"진짜 부동산 고수는 중개업소보다 맘스 카페부터 뒤진다"

[부룡의 실전투자 시크릿] ②돈되는 아파트를 찾는 방법

“현금 흐름 투자와 시세 차익 투자가 맞물려 돌아가도록 해야 꾸준히 현금 흐름을 늘려나갈 수 있습니다.”

부동산 투자 전문가 신현강씨는 최근 대형 서점 경제·경영분야 베스트셀러에 오른 저서 ‘부동산 투자 이렇게 쉬웠어?’(지혜로)에서 ‘시세 차익 투자’의 중요성을 강조했다.

신씨는 인터넷 투자 관련 사이트 등에서 ‘부룡’이란 필명으로 20년 이상 활동한 실전 고수(高手)다. 다음(daum) 카페 행복재테크에서도 인기 칼럼니스트로 활동 중이다.

보험사에 근무 중인 그는 흙수저 출신으로 퇴근 후 틈틈이 투자 지식과 실전 경험을 쌓아 20년만에 30억원대의 부동산을 보유한 자산가 반열에 올랐다.

그는 빚내서 집 산 뒤 임대 수익을 내는 이른바 ‘현금 흐름 투자’에만 매달리면 실패할 위험이 높다고 했다. 금세 투자금이 고갈돼 신규 투자를 할 수 없다는 것. ①현금 흐름 투자와 시세 차익 투자를 같이하고 ②이 때 얻은 시세 차익으로 다른 물건을 매입해 ③현금 흐름과 시세 차익을 다시 발생시키는 3단계 투자법을 제시했다. 이를 통해 꾸준한 현금 흐름을 얻으면서도 그 규모를 계속 키워나갈 수 있다는 것이다.

■“현장 조사와 맘스 카페를 활용하라”

신씨는 시세 차익을 낼 수 있는 아파트를 찾기 위한 세 가지 키워드를 제시했다. 저평가, 학군, 역세권이다. 무엇보다 저평가된 단지를 찾아야 한다. 이를 위해 신씨는 아파트 현장 조사부터 제대로 해야 한다고 했다.

먼저 지도를 통해 현장을 꼼꼼히 확인한다. 네이버·다음 등 포털에서 지도와 로드뷰를 통해 지역의 실제 모습을 파악한다. 지도를 미리 봐두면 현장에 나가서 더 효율적이고 정확한 조사를 할 수 있다.

현장 조사에서는 지도를 본 상권과 교통 여건 등이 일치하는 지 확인한다. 해당 지역에 들어설 각종 시설이나 개발 계획, 부적합 시설 등이 있는지를 알아본다. 특히 혐오시설은 지금 눈에 보이는 것만이 아닌 앞으로 예정된 시설도 알아봐야 한다. 신씨는 “해당 지역에 사는 사람을 통해 탐문하거나 공인중개사의 정보를 활용하면 좋다”고 했다.

다음으로 시세 조사다. 이 때 ‘A 아파트 33평의 가격은 얼마’라는 식은 의미가 없다. 아파트는 향과 층에 따라 가격 편차가 크다. 주차공간 같은 편의시설 유무도 매매·전세가에 영향을 미친다. 범위를 최대한 좁혀 매물 특성에 따른 개별 시세 파악이 필수다.

가격을 파악할 때는 시세와 급매가, 실거래가를 동시에 확인하고 비교해야 한다. 여러 중개업소를 방문해 조사하는 게 좋다.

특정 지역에 대한 정보는 인터넷 카페 같은 ‘지역 커뮤니티’ 만큼 쉽고 빠른 방법이 없다. 부동산 카페나 지역 밀착형 카페, 특히 해당 지역 주부들이 많이 찾는 곳이 정보를 얻기에 가장 좋다. 예를 들면 ‘동탄 맘들 모여라’ ‘일산 아지매’ ‘은평 맘 톡톡’ 등이다. 이런 커뮤니티에서는 지역 내 개발 계획부터 학교·학원·병원·음식점 등의 신설 정보, 지역 내 특정 이슈나 사건·사고까지 수많은 정보가 공유된다.

■“지금 좋은 학군보다 ‘좋아질 곳’에 투자해야”

흔히 부동산 투자서에는 “학군 좋은 곳에 투자하라”는 이야기가 많다. 하지만 신씨는 학군이 좋은 곳은 이미 아파트값이 비싸다고 지적한다. ‘싸게 사서 비싸게 파는’ 시세 차익 투자 논리에 어긋난다는 것.

신씨는 “새로 생긴 초등학교 주변이나 통학 거리가 가까운 곳을 노려라”고 말한다. 중·고등학교는 명문이란 이미지가 부동산 가격에 큰 영향을 끼친다. 하지만 중·고교가 명문으로 인정받는데는 상당한 시간이 걸리고 그 때는 이미 부동산 가격이 오를대로 올라 투자처로 적합하지 않다.

