리더스뷰 97㎡ 분양가가 6000만원가량 더 비싸다. 대우월드마크마포는 총 132가구, 2개동, 최고 20층이다. 2011년 11월 입주했다.

공덕동 마포롯데캐슬프레지던트는 191㎡가 7월 16억4000만원에 거래됐다. 공덕 SK리더스뷰 115㎡와 공급면적 3.3㎡당 매매가를 비교하면, 공덕 SK리더스뷰가 좀 더 비싼 것으로 나타났다. 마포롯데캐슬프레지던트는 3.3당 2110만원, 공덕 SK리더스뷰가 2198만원이었다. 마포롯데캐슬프레지던트는 총 114가구, 1개동, 최고 40층이다. 2009년 2월 입주했다.

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