"9호선 확정되면 날개달릴 것…강남역까지 20분"

[입주단지 분석] 하남 ‘미사강변센트럴자이’ ③투자가치

“입주가 몰리면서 전세금은 작년보다 많이 떨어진 상태다.
투자 가치를 따질 때 결국 9호선 연장이 관건이다.
주거지로서 선호도가 높아 서울 강남·송파 등의 주거비 부담을 피해 이주하는 수요가 꾸준할 것”

‘미사강변센트럴자이’는 2년 전 분양 당시 3.3㎡당 1300만원 중반대에 가격이 책정됐었다. 전용면적 91㎡ 기준 분양가는 4억8000만원, 96㎡는 5억원이었다. 현재 매물의 호가는 각각 분양가보다 1억원 이상 올라 있다. 고층으로 망월천 조망을 갖춘 매물에는 웃돈이 최고 1억5000만원 붙어있다. 하지만 현지 부동산 중개업소들은 “작년 ‘11·3 부동산 대책’ 이후 매수세가 줄었고, 단기간에 오른 가격 때문에 거래가 활발하지 않은 상태”라고 했다.

미사강변도시 아파트는 위치상 가깝고 서울 접근성이나 거주 환경 등의 조건이 유사한 서울 강동구 고덕지구와 비교된다. 고덕지구 ‘고덕래미안힐스테이트’ 아파트는 일반분양 기준으로 전용면적 84㎡ 분양가가 6억6000만원 내외, 현재 시세는 7억원 초반에 형성돼 있다.

현재 고덕지구 아파트가 중소형인데도 미사강변도시 중대형보다 1억~1억5000만원 이상 비싸다. 교통여건이나 주거환경에 큰 차이가 없지만 행정구역과 학군 선호도 등에 따라 앞으로도 차이가 유지될 것으로 보는 의견이 다수다. 하지만 적어도 분양가 대비 웃돈을 생각해 보면 미사강변도시의 수익률이 좋았던 셈이다.

고덕지구와 미사강변도시에 입주가 몰리면서 전세금은 작년보다 많이 떨어진 상태다. 작년 하반기 미사강변도시 전세 시세는 전용면적 95㎡ 아파트 기준으로 4억8000만원 정도였다. 하지만 지금은 3억8000만~4억원까지 떨어졌다. 하남시에서만 작년 한해 1만5500여 가구가 입주하는 등 새 아파트가 한번에 몰렸기 때문이다.

문제는 주변 지역의 규모 입주가 앞으로도 줄줄이 이어진다는 점이다. 부동산 리서치회사 부동산114에 따르면 올해 6200가구, 내년 6100가구가 각각 미사강변도시에서 완공된다. 서울 강동구 고덕지구에서도 올해 5000가구가 입주한다. 길게 보면 강동·송파구 등의 재건축 아파트, 위례신도시와도 경쟁하는 관계다. 이 중 강남권에서 거리가 가장 먼 미사강변도시가 입주 물량 폭탄에 따른 ‘역(逆) 전세난’ 위험이 가장 크다는 의견도 있다.

하지만 실제 거주 목적이나 장기 보유할 생각이 있다면 다소 불편함을 참으면서 투자할 가치는 충분하다고 현지 부동산 중개업자들은 설명한다. GS 공인중개사무소 신정옥 대표는 “미사강변도시는 단순한 베드타운이 아니고 신도시 내 지식산업센터, 하남시 주변 산업단지 등의 배후 수요가 있다”고 말했다.

투자 가치를 따질 때 미사강변도시는 결국 9호선 연장이 관건이다. 9호선이 실제 개통돼 강남까지 지하철을 갈아타지 않고 20분대에 이동할 수 있게 되면 파급력이 매우 클 것으로 보인다. 현재 가장 큰 약점인 ‘강남권 지하철 직통 연결 부재’가 해결되기 때문이다.

9호선 미사강변도시 연장은 국토교통부가 작년 6월 발표한 제3차 국가철도망구축계획(안)에 포함된 내용이다. 실현 가능성이 있지만 아직 확정됐다고 단정짓기는 곤란하다. 다시 개별적으로 타당성 검토 등의 절차를 거쳐야 하기 때문이다. 비유하면 예선은 통과했지만 본선이 남아있는 셈이다.

전문가들은 대체로 장기 보유나 실거주 목적의 매수는 크게 걱정하지 않아도 된다고 말한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “미사강변도시는 주거지로서 선호도가 높아 서울 강남·송파 등의 주거비 부담을 피해 이주하는 수요가 꾸준할 것”이라며 “단기 상승과 공급 물량에 따른 숨 고르기가 있을 수 있지만, 장기적으로는 유망할 것”이라고 말했다.