강남 말고 A급 투자처를 찾는 가장 손쉬운 방법

[부룡의 실전투자 시크릿] ⑤ 상승장에서 투자하는 방법

“상승장에서는 무엇보다 중심 지역에 투자하고, 중심지 가격이 너무 올랐다 싶을 땐 외곽 지역을 찾아보세요. ‘갭 메우기’ 현상을 예상하고 투자하는 것입니다.”

부동산 실전 고수로 꼽히는 신현강씨는 최근 대형 서점 경제·경영분야 베스트셀러에 오른 저서 ‘부동산 투자 이렇게 쉬웠어?’(지혜로)에서 최근과 같은 부동산 ‘상승장’에서 투자하는 방법을 설명했다.

인터넷 투자 관련 사이트 등에서 ‘부룡’이란 필명으로 20년 이상 활동한 그는 다음(daum) 카페 ‘행복재테크’에서도 인기 칼럼니스트로 활동 중이다.

■상승장의 투자기술 첫번째, ‘입지’에 투자하라

부동산 시장이 살아날 때는 입지가 좋은 지역부터 가격 상승세가 시작되므로 A급 지역에 먼저 투자하는 것이 유리하다. 그런데 A급 지역에 관심을 가지라는 말을 하면 사람들은 제일 먼저 서울 강남이나 목동, 판교와 같은 특정 지역을 떠올린다. 그리고는 이런 지역들이 좋은 것은 알지만, 너무 비싸서 투자하기 어렵다고 말한다. 하지만 이는 잘못된 편견 중 하나이다. 강남과 목동 등이 대표적인 A급 지역이긴 하지만, 이런 곳들만 A급 지역은 아니기 때문이다.

특정 지역 안에서도 교통이 편리하거나 편의시설이 많고, 학군이 좋은 곳은 존재한다. 어느 지역이든 그 안에서 선호되는 곳은 항상 있으며 그곳은 주변보다 가격이 높게 형성될 수밖에 없다. 신씨는 “A급 입지 또는 A급 지역이란 강남, 목동처럼 특정 지역을 나타내는 고유 명사가 아니라, 본인이 거주하거나 관심을 갖는 권역에서 사람들이 가장 선호하는 곳을 나타내는 보통 명사로 이해할 필요가 있다”고 말했다.

그렇다면 A급 지역을 찾는 손쉬운 방법은 무엇일까. 신씨는 가장 먼저 각 시·군청 홈페이지에서 ‘도시기본계획’을 찾아볼 것을 추천했다. ‘도시기본계획’은 시·군 지역의 기반 시설 확충을 위한 장기적인 도시 관리 전략을 제시한다. 보통 계획 수립 시점 기준으로 20년 후까지의 발전상을 포함하는 종합 계획이며, 5년마다 타당성을 재검토해 조정한다.

이 계획을 보면 현재 특정 지역의 중심지가 어디인지 한눈에 알 수 있다. 지자체가 향후 그 지역을 어떻게 발전시키려고 하는지 개발 방향도 예상해 볼 수 있다. 아래 그림은 ‘서울시 도시기본계획’의 별칭인 ‘2030 서울 플랜’ 내용 중 하나로, 서울시가 계획하고 있는 공간 구조와 발전 축을 보여주고 있다.

이 도면을 잘 살펴보면 서울의 발전 축을 고려해 기존 3개 도심 기준으로 7개 부도심과 12개 지역중심을 정하고, 이 지역들을 상호 연계 발전시키려고 하는 것을 확인할 수 있다. 또한 서울시는 생활권을 크게 5개 권역으로 나누고, 각 권역별 발전 방향도 구상하고 있다.

예컨대 서울 서북권을 보면 중심지 역할을 하는 상암·수색과 신촌을 중심으로 연신내·불광, 마포·공덕 지역을 연계해 발전시킬 구상을 하고 있다. 이 역시 ‘2030 서울 플랜’ 자료 중 하나인 다음 그림을 통해 확인할 수 있다.

투자처로 서울을 염두에 두고 있다면 제일 먼저 ‘서울시 도시기본계획’인 ‘2030 서울 플랜’을 통해 A급 지역을 찾는 것이 우선이라고 신씨는 말한다. 그리고 이를 기반으로 구체적인 투자 지역을 선별하면 된다.

신씨는 “도시기본계획은 서울과 인천뿐만 아니라 다른 시·군에서도 ‘A급 지역’을 찾는 데 큰 도움이 될 것”이라고 말한다. 상승장에서 투자 지역을 고민할 때, 막연하게 감으로 판단하거나 전문가에게 의존하기보다는, 믿을 수 있는 정보에 근거해 직접 지역의 중심지와 발전 축을 찾아보는 것이 좋다. 신씨는 “이런 노력의 결과가 본인의 실력으로, 그리고 꾸준한 성과로 나타날 것”이라고 말했다.