초등학교는 다르다. 명문보다는 통학거리가 의사 결정에 더 큰 영향을 끼친다. 통학 거리가 짧고 안전한 초등학교 인근 집에 대한 수요가 당연히 증가할 수밖에 없다.

초·중·고가 몰려 있는 지역은 더욱 좋다. 사람들은 자녀가 자라면서 교육을 위해 학군 좋은 곳을 찾는다. 문제는 살던 곳에 정이 들어 새로운 곳으로 이사하는 것이 부담스럽다는 것. 더구나 첫째와 둘째가 중학교, 초등학교를 각각 다른 지역으로 다닌다면 난감하다. 초·중·고가 몰려 있다면 걱정할 필요가 없는 것이다.

학교 주변은 유흥업소 같은 유해시설이 들어서지 못한다. 결국 학교가 모인 지역은 주거 환경이 더 좋을 수밖에 없다. 다른 곳으로 이사갈 이유가 없다. 신씨는 “신규 택지개발지구의 경우 신설 초등학교와 중·고등학교가 2개 이상 몰려 있는 곳이 좋다”고 말한다.

명문 학군에 미리 투자하는 법은 중산층이 많이 거주하는 곳, 특히 30평 이상이 포진된 곳을 선택하는 것이다. 신혼 부부나 어린 자녀가 살기에는 소형이 편하지만 아이가 자라면서 경제력이 뒷받침되는 중산층은 30평대 이상을 선호하게 된다. 또 중산층이 많이 이사해 오는 지역은 현재 학군이 조금 떨어지더라도 점차 나아지는 경우가 많다. 이들이 자녀 교육에 관심을 쏟게 되면 학교 면학 분위기나 학원가 형성에 큰 영향력을 미치기 때문이다.

이미 형성된 명문 중·고등학교 학군에 투자하려면 자녀가 초등학교 다니기 이전부터 미리 준비했다가 침체기에 급매물을 사거나 경매로 매입하는 것이 좋은 방법이다.

■“진짜 역세권을 구별하고 선점하라”

‘역세권 투자’ 역시 대다수 전문가나 투자자들이 강조하는 투자 방식이다. 하지만 좋은 학군과 마찬가지다. 역세권은 이미 가격이 비싸다. 따라서 신씨는 역세권 투자에도 몇가지 법칙을 제시한다.

먼저 업무밀집지역을 통과하는 노선의 역세권이 좋다는 것이다. 서울의 경우 3대 중심지, 즉 강남·여의도·강북 도심에 있는 회사로의 출퇴근 편의성이 부동산 가격 상승에 지대한 영향을 준다. 회사 밀집 지역, 그 중에서도 강남 접근 거리를 따져보는 것이 중요하다. 반대로 도심이나 개발이 덜된 지역, 아파트 단지가 없는 지역 등은 역세권 영향이 상대적으로 적다.

경전철보다는 중전철을, 지상철보다는 지하철을 우선 순위에 둬야 한다. 경전철은 대개 핵심지역을 통과하는 중전철에 비해 부동산 가격의 움직임이 크지 않을 가능성이 높다. 경전철은 요새 각광받고 있지만, 이미 수도권에서는 중전철 노선이 촘촘한 만큼 교통 사각지대가 상당히 사라졌다. 앞으로 들어설 경전철 노선은 부도심이나 외곽을 연결하는 경우가 많아 파급력이 약하다.

환경 문제에 민감하고 삶의 질을 중시하는 요즘엔 소음·공해 문제로 거주 환경이 좋지 않은 지상철보다 지하철 주변을 선호할 수밖에 없다.

역세권 투자에서 가장 중요한 점은 현재 역세권보다 ‘미래의 역세권’에 투자하라는 것. 현재 역세권은 가격이 비싸다. 앞으로 형성될 역세권과 가깝고, 주변 상권이 개발되며, 대규모 단지가 건설될 지역을 찾는다면 높은 투자 수익을 기대할 수 있다.

신씨는 “시중에 넘쳐나는 ‘○호선 연장’ ‘○○ 역세권 개발 예정’ 같은 진위를 알 수 없는 광고 중에서 ‘진짜 역세권’을 선별하는 일이 중요하다”고 말한다.

‘국가 철도망 구축 계획’에 반영된 노선만을 눈여겨 보라고 강조한다. 철도 사업은 철도건설법에 따라 10년마다 수립·시행되고, 5년마다 타당성 여부를 검토해 중·장기 철도 건설 국가 계획을 변경한다. 이것이 국가 철도망 구축계획이다. 만약 어떤 지역에 지하철이 생긴다는 소문이 무성해도 실제 사업이 될 것인가는 ‘국가 철도망 구축 계획’에 포함됐는지를 확인해야 한다. 이 계획에 들어있어야 사업 추진이 가능하다.