증여세 한푼 안내고 아들에게 부동산 넘겨주려면…

[주용철의 절세캅]아들에게 집 팔고 인정받는 방법은 따로 있다

나지율씨 부친은 나이가 들어가면서 자신의 재산을 어떻게 하면 지율씨에게 물려줄까 고민해 왔다. 그러던 중 증여보다 매매를 통해 집을 물려주면 세금이 줄어든다는 말을 듣고 서둘러 매매 형식으로 지율씨에게 상가를 물려줬다. 취득할 때 3억원을 지불했으니 동일하게 3억 원에 처분하는 것으로 매매계약서를 작성하고, 매매차익이 없으니 양도소득세는 내지 않았다. 그런데 세무서에서 부모와 자식 간에 일어난 거래이니 믿을 수 없으므로 3억원이라는 매매가격의 적정성과 증여가 아닌 실제 매매라는 입증자료를 제출하라는 연락이 왔다. “입증자료를 제시하지 못하면 증여세를 과세하겠다는 무서운 말과 함께….” 절세캅 어떻게 해결해요?

우선 매매와 증여의 차이점을 보자. 가장 큰 차이는 공짜로 재산이 이전되었느냐 여부다. 대가가 지급됐다면 양도로 보아 양도세를 부과하고, 대가없이 무상 이전됐다면 증여로 보아 증여세를 매긴다.

■부모와 자식 간 매매는 증여로 추정

양도세의 경우 양도차익에 대해, 증여세는 증여 재산에 대해 각각 과세한다. 따라서 양도세는 양도하는 부동산 가격이 아무리 거액이더라도 양도차익이 적으면, 세금도 적다. 반면, 증여세는 시세차이에 관계없이 증여 재산가액이 크면 클수록 더 많은 세금이 과세된다. 세율을 보면 과세표준 10억원까지는 양도세 세율이 증여세보다 더 높고, 그 이상이면 증여세 세율과 같아졌다가 30억원이 넘으면 증여세 세율이 더 높아진다.

일반적으로 취득한 지 오래된 부동산은 양도차익도 클 것이기때문에 양도세가 증여세보다 많을 확률이 높다. 취득한 지 얼마 안 됐다면 매매차익이 적을테니 증여세가 더 클 가능성이 크다는 것이다. 즉, 매매차익이 큰 부동산은 증여가 유리하고, 매매차익이 적은 부동산은 양도세가 유리할 확률이 높다. 가족간 소유권 이전시에는 증여가 유리한지, 매매가 유리한지 꼼꼼하게 비교해 볼 필요가 있다.

하지만 부모 자식끼리 또는 배우자 간에 부동산을 매매하면 과세관청은 등기형식에 불구하고 가족간에 증여한 것으로 추정한다. 따라서 매매방식으로 소유권 이전시 실질적인 매매가 될 수 있도록 증빙을 준비해 과세관청에 설명할 수 없다면, 양도세가 아닌 증여세가 과세될 수 있다.

■자식 자금 출처 확실해야 매매로 인정

부모 자식간 거래에 대해 과세 관청이 인정하는 사례는 다음과 같다.

우선 부모의 부동산이 경매나 공매 등의 절차를 통해 매각되고, 이를 자식이 경락받는 경우다. 제3자인 타인들과 경합을 거치기 때문에 증여가 개입되기는 어렵다고 보는 것이다. 또한 증권거래소와 코스닥을 통해 유가증권을 취득하는 경우와 등기 또는 등록이 필요한 부동산, 골프회원권을 서로 교환한 경우에도 양도로 인정받는다. 매수하는 자녀 등이 이미 세금을 낸 후의 소득으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우나 이미 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우도 양도로 인정받을 수 있다.

1차적으로 과세관청에 설명해야 할 것은 매매대금의 흐름이다. 어떤 형식의 매매계약이건 계약금, 중도금, 잔금 등의 매매대금 흐름을 취하고 있다. 이런 대금 흐름은 금융기관을 거쳐 매도인에게 전달되도록 해야 한다. 즉, 무통장입금 내지는 계좌이체를 통해 매수인과 매도인의 인적사항이 확인되고, 주고받는 금액이 확인돼야 한다.

문제는 매수인이 그 부동산을 취득할 만한 능력이 있느냐이다. 자녀가 매수인이라면, 자녀의 소득원을 확인해야 한다. 이미 보유하던 재산을 처분해 아버지 부동산을 취득했다면 그 금액에서 세금을 뺀 나머지 금액이 소득원이 될 수 있고, 이자소득이나 배당소득 등이 있다면 지급받은 금액에서 원천징수세를 제외한 나머지 금액이 소득원이 된다. 만약 사업을 한다면 사업으로 얻은 순이익에서 세금을 제외한 금액으로, 아들이 회사에 다닌다면 총 연봉에서 세금을 뺀 나머지 금액이 소득원이 된다.

