용산 동남부, 최고급 주거지로 '龍틀임'

남산을 등지고, 한강을 굽어본다. 전형적인 배산임수(背山臨水) 입지인 서울 용산구 한남동·이태원 일대가 최고급 주거시설 '격전장'이 될 전망이다. 용산 유엔사 부지를 1조552억원에 낙찰받은 일레븐건설은 이곳에 최고급 주택 단지를 짓겠다고 밝혔다. 부동산 업계는 땅값과 건축비 등을 감안하면 3.3㎡당 분양가가 1억원이 넘을 것으로 보고 있다. 작년 5월 6242억원에 팔린 한남동 외국인아파트 부지에도 최고급 아파트 단지가 들어선다. 외국인아파트 부지에서 길 하나만 건너면 현재 국내에서 가장 비싼 아파트 '한남더힐'이 있다.

◇"용산 개발로 3.3㎡당 1억원 가능"

28일 건설·부동산 업계에선 일레븐건설의 '통 큰 베팅'이 화제였다. 대형 시행사인 일레븐건설은 전날 유엔사 부지 입찰에서 최소 입찰가(8031억원)에 2521억원을 덧붙인 가격으로 용산 '노른자위 땅' 주인이 됐다.

공원·녹지·도로 등을 빼고 4만4935㎡(약 1만3600평) 규모인 유엔사 부지는 주거·상업·문화시설 등이 결합한 복합단지로 개발된다. 일레븐건설은 건축물 배치, 건축선, 외관·경관 등 상세 계획을 수립한 다음 서울시·용산구와 협의를 거쳐 국토교통부의 최종 승인을 받아야 한다. 익명을 요구한 일레븐건설 관계자는 "시장의 예상과 크게 다르지 않다. 용산의 랜드마크 단지를 만들겠다"며 최고급 주택을 분양할 계획을 밝혔다. 시장의 관심은 분양가에 쏠린다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "용산공원과 인접한 입지, 용산 일대 개발 호재 등을 감안하면 3.3㎡당 1억원도 충분히 가능하다"고 말했다.

부동산 전문가들은 한남동 단국대 부지에 들어선 한남더힐 아파트가 분양가 책정의 '기준점'이 될 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "(유엔사 부지 개발에 대한) 세부 계획이 나와봐야 알겠지만, 일단 시장에서는 한남더힐과 비슷한 수준을 예상하고 있다"고 말했다.

2009년 임대 아파트로 공급돼 2011년 입주한 한남더힐은 작년부터 분양 전환이 가능해졌다. 현재 임대 계약이 끝난 아파트를 분양 중인데 3.3㎡당 가격이 8150만원이다. 작년 12월엔 전용면적 244㎡인 3층 매물이 82억원에 거래됐다.

한남더힐 맞은편 외국인아파트 부지 6만677㎡도 최고급 주거 단지로 개발된다. 지하 3층~지상 최고 9층 9개 동(棟)이 들어서는데, 조망권 확보를 위해 한남대로 쪽에 저층 동을 배치하고, 뒤로 갈수록 높아지는 구조다. 전용면적 205~274㎡ 대형 아파트 335가구가 이르면 올해 안에 분양된다.

◇상업시설 개발이 수익성 좌우할 듯

유엔사 부지 낙찰 가격이 전해지자 일부에선 '승자의 저주'를 우려하는 목소리도 나왔다. 땅값(3.3㎡당 7750만원)을 너무 비싸게 지급해 수익 내기가 만만치 않을 것이라는 이유다. 작년 5월 매각된 한남동 외국인아파트 부지는 대신증권 자회사인 대신F&I가 6242억원에 낙찰받아 3.3㎡당 3400만원 정도였다.

유엔사 부지에서 주택 분양으로는 수익을 내기 어렵다는 전망도 있다. 해발 90m 고도 제한이 있는 데다가 최대 780가구밖에 지을 수 없다. 지상 연면적의 30% 이상을 사무실이나 상가, 문화시설로 지어야 하는 제한도 있다. 김승배 피데스개발 대표는 "유엔사 부지가 주거지로서 이점이 많은 것은 맞지만, 한남더힐 자리나 한강 건너 반포보다 주거 여건이 월등히 좋다고 볼 수 없다"고 말했다.

주거지 중심의 외국인아파트나 한남더힐과 달리 유엔사 부지는 상업시설 활용이 수익성에 관건이 될 전망이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "3.3㎡당 분양가 1억원 이상을 받아도 주택에서 이익을 남기긴 어렵고, 결국 상업시설에서 최대한 수익을 내야 하는 구조"라고 말했다.

고가(高價) 낙찰 논란에 대해 일레븐건설 관계자는 "용산 일대 개발 계획을 볼 때 잠재적 가치가 충분하다"며 "지금과는 완전히 달라질 10년 후 용산을 생각하고 낙찰받았다"고 말했다.