온동네가 '재건축 바람'타는 목동, 8·2대책에서 살아남을까

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[우리동네 진짜집값]동네 아파트 대부분이 ‘재건축 바람’ 타는 목동, 8·2대책에서 살아남을까

서울 양천구 목동은 강남구 대치동, 노원구 중계동과 함께 서울에서 교육환경이 좋은 대표적인 동네로 꼽힌다. 교육 특구답게 학부모들이 선호하는 중·고등학교가 많고, 학원가도 발달해 있다.

최근 목동 집값은 신시가지아파트를 중심으로 가파르게 상승하고 있다. 신시가지아파트 14개 단지는 모두 1980년대 입주를 시작해 재건축 연한(첫 입주 후 30년)을 충족했다. 한국감정원에 따르면 지난달 목동이 포함된 양천구의 아파트 매매가격은 0.81%를 기록했다.

목동 아파트 가격이 강세를 보이는 것은 ‘재건축’이라는 강력한 호재의 영향을 받았기 때문이라고 볼 수 있다. 하지만 문제가 생겼다. 정부가 ‘8·2 부동산 대책’을 발표하면서 서울 전역을 투기과열지구로 지정한 것이다. 투기과열지구에선 재건축 단지의 조합원 지위 양도 등이 제한된다.

하지만 목동신시가지단지 중개업소 사이에선 “목동 재건축 아파트는 8·2대책으로 일부 영향은 받겠지만, 큰 영향을 없을 것”이라는 얘기가 나온다. 8·2대책은 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고, 재건축 조합원 지위 양도를 금지했다.

그러나 이 규제는 재건축 조합설립인가는 받았지만, 소유권이전 등기는 완료되지 않은 재건축 단지에만 해당된다. 목동신시가지아파트는 이제서야 재건축 사업 논의를 시작한 상황이라 조합설립인가가 된 곳은 거의 없다. 이 때문에 목동 아파트 단지에선 조합원 지위 양도제한 규제를 받지 않는다.

그러나, 8·2대책이 서울 전체를 투기과열지구로 지정하고, 대출과 세제 규제를 동시에 적용하고, 재건축 아파트 전체에 대한 규제를 강화한 측면이 커 목동 아파트 단지의 가격도 단기적으로는 상승세가 꺾일 가능성이 큰 편이다. 목동에 새로 아파트를 사려는 소비자는 조합원 지위 양도 규제는 받지 않겠지만, 양도세 비과세 요건 강화, 금융규제 강화 등 다른 재건축 아파트와 같은 규제를 받게 돼 어느정도의 타격은 불가피하다.

목동의 A공인중개사무소 관계자는 “목동신시가지아파트는 이제서야 재건축 얘기가 조금씩 나오기 시작한 곳이고, 조합 설립을 위한 조건도 충족되지 않은 경우가 많다”며 “아파트 철거를 눈 앞에 둔 강남권 재건축에 비해서는 목동 재건축은 이번 8·2 대책의 영향에서 자유로운 편”이라고 말했다.

조선일보 땅집고(realty.chosun.com)는 4일 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 올해 2분기 이후(4월~현재) 목동 일대 아파트 가격을 조사했다. 목동의 고가 아파트는 2000년대 중반에 지은 주상복합 아파트가 주도하고 있다. 그외 재건축 바람을 타고 있는 목동의 아파트 단지는 최근 실거래 가격은 59㎡(이하 전용면적 기준) 주택은 5억원대, 84㎡는 6억원 중반~7억원 중반 사이에 형성돼 있다.

최근 목동에서 가장 비싼 가격에 거래된 아파트는 목동현대하이페리온 2단지다. 지난 5월 208㎡이 21억원(36층)에 팔렸다. 155㎡는 이달 들어 13억5000만원에 거래됐는데, 지난해 8월 12억8800만원에 거래된 것과 비교하면 집값이 올랐다. 119㎡는 지난달 12억5000만원에 팔렸다. 목동현대하이페리온 2단지는 2006년 12월 첫 입주를 시작한 곳으로, 최고 40층, 4개동, 576가구 규모다.

총 2550가구 규모의 대단지 목동신시가지7단지(1986년 입주)에선 이달 들어 59㎡가 8억4900만원(3층)에 거래됐다. 지난해 8월 7억4500만원(5층), 7월5500만원(5층) 거래와 비교하면 약 1억원 올랐다. 이 외에 66㎡는 지난달 11건 거래됐는데, 가격은 8억9800만원(6층)~9억5000만원(4층) 사이였다. 89㎡는 지난 5월 11억7500만원, 101㎡은 이달 13억원에 각각 팔렸다.

목동한신청구(1512가구, 1997년 입주) 84㎡는 이달 들어 8억원에 거래됐다. 지난해 8월 7억2000만원 거래와 비교하면 가격이 약 8000만원 올랐다. 84㎡은 이달 7억7500만원에 거래됐다.

목동현대1차아파트에선 이달 들어 84㎡가 7억5000만원에 팔렸다. 지난해 11월 7억9700만원에 거래됐던 이 아파트 84㎡는 올해 5월엔 8억2500만원까지 올랐다. 그러나 이후 다시 7억원대로 내려앉았다. 59㎡는 지난 5월 6억1000만원~6억5000만원 사이에 실거래가가 형성됐다. 이 아파트는 1997년 12월 입주했으며 최고 21층, 3개동, 242가구로 구성됐다.

목동롯데캐슬위너 84㎡는 이달 들어 6억9500만원에 거래됐다. 지난해 8월 6억1500만원~6억5000만원 사이에서 거래된 것과 비교하면 소폭 상승했다. 이 외에 59㎡는 이달 5억7300만원, 114㎡는 지난달 7억9800만원에 팔렸다. 목동롯데캐슬위너는 최고 25층, 13개동, 총 1067가구로, 2005년 6월 입주를 시작했다.

그 외에 지난달 거래를 살펴보면, 84㎡를 기준으로 목동대림(262가구, 1994년 6월 입주)이 6억9500만원, 우성(332가구, 1992년 4월 입주)이 6억8000만원, 목동2차아이파크(111가구, 2004년 8월 입주)가 6억1800만원에 각각 거래됐다.

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