그러나 한가지 함정이 있다. 이런 소득원으로 아버지 부동산을 취득한 경우 금융 흐름을 통해 매매대금으로 지급한 돈이 그 돈이라는 것을 입증할 수 있어야 한다. 예를 들어 월급을 받아서 모은 돈으로 잔금을 지불했다면 월급 통장에 매월 월급이 쌓여있고, 그 돈은 한 푼도 사용하지 않은채 정기적금으로 가입되고, 그 돈을 해약해 매매 잔금으로 부모통장에 입금되는 계좌흐름을 보여 줄 수 있어야 하는 식이다. 즉, 현실적으로 수년간 미리 준비하지 않으면 거의 불가능하다.

결국 은행에서 차입한 자금이나 매매 물건에 설정된 전세보증금 등과 같이 제3자에 대한 채무를 승계하는 방식이 증여가 아닌 매매를 입증하는 유용한 증빙이 된다. 궁극적으로 부족한 자금에 대해서는 증여세를 내고 부모에게서 증여받는 것도 유용하다. 예를 들어 시가 3억원 아파트를 자녀에게 매각하려고 한다. 해당 아파트의 전세금은 2억원이고, 대출이 5000만원인 경우 자녀는 5000만원만 부모에게 지급하면, 매매대금 흐름을 완벽하게 입증할 수 있게 된다. 이 때 부모 자식간 증여공제액 5000 만원을 활용해 부모가 자녀에게 현금으로 5000만원을 증여하고, 이를 매매대금으로 부모에게 송금하면 3억원에 대한 매매는 정상적으로 인정받을 수 있게 된다.

매매대금으로 부모가 받은 돈을 부모가 어떻게 사용했는지는 추가로 과세관청에서 사후관리를 하게 된다. 예를 들어 매매대금으로 받은 돈을 다시 자녀에게 돌려주거나 자녀가 다른 부동산을 살 때 보탠다면 그 부분은 추가적인 증여이므로 증여세 과세 대상이 된다.

■친척통한 매도는 3년 신경써야 한다

부모 자식 간 매매에 관한 규정을 잘 살펴보면 그 대상이 ‘배우자와 직계존비속’으로 돼 있어 배우자 등이 아니면 증여로 추정되지는 않는다는 것을 알 수 있다. 그래서 이런 규정을 회피하려고 자식에게 직접 양도하지 않고 우선 가까운 친척에게 재산을 양도하고, 그 친척 등이 다시 매도인의 자식 등에게 우회 양도하는 형태가 있을 수 있다. 증여세 과세를 피하기 위해 중간에 친척 명의를 한 번 거치는 것이다. 양도세의 경우 양도차익이 있어야 과세되기 때문에 이런 식으로 거래하면 경우에 따라 세금이 줄어드는 일이 발생한다.

예를 들어 아버지가 2억원짜리 토지를 취득하고, 이를 삼촌에게 2억원에 양도한 후, 다시 삼촌이 조카에게 2억원에 파는 식이다. 이 경우 양도차익이 없어 전혀 양도세가 발생하지 않은 상태에서 아버지가 아들에게 토지를 물려줄 수 있다. 부모 자식 간의 거래가 아니어서 증여 추정 문제도 없다. 만약 이 땅을 자녀에게 증여했다면 3000만원의 증여세를 내야 하니까 과세 관청에 들키지만 않는다면 엄청난 절세 효과가 생기는 것이다.

다만, 이 경우 삼촌이 3년에 미만 보유한 상태에서 조카에게 판다면 과세관청은 아버지가 아들에게 증여한 것으로 추정한다. 즉, 그것이 정상적인 매매라는 사실을 아버지와 아들이 과세관청에 소명해 인정받아야 증여세를 면하게 된다. 반대로 3년이상 보유한 상태에서 삼촌이 조카에게 매도하면, 과세관청이 이를 매매가 아닌 증여라고 입증해야 하기 때문에 안전하게 거래를 인정받을 수 있다.

[절세캅의 한마디]

부모 자식 간 거래에서 가장 중요한 것은 매수인의 자금 출처와 매도인의 매각 대금 사용처를 입증하는 일이다. 특히 자금출처의 경우 단기간에 이루어질 수 있는 부분이 아닌 만큼 장기간 준비가 필요하다. 지율씨도 부친에게서 부동산을 매매로 취득하기 전에 본인 자금의 출처를 입증할 수 있도록 준비해야 한다. 예를 들어 자신의 근로소득, 임대소득, 배당소득 등을 출처로 해 장기간 가입한 연금보험상품 등을 이용한다면 자금 흐름 자체가 금융기관을 통해 명백하게 드러날 수 있어 효과적인 대응책이 된다.