"20년간 매년 5~6% 확정수익 어떻게 줄 수 있다는 건가?"

제주시 노형동에서 분양 중인 ‘제주 드림타워’ 복합리조트 내 호텔레지던스는 기존 수익형 호텔과 다른 수익 구조를 내세우고 있다.

제주 드림타워 복합리조트는 지하 6층~지상 38층에 5성급 호텔(750실) 및 호텔레지던스(850실), 디자이너 부띠크 쇼핑몰, 호텔부대시설, 위락시설(외국인전용카지노), 글로벌레스토랑 등 총 30만3737㎡ 규모로 이뤄진다. 분양 중인 호텔레지던스 850실은 전용면적 65㎡ 규모의 스탠다드 스위트 802실과 전용면적 136㎡ 규모의 프리미어 스위트 48실로 구성된다.

■기존 분양형 호텔과 수익 구조 달라

제주 드림타워 복합리조트는 우선 기존 분양형 호텔과 달리 객실 운영만이 아니라 자체 보유한 부대시설에서 발생하는 수익을 분양계약자들에게 지급한다.

지금까지 선보였던 분양형 호텔의 경우 대부분 100~500실 안팎의 소규모인데다 자체 보유한 부대 시설이 거의 없어 운영수익을 객실 운영에만 의존했다. 하지만 제주 드림타워 복합리조트는 5성급 호텔 750객실과 호텔레지던스 850객실, 제주 최대규모 쇼핑몰, 10개의 글로벌 레스토랑, 호텔 부대시설 등을 단일 사업자인 롯데관광개발이 직접 소유하고 통합 운영한다. 롯데관광개발 관계자는 “운영사가 호텔 레지던스의 객실 운영만으로는 얻을 수 없는 높은 수익을 얻기 때문에 확정수익을 지급할 수 있다”고 했다.

분양계약자는 20년간 연 5~6%의 약속된 확정수익을 지급받는다. 분양가의 5%를 확정수익(부가세 포함)으로 지급받는 동시에 연간 24일 무료로 객실을 사용하는 조건, 또는 객실을 사용하지 않으면서 연 6% 확정수익(부가세 포함)을 지급받는 조건을 선택할 수 있다. 무료 객실 대신 정상 요금의 40% 할인된 금액으로 연간 60일을 사용할 수 있는 옵션도 선택할 수 있다.

예컨대 호텔 레지던스 객실을 7억원(부가세 별도·환급 가능)에 분양받아 연 6%의 확정수익을 받는 조건을 선택할 경우 분양계약자는 부가세 0.55%(확정수익의 약 9.1%)를 제외하고, 1년에 연 5.45%인 약 3820만원을 받을 수 있다. 또 같은 조건에서 연 5% 확정수익을 선택할 경우 역시 부가세 0.45%(확정수익의 약 9.1%)를 제하고, 1년에 연 4.55%인 약 3180만원을 손에 쥘 수 있는 동시에 연간 1000만원 상당의 24일 무료 숙박 혜택을 받을 수 있다.

20년간 확정수익을 지급한다는 보증서는 코스피 상장사인 롯데관광개발의 명의로 발급된다. 또 여름휴가철 100% 객실예약 보장, 금요일과 토요일에 한해서만 주말을 적용하는 내용을 담은 보증서도 발급한다.

■제주 5성급 호텔 객실가동률 80%로 안정적

제주 드림타워 복합리조트 전체 1600객실은 일반 5성급 호텔(40㎡)보다 넓은 전용면적 65㎡ 이상의 올 스위트로 조성된다. 객실은 일반 5성급 호텔(40㎡)보다 넓다.

일반 저가호텔이 난립하면서 객실 가동률이 떨어질 수 있다는 우려가 나오는 반면, 공급이 한정된 특급호텔 객실 가동률은 안정적이다.

한국관광호텔업협회 자료를 보면 2014년 제주시 특1급(5성급) 호텔 투숙객 수는 315만3459명으로 전체 숙박객수(411만9399명)의 76.55%에 달한다. 특1급(5성급) 호텔의 경우 객실가동률이 평균 84.07%로 전국 호텔 객실 가동률(63.52%)보다 20.55%나 높은 수치다.

현재 제주도 특1급 호텔인 제주 신라호텔 전용면적 39㎡ 평균 객실요금은 31만5000원이며, 롯데호텔 전용면적 40㎡ 평균 객실요금은 31만1000원이다. 제주 드림타워 복합리조트 1600객실에 제주 내 5성급 호텔의 평균 객실요금(31만원)과 객실가동률(80%)을 적용할 경우 객실 연 매출이 1448억원에 달한다.

제주 드림타워 복합리조트 호텔레지던스 수분양자(850실)에게 확정수익으로 지급해야 하는 금액은 약 308억원으로 객실 운영수익으로만 확정지급 수익이 가능한 정도다.

■제주 최대 쇼핑 클러스터 조성

‘제주 드림타워’에 들어서는 쇼핑 시설의 규모는 지상 3~4층에 2만48㎡(약 6078평). 제주 최대 규모이자 제주에서는 처음으로 실내 복합쇼핑몰로 조성된다. 젊고 트렌디한 국내 디자이너들의 부띠크숍 60여개와 풍부한 세계 먹거리가 어우러져 서울 가로수길·인사동·홍대 거리 등에서 볼 수 있는 골목길 형태의 스트리트몰을 재현한다

‘제주 드림타워’는 공항접근성 좋은 제주 도심에서 기존 롯데면세점·신라면세점과 ‘쇼핑 클러스터’를 형성한다는 점이 특징이다. 연간 140만명의 외국인 관광객이 찾는 신라면세점과 롯데면세점, 드림타워의 거리가 500~600m에 불과하다. 중국인들이 많이 찾는 바오젠거리도 이 쇼핑클러스터 주변에 포진해 있다.

한국감정원 자료를 보면 지난해 제주 노형오거리 집합상가 투자수익률은 연 10.5%로 타 지역들을 제치고 전국에서 가장 높게 나타났다. 서울 강남 수익률이 5.66%인 점을 감안하면 제주 노형오거리 수익률이 강남의 약 2배 수준이다.

제주 관광객 수도 꾸준히 증가하고 있다. 제주관광협회 자료를 보면 지난해 제주에 방문한 관광객은 관광객은 총 1585만2980명으로, 2015년 1366만 4395명보다 16.02% 증가했다. 특1급 호텔 객실가동률이 84%를 기록했던 지난 2014년(1227만 3917명)에 비해서는 30% 가량 증가했다.