8·2대책 직격탄 맞은 재개발·재건축, 틈새 지역도 있다는데

[땅집고 끝장분석]8·2대책 직격탄 맞은 서울 재개발·재건축, 틈새 지역도 있다는데

8·2 부동산 대책으로 투기과열지구로 지정된 서울·과천·세종에서는 3일부터 재건축 아파트를 사더라도 조합원 지위를 얻을 수 없다. 재건축 아파트에 대한 투자를 사실상 전면 제한함에 따라 이번 대책에서 가장 강력한 조치 중 하나로 평가된다. 현재 분양이 끝나 공사 중인 재건축 단지도 마찬가지다. 조합원 입주와 소유권 이전 등기가 이뤄지기 전까지 아파트를 매입해도 새 아파트를 받을 수 없고 현금 청산을 받아야 한다.

하지만 모든 재개발, 재건축 지역에 동일하게 초강력 규제가 적용되는 것은 아니다. 예를 들어 불가피하게 가지고 있던 아파트를 처분해야 하는 경우, 조합원 지위를 양도할 수 없다면 매도에 애를 먹을 것이다. 정부는 이런 사람들을 위해 다음 경우라면 예외적으로 조합원 지위 양도를 가능하도록 했다.

사업 속도와 진행상황에 따라 재건축·재개발 사업 지역이라도 규제를 받지 않는 지역이 있다. 땅집고는 이번 8·2대책을 심층 분석해 어떤 지역에 규제가 적용되고, 어떤 지역에선 규제를 적용 되지 않는지 세밀하게 분석했다.

■ 재건축 조합원 지위 양도, 어떤 아파트가 가능한가?

첫째는 투기과열지구가 지정된 2일 이전에 재건축 아파트 매매 계약을 체결한 경우다.

두번째는 재건축 아파트가 추진 초기 단계에 있어, 조합 설립조차 이뤄지지 않은 경우다. 이번 대책은 조합 설립인가 단계 이후부터 적용되기 때문이다.

서울에서는 강남 압구정동 현대아파트·목동 신시가지 아파트(추진위 설립 이전)나 대치동 은마아파트(추진위 설립)처럼 오랫동안 재건축이 지지 부진한 단지들의 경우 현재 아파트를 취득하면 조합원 자격을 얻을 수 있다.

셋째는 조합은 설립됐지만 재건축 사업 추진 속도가 느려 기존 투자자들에게 처분할 기회를 주는 경우다. 조합 설립 후 2년 내 사업 시행인가 신청이 없는 단지로 2년 이상 소유한 경우는 매도시 조합원 지위를 양도할 수 있다. 또 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유한 경우도 마찬가지다.

서울에서는 잠실동 주공5단지(2013년 12월 19일 조합설립인가), 강동구 둔촌 주공아파트(2015년 8월 5일 사업시행인가) 등 일부 단지의 경우 2년 이상 소유한 조합원은 현재 재건축 지위 양도가 가능한 상태다.

현재는 '2년'으로 정해진 위 기간은 다음달 '도시 및 주거환경 정비법 시행령'이 개정되면 각각 모두 '3년'으로 늘어날 예정이다. 2015년 4월 조합 설립 인가가 난 반포 주공1단지와 서초구 신반포 3차·경남아파트 등은 9월 시행령 개정 전까지만 양도가 가능하다는 점을 유의해야 한다.

■ 재개발 조합원 분양권, 서울 2만여 가구 전매 제한 해당 안돼

이번 대책으로 투기과열지구 내 재개발 사업지에서 관리처분인가 이후 단계부터 소유권 이전 등기시까지 조합원 분양권을 전매할 수 없게 됐다. 분양권 전매를 목적으로 한 투기 수요가 유입되는 것을 막기 위한 조치다.

재개발 단지에도 전매 제한이란 강력한 규제가 부과되기는 했지만, 적용 시기는 재건축에 비해 그나마 여유가 있는 편이다. 이르면 다음달 ‘도시 및 주거환경 정비법 개정안’이 시행된 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 따라서 현재 사업시행인가 이후의 재개발 구역이라면 나중에라도 분양권 전매 제한이 해당하지 않는다. 이 때문에 일각에서는 이 규제가 적용되지 않는 재개발 사업지들은 오히려 반사 이익을 누릴 수 있을 것이란 전망도 나온다.

서울 동대문구 이문1구역, 서대문구 북아현 2·3구역, 동작구 흑석3구역, 성북구 장위4구역 등 서울의 2만여 가구 규모 재개발 사업지가 이미 사업시행인가 이후 단계이기 때문에 조합원 분양권 전매에 제한이 없을 것으로 보인다. 과천·세종은 진행 중인 재개발사업이 없다.