"고작 1평 차이인데" 상가주택 비과세의 함정

[주용철의 절세캅] ⑤1평 차이로도 달라지는 상가주택 양도세

나지율씨 부모님은 경기도 성남시에 집을 갖고 있다. 1층은 상가, 2층은 주택인 상가주택이다. 상가에서 나오는 월세 수입으로 생활한다. 건물 가치는 8억원이나 됐고 성남에 재건축 바람이 불면서 팔라는 주변의 권유가 끊이질 않았다. 지율씨 부모님은 건물을 팔아 아파트에 살아보는 게 소원이었다. 다만, 세금이 걱정이다. 주택은 한 채라서 비과세를 받을 수 있다지만 1층 상가는 언제, 얼마주고 매수했는 지 기억조차 가물거린다. “절세캅! 양도소득세를 줄일 수있는 방법이 없을까요?”

1세대 1주택 비과세는 주택 및 그 부수토지에 대해서만 적용한다. 즉 주택이 아닌 점포나 일반 사무실 등 건물에 대해서는 양도세를 비과세해 주는 규정이 없다. 하지만 한 동의 건물에 점포와 주택이 같이 있는 상가주택과 하나의 필지 위에 상가 한 채 및 주택 한 채가 동일 생활영역에 있다고 하면 다른 판단 기준을 적용한다.

■주택이 상가보다 크면 전체 비과세

주택의 면적이 상가보다 더 크다면 비록 점포 등이 실제 주택이 아니라고 할지라도 전체를 주택으로 보아 비과세 해당 여부를 판단한다. 반대로 주택의 면적이 점포 등의 면적보다 작거나 같은 경우에는 어떻게 될까? 전체를 점포로 볼까? 그렇지는 않다. 이 때는 실제 용도에 따라서 구분한다.

예를 들어 주택의 면적이 100㎡이고, 점포의 면적이 90㎡라고 하자. 그렇다면 주택의 면적이 크기 때문에 전체 190㎡를 주택으로 보아 비과세 여부를 판단한다. 만약 주택의 면적이 90㎡이고, 점포의 면적이 100㎡라면 비과세 대상이 되는 면적은 주택분인 90㎡만 해당된다. 주택의 면적이 100㎡이고, 점포의 면적이 100㎡라면 어떨까? 역시 주택의 면적이 크지 않기 때문에 각각 판단한다.

주택 면적과 점포 면적을 구분할 때 세법은 사실상의 용도가 무엇인지를 따진다. 예를 들어 지하실의 경우 공부상 공용공간이라도 1층 점포에서 지하실에 물건을 쌓아놓고 영업하고 있다면 지하실 면적이 점포의 전용 면적에 산입된다. 반대로 해당 지하실을 주거 전용 창고로 활용하는 등 주택 부분에서만 사용하고 있다면 주택의 면적에 산입된다. 이로 인해 주택의 면적이 점포의 면적보다 커진다면, 전체를 주택으로 보아 비과세 여부를 판단할 수 있게 된다.

■상가주택 가격 9억 넘으면 과세

주택이 상가보다 클 경우 전체를 주택으로 보는 것은 비과세를 판단할 때만 적용한다. 예를 들어 1층이 상가이고 2층이 주택인 상가주택이 있다고 해보자. 전체 매매가액이 10억원이고 이 중 상가 부분의 가격이 6억원이고 주택 부분은 4억원이다. 이 때 주택 면적이 상가 면적보다 더 크다면 당해 상가주택을 2년 이상 보유하고, 양도 시점에 다른 주택이 없을 경우 전체가 비과세될 수 있다.

그러나 이 경우에도 고가(高價) 주택에 해당하기 때문에 9억원을 초과하는 10분의 1에 해당하는 양도소득에 대해서는 과세한다. 즉, 상가에 대한 매매가격6억원도 주택가격에 포함해 고가주택으로 보게 되며, 고가주택에 대한 양도세 계산방식을 적용해 세금을 매긴다.

매도인이 다주택자인 경우처럼 1세대1주택 비과세 규정을 적용받지 못하는 경우라면 다르다. 당해 상가주택 중 주택 부분만 갖고 세금을 계산한다. 즉, 2주택 이상 보유자에 대한 양도세 판단이나 재산세 등 기타 세법상 판단시에는 면적에도 불구하고 실제 내용대로 판단한다.

■다가구주택 양도세는 한번 더 살펴야

세법은 실질과세여서 상시 주거용 시설 즉, 주방과 욕실 등이 완비된 구분된 공간에 대해 별도 주택으로 본다. 즉, 다가구주택이나 다중주택 뿐만 아니라 근린생활시설을 원룸으로 불법 용도 변경해 주택으로 써도 모두 개별주택으로 본다.

다만 다가구주택에 대해서는 전체를 양도할 때 한 채의 단독주택으로 보아 양도세 비과세 여부를 판단한다. 건축법상 다가구주택은 주택 사용 부분이 3개층 이하로 구성된다. 예를 들어 주택부분이 3개층이고, 상가 부분이 2개층으로 구성돼 있다면 주택부분이 비록 여러 세대라고 해도 하나의 주택으로 판단한다. 따라서 다른 주택이 없고, 보유기간이 2년 이상이면서 주택면적이 상가의 면적보다 큰 경우라면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능해진다.

문제는 근린생활시설 부분을 주택으로 용도 변경해 4개층 이상이 주택으로 활용되는 경우다. 건축법상 다가구주택에 해당하지 않지만 세법상으로는 개별 세대를 별도의 주택으로 판단한다. 예를 들어 5층짜리 건물이 있는데, 1층만 상가로 쓰고 2층은 원룸으로 사용하고 3층부터 5층은 다가구주택이라고 해보자. 이 경우 주택의 면적이 상가의 면적보다 크기 때문에 전체가 1주택이라고 오판할 수 있다. 하지만 전체가 주택이 되려면 주택 사용 부분이 3개층 이하여야 한다. 이 경우는 4개 층이 주택이어서 다가구주택이 아니고 결국 각 세대별 공간이 별도의 주택에 해당한다.

따라서 현 상태로 양도한다면 1세대 다주택으로 간주해 상가 따로, 각 세대 따로 양도세를 산정해야 한다. 즉, 일괄 양도했지만 전체 매매가액에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하고 여러 세대 중 한 채만 비과세가 가능해 생각보다 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.

[절세캅 한마디]

지율씨 부모님의 경우 상가주택을 보유했고, 만약 주택 면적이 상가 면적보다 더 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세 여부를 판단하면 된다. 문제는 면적이 동일한 경우다. 이 때는 주거 전용으로 쓰는 공용면적, 예를 들어 주택으로 올라가는 2층 계단면적 등이 있는지 찾아봐야 한다. 만약 이로 인해 전체적으로 주택 면적이 상가보다 1㎡라도 더 크다는 것을 입증할 수 있다면 전체 양도가액에 대한 비과세가 가능할 수 있다.

내부 공간의 경우 건축물대장상 용도와는 달리 주거용으로 전용해 주택 면적을 늘리는 것도 가능하다. 다만, 전용된 시점부터 2년이 경과해야 주택으로 인정된다. 건축물대장상 용도가 실제와 일치하지 않으면 행정벌도 감안해 의사 결정해야 한다.