다주택자 내년 4월후 집 팔면… 3억 차익에 1억5000만원 '세금 폭탄'

이번 8·2 부동산 대책으로 내년 4월부터 다주택자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 문답으로 궁금증을 풀어본다.

―세율이 높아지나.

"그렇다. 지금은 집을 팔아 남긴 차익에 대해 기본 소득세율(6~40%)만 적용한다. 하지만 내년 4월부터는 두 채 가진 사람은 기본 세율에 10%포인트를, 3채 이상 가진 사람은 20%포인트를 가산해서 양도세를 물린다. 게다가 내년 4월부터는 다주택자에 한해 장기간 주택을 보유할 때 특별공제가 없어져 세 부담이 추가로 늘어난다. 이 제도는 양도 차익의 10%(3년 보유 시)에서 최대 30%(10년 이상 보유 시)를 깎아주는 방식이다."

―실제 세금 부담이 얼마나 커지나.

"10년 보유하다 올해 팔아서 1억원의 차익이 생겼다고 가정하자. 소유한 주택 숫자와 무관하게 올해는 1100만원을 부담해야 한다. 하지만 같은 조건으로 내년 4월 이후에는 2주택자는 2900만원을 내야 하고, 3주택자는 3870만원을 내야 한다. 10년 보유하고 3억원의 차익을 얻었다면 올해는 주택 소유 숫자와 무관하게 5950만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 내년 4월부터는 2주택자는 1억2340만원을, 3주택자는 1억5320만원을 내야 한다. 따라서 다주택자는 내년 4월 이전에 집을 팔아야 세 부담을 줄일 수 있다."

―어떤 지역에 있는 주택을 팔았을 때 세금이 중과(重課)되나.

"양도세 중과는 조정대상지역 안에 있는 집을 팔았을 때만 적용된다. 조정대상지역은 서울 전역, 세종, 경기도 7곳(과천·하남·성남·고양·광명·남양주·동탄2신도시), 부산 7곳(해운대·연제·동래·부산진·남·수영·기장)이다. 다주택 여부는 전국을 대상으로 계산한다. 예를 들어 서울에 한 채, 강원도에 한 채를 갖고 있다면 2주택자로 간주한다. 이때 강원도 집을 팔면 지금처럼 기본 세율만 적용되지만, 조정대상지역인 서울 집을 팔면 기본 세율에 10%포인트를 더해 양도세가 매겨진다."

―내년 4월 1일 이후 적용한다면 3월 말까지 계약만 해도 되나.

"아니다. 내년 3월 31일까지 잔금 납부를 마쳐야 한다. 내년 3월 말에 매매계약을 했더라도 4월 초에 잔금을 받는다면 중과세된다."

―1가구 1주택자에 대해서도 비과세 요건이 강화된다는데.

"조정대상지역 안에 있는 주택에 한해 비과세 요건이 강화된다. 지금은 1가구 1주택자이고 팔 때 가격이 9억원 이하이면 살지 않았더라도 2년 이상 보유만 했어도 양도세를 물지 않았지만, 8월 3일부터는 2년 이상 실제 살았다는 걸 증명해야 양도세를 면제받을 수 있다."