'웃돈 2억' 위례신도시 거품은 아니라는데, 약점이…

[입주단지 분석] 위례신도시 ‘신안인스빌 아스트로’ ③투자 가치

“신안인스빌 아스트로의 경우 전세 시세와 매매 시세의 차이는 4억원 정도다.
입주 시기가 비슷한 성동구의 한 아파트는 이 차이가 2억원 정도인 점을 볼 때, 위례신도시의 전세금과 매매가격 차이는 큰 편이다.
현재 위례신도시 아파트 가치를 ‘거품이라고 보기는 어렵지만, 인내는 필요하다’는 관점이 우세하다.”

위례신도시 ‘신안인스빌 아스트로’는 현재 전용면적 96㎡ 기준으로 최고 8억5000만원까지 매물이 나와 있다. 2014년 7월 분양가격이 6억5000만원 정도였던 것과 비교하면 2억원쯤 웃돈이 붙은 셈이다. 전용면적 101㎡는 분양가격이 3000만원 더 비쌌지만 프리미엄은 비슷하게 형성돼 있다. 여기에 후불제 조건인 중도금 이자와 발코니 확장비가 3000만원 정도 추가로 들고, 일부 매물은 매수자에게 양도소득세를 부담하도록 하는 조건이어서 실제 매매가격은 9억원 근처다.

동(棟)별 시세 차이는 크지 않지만 대로변이 아니면서 주출입구쪽과 가까운 6201동 4,5호 라인과 정남향인 6209동 4호 라인이 인기가 높다.

전세는 전용면적 96㎡ 기준 4억5000만~5억원 선이다. 지난 16일 기준 아파트 입주율은 40% 정도인데 전세 시세가 매매 시세에 비해 낮다보니 전세를 놓기보다는 매수자가 직접 입주하는 경우가 많은 편이라고 한다. 위례신도시 입주물량은 2015년 4330가구, 2016년 9124가구에 달했고 올해도 5717가구가 예정돼 있다.

위례신도시 아파트 매매가격이 최근 2년간 많이 오르면서 교통 등 기반 시설이 부족한 데 비해 너무 비싸다는 지적도 있다. 하지만 판교나 광교 등 다른 경기도 신도시들과 비교했을 때 과도한 상승이나 거품이라고까지 하기는 어렵다는 평가도 나온다. 판교신도시의 경우 3.3㎡당 아파트 매매가격이 2400만원 정도로 위례보다 비싸다. 하지만 위례신도시의 기반 시설이 제대로 갖춰진다면 비슷한 가격이 형성될 것이라는 분석이다.

문제는 현재 시세에 위례신사선이나 트램 등을 비롯한 각종 호재들이 상당히 반영돼 있다는 점이다. 즉 현재보다는 미래 가격 상승 가능성을 보고 집을 산 사람이 많은데, 기반시설 조성이 늦어지거나 무산되면 추가 상승을 기대하기 어렵다는 뜻이다.

매매가격과 전세금 차이가 이 점을 뒷받침한다. ‘신안인스빌 아스트로’의 경우 현재 전세시세와 매매시세의 차이는 4억원 정도다. 입주 시기와 매매가격이 비슷한 성동구의 한 아파트는 이 차이가 2억원 정도인 점을 볼 때, 위례신도시의 전세금과 매매가격 차이가 큰 편이다. 아직은 전세 수요가 전세 공급에 비해 부족하다는 뜻이다.

위례신도시뿐 아니라 인근 송파·강동구 일대에서 재건축 아파트 총 2만여가구가 공급될 예정이어서 향후 매물 부담도 있다. 쾌적한 환경, 강남 접근성 측면에서 위례신도시와 성격이 비슷하고 가격은 저렴한 강동구 고덕지구나 하남 미사강변도시에도 새 아파트 입주가 줄줄이 예정돼 있다.

현재로서는 위례신도시 아파트 가치를 “거품이라고 보기는 어렵지만, 인내는 필요하다”는 관점이 우세하다. 교통 문제가 어느정도 해소되고, 제대로 된 가치를 인정받을 때까지 시간이 걸리는 것을 감수할 수 있는 사람이 매수하는 게 좋다. 반면 소위 ‘갭(gap) 투자’라고 불리는 전세를 낀 투자 매매는 적절해 보이지 않는다. 매매가와 전세금 차이가 커서 실투자금이 많이 들고 향후 입주물량 등을 고려하면 추가적인 전세금 상승을 예상하기도 어렵기 때문이다.

‘신안인스빌 아스트로’의 경우 중견 건설사 브랜드란느 점에서 위례신도시 내 다른 메이저 브랜드에 비해 인지도면에서 약점을 보인다. 다만 입주자들 사이에서는 품질에 대한 불만이 거의 없는만큼 중요한 차이는 아니라고 보는 해석이 우세하다. 그보다는 위례신사선 역세권인만큼 위례중앙역 착공 여부가 향후 시세 상승에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

위례신도시가 서울 송파구와 경기 성남시, 하남시로 쪼개져 있다는 점이 점차 장기적으로 매매가격 차이를 불러올 것이라는 의견도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “신도시 기반이 잡혀갈수록 학부모들이 선호하는 학군인 서울 송파구쪽 아파트에 대한 선호가 점점 커질 것으로 예상한다”고 했다.