주택시장 5대 지표 모두 빨간불...가장 위험한 곳은?

[데이터 읽기]주택시장 5대 지표 모두 빨간불, 가장 위험한 곳은?

향후 주택시장 흐름을 가늠해 볼 수 있는 5대 지표가 일제히 이상 징후를 보이기 시작했다. 공급과 수요 모두 빨간불이 들어왔다.

올 들어 주택 공급은 일제히 감소세로 돌아섰다. 주택 인허가 실적, 착공 물량, 분양 실적 등 3대 지표가 모두 마이너스로 변동률을 보였다. 주택 수요도 위축되는 모습이다. 기존 주택의 매매 거래량은 감소하는 반면 새 아파트 미분양 물량은 증가세로 전환했다.

전문가들은 주택 시장이 최대 성수기를 맞았지만 시장은 ‘춘래불사춘’(春來不似春)이라며 당분간 침체 분위기가 지속될 가능성이 높다고 전망한다.

■1월 아파트 분양 실적 68% 급감

국토교통부에 따르면 올 1월 전국 주택 인허가 물량은 3만9898가구로 작년 같은 달보다 16% 줄었다. 인허가 물량은 작년 하반기 이후 꾸준히 감소하는 추세이며 전년 동월대비로는 작년 12월에 이어 2개월 연속 감소했다.

지역별로는 수도권이 1만8717가구, 지방은 2만1181가구로 각각 작년 같은기간보다 21.0%, 11.2% 줄었다. 아파트(-20%)가 비 아파트(-6%)보다 감소 폭이 더 컸다. 이는 중도금 집단대출 규제와 분양권 전매 제한 등 규제 강화가 아파트에 집중됐기 때문으로 풀이된다.

주택 착공 물량도 줄었다. 1월 착공 실적은 전국 2만6688가구로 작년 같은 달보다 14.4% 줄었다. 상대적으로 입주 물량 증가 우려감이 높은 지방(-27.5%)에서 감소 폭이 컸다. 수도권은 소폭이지만 늘었다.

아파트 분양은 급랭하는 분위기다. 1월 공동주택 분양실적은 전국 3225가구로 전년 동월대비 68.1% 감소했다. 김이탁 국토부 주택정책과장은 “올 1월부터 아파트 잔금대출 규제 강화가 시행되면서 건설사들이 분양 일정을 잇따라 유보하고 있는 영향이 큰 것 같다”고 분석했다. 상대적으로 대출 규제 충격이 큰 지방에서 분양 중단 사태가 이어지면서 작년 같은 달보다 80% 이상 큰 폭으로 감소했다.

■매매 거래 줄고 미분양은 다시 늘어

건설사들이 주택 공급 엄두를 내지 못하고 있는 것과 마찬가지로 수요자들도 주택 구입을 꺼리고 있는 모습이다. 기존 주택은 물론이고 신규 분양 시장에서도 관망세가 확산되고 있다.

국토부에 따르면 올 1월 전국 주택 매매거래량은 5만8539건으로 작년 1월과 비교해 6.1% 감소했다. 5년 평균(5만1324건)과 비교하면 14% 많은 수준이지만 추세상으로 보면 거래량이 감소세로 접어들었다는 분석이 우세하다.

상대적으로 수도권(-12.3%)이 지방(-0.5%)보다 많이 줄었다. 주택 유형별로는 아파트(-4.1%)보다 연립·다세대(-10.4%), 단독·다가구(-9.0%)의 감소 폭이 컸다.

작년 말까지 감소했던 미분양 주택은 올 1월 증가세로 돌아섰다. 1월말 기준 전국 미분양 주택은 전월(5만6413가구)보다 5.1% 증가한 5만9313가구로 집계됐다. 수도권(1만8938가구)이 13.5%, 지방(4만375가구)은 1.6% 각각 늘었다.

■충남·경북·경남, 수급 불균형 위험 커져

아직까지 주택 시장 지표상으로 대세 하락 여부를 확실하게 평가하기는 이르다는 분석이 우세하다. 1~2월은 통상적으로 비수기여서 3월 이후 성수기 시장 흐름을 살펴봐야 한다는 것이다. 신규 공급 감소는 최근 우려가 커지는 수급(需給) 불균형에 대한 대응 차원에서 중장기적으로는 오히려 바람직할 수 있다는 평가도 나온다. 다만 공급 감소 역시 설 연휴와 규제 강화에 따른 일시적 현상일 수 있다는 지적도 있다.

문제는 일부 지역에서는 수급 불균형이 확대될 가능성이 커지고 있다는 것이다. 대표적인 지역이 충남과 경북, 경남이다. 현재 경기도를 제외하고 미분양 주택이 가장 많은 곳은 충남(9094가구)과 경북(8032가구), 경남(7785가구)이다.

이들 지역에서는 준공 물량도 계속 늘어나고 있다. 충남의 경우 지난해 준공된 주택이 3만3846가구로 경기(15만6296가구), 서울(8만6937가구)에 이어 전국 3위, 지방에서 1위를 기록할 만큼 많았다. 충남 인구는 206만명으로 서울의 약 5분의 1 수준이다.

경북(3만463가구)과 경남(2만9740가구)도 대구(3만1187가구)에 이어 지방에서 각각 준공 물량 3,4위에 오를 만큼 많았다. 이들 지역에서는 주택 시장이 활기를 띠었던 2015년 이후 공급량이 크게 늘어났던 점을 감안하면 준공 시기가 올해부터 돌아오기 시작해 적어도 내년 말까지는 준공 물량이 크게 증가할 것으로 보인다. 한 건설업계 관계자는 “분양권 단기차익을 노리고 분양받았던 주택이 시장에서 상당부분 소화되지 않는다면 금리 인상과 잔금 대출 규제, 물량 증가에 따른 전셋값 하락 등이 복합적으로 일어나면서 주택 시장에 큰 부담이 될 것”이라고 말했다.