■상승장의 투자기술 두번째, ‘가격 차이’에 주목

부동산 시장이 회복될 때는 가장 먼저 가격 상승이 시작되는 A급 지역에 우선 투자하는 것이 유리하다. 하지만 막상 관심을 갖고 보면 입지가 좋은 지역의 가격은 이미 상당히 올라있을 수도 있다. 그렇다고 실망하거나 투자를 포기할 필요는 없다. 상승장에서 수익을 낼 수 있는 기회는 한 번만 있는 것이 아니기 때문이다.

신씨는 “상승기가 이어지면 중심지부터 가격이 오르기 시작해 점차 외곽으로 그 흐름이 확산된다”고 말했다. 특정 지역의 가격이 너무 올라 이에 대한 부담으로 대안을 찾는 사람들이 많아지기 때문이다. 이 때 사람들은 A급 지역의 인프라를 이용하는 데 큰 불편함이 없으면서 상대적으로 가격이 낮은 외곽으로 선택 범위를 넓힌다. 따라서 보통 ‘중심지→부심지→외곽지’ 순서로 가격 상승세가 나타난다.

서울 전체로 놓고 보면, 강남이 대표적인 ‘중심지’이고, 왕십리나 마포·공덕과 같은 곳은 ‘부심지’라고 할 수 있다. 그리고 노원이나 도봉권역을 ‘외곽지’라고 할 수 있을 것이다. 실제로 2000년대 초·중반 강남이 가장 먼저 오르면서 주변과 가격 차이가 벌어지자, 뒤이어 부심지가 따라 상승했고, 2007~2008년 접어들면서 상대적으로 저평가됐던 외곽의 강북3구 가격이 급등했다.

이처럼 중심지 가격이 오르면 주변 지역도 따라 오르는 것을 가격의 ‘갭 메우기 현상’이라고 한다. 이 현상은 중심지에서 부심지로, 또 다시 외곽으로 확산하기도 하지만 같은 권역에서도 선호 지역과 비 선호 지역의 가격 차이가 커지면 언제든지 나타날 수 있다. ‘갭 메우기 현상’을 제대로 이해한다면, 상승기가 진행되면서 ‘지역 간’ 또는 ‘지역 내’ 가격 차이가 크게 벌어졌을 때, 본인의 가용 자금에 맞는 지역을 찾아 효율적인 투자를 할 수 있다.

신씨는 ‘갭 메우기 투자’의 사례로 경기 고양시 덕양구의 ‘화정지구’와 구도심인 ‘능곡’ 지역을 들었다. 사람들은 택지개발지구인 화정을 구도심인 능곡보다 더 선호했다. 그 중에서도 화정역 주변 역세권 아파트를 가장 선호했다.

화정역 역세권인 ‘청구 현대 7단지’ 아파트(A)와 외곽인 능곡 구도심에 있는 ‘능곡 양우내안애’ 아파트(B)를 비교하면, 중심지라고 할 수 있는 A 아파트의 가격이 우선 오르고, 상승 폭도 더 클 것이다. 하지만 신씨는 2004년 9월 당시 A 아파트보다는 B 아파트에 더 관심을 가졌다. 그 이유는, 2년 전 두 아파트의 가격 차가 6000만원이었던 것에 비해, 현재 두 아파트의 가격 차가 1억원으로 크게 벌어졌다고 판단했기 때문이다.

신씨는 이를 상승장 초기 부동산 시장이 활성화하면서 선호도가 높은 A 아파트 가격이 먼저 올랐기 때문이라고 판단했다. 하지만 능곡은 화정지구 바로 옆에 있고, 마을버스로 약 5~10분이면 화정지구 내 인프라를 모두 이용할 수 있어 가격 차이가 언젠가 다시 좁혀질 가능성이 매우 높다. 이런 면에서 B 아파트는 투자 자금이 작으면서도 큰 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처였던 셈이다.

다음 표는 2002년 7월부터 2008년 7월까지 연도별로 두 아파트 시세를 보여준다.

※단위:만원. 부동산뱅크·KB시세 중간 값(일반가) 기준, 두 아파트는 전용 면적 84㎡·3베이 구조로 동일.

이를 보면 2000년대 초반에는 중심지인 화정지구 A아파트가 먼저 크게 오르면서 가격 차이가 벌어졌지만, 2005년 7월과 2007년 7월에는 외곽지인 B 아파트의 가격이 더 크게 상승하면서 갭을 메우는 것을 볼 수 있다.

주의할 점은 외곽지는 아무래도 중심지 가격을 넘어서기 어렵고, 또한 최종적인 상승폭 자체도 중심지보다 작다는 것이다. 하지만 상승기의 경우 중심지와 외곽지의 가격 차이가 크게 벌어지면 그 갭을 메우기 위해 외곽지 가격이 따라 움직이는 경우가 많다. 신씨는 “이런 면에서 ‘갭 메우기’는 투자 타이밍이 조금 늦었을 경우에, 적은 자금을 투자하더라도 충분히 만족할 만한 수익을 얻을 수 있는 투자”라고 말했다.