"좀비 부동산은 버리고 수퍼 부동산에 주목해야"

“성장 가치가 있는 진짜 부동산, 이른바 ‘수퍼 부동산’에 투자하세요. 그 반대는 뭐죠? 바로 ‘좀비 부동산’인데 이건 버리세요.”

조선일보의 부동산 콘텐츠 플랫폼 땅집GO(realty.chosun.com)가 오프라인 행사로 처음 선보인 ‘부동산 토크 콘서트’가 24일 서울 역삼동 한국과학기술회관 대회의실에서 성황리에 열렸다. 이날 콘서트는 조선일보가 매년 9월말 주최하는 ‘대한민국 부동산 트렌드쇼’ 회원만을 대상으로 초청한 행사였다. 지난 10일 콘서트 안내 문자 메시지를 발송한 지 불과 30분만에 300명 정원을 넘어서는 등 시작 전부터 큰 관심을 불러모았다.

‘2017 수익형 부동산, 절대 실패하지 않는 투자법’을 주제로 한 이날 콘서트에는 고종완 한국자산관리연구원장, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 원성윤 대경D&S대표 등 국내 최고 부동산 전문가들이 패널로 출연해 불확실한 부동산 시장을 헤쳐나갈 해법을 제시했다.

예정보다 많은 450여명이 참여한 가운데 2시간 30분 넘게 진행된 이날 세미나를 찾은 투자자들의 가장 큰 관심사는 ‘어떻게 하면 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있는가’였다.

■“수퍼 부동산을 주목하라”

고종완 원장은 “성장 가치가 있는 진짜 부동산, 이른바 ‘수퍼 부동산’에 투자하고 그 반대인 ‘좀비 부동산’을 버리라”고 강조했다. 그는 수퍼 부동산에 대해 “인구·소득이 증가하고, 교통 등 기반시설과 정부 정책적으로 각종 지원이 집중되는 곳으로 전체 부동산 가운데 20~30% 밖에 되지 않아 선별이 필요하다”고 했다.

김 위원은 대표적인 수익형 부동산이면서 투자 난이도가 높은 것으로 알려진 상가에 대한 투자 전략을 제시했다.

김규정 위원은 “최근 하남 미사·위례 등 유명 신도시에 조성된 신규 상가가 큰 인기를 끌고 있지만 임대 수익은 당장 발생하기 어려운 측면이 있다”며 “연령대가 높고 안정적 현금 흐름을 원한다면 기존에 상권이 형성된 지역을 노려볼 만 한다”고 말했다.

대표적 수익형 부동산인 상가·오피스텔 등의 범주를 벗어나 새로운 투자처를 모색할 필요가 있다는 주장도 나왔다.

원성윤 대표는 “지금 관광지로 가장 뜨는 곳이 제주도이지만 경쟁이 심해지면서 입지와 운영 업체에 따라 수익률이 천차만별”이라며 “관광객들이 몰리는 핵심 지역에 5성급 등 대형 브랜드 업체가 운영하는 호텔이면 상대적으로 안정적인 투자가 될 것”이라고 말했다.

■“이수역 인근·동쪽 강북권 상권 유망”

2부에서는 자유로운 ‘배틀 토크’ 형식으로 참가자들간의 좀 더 구체적인 논의가 오갔다.

김 위원은 “젊고 창업 의욕 있는 투자자라면 노후주택 리모델링이나 소규모 상가를 특색 있는 주거인접형 상권으로 만들어 운영하는 방식을 추천한다”며 “이 경우 산업 트렌드를 꾸준히 공부하면서 부동산을 투자하고, 건물을 리모델링하는 등 투자를 관리해 나가야 한다”고 말했다.

구체적으로 유망 지역을 집어 공개하기도 했다. 김 위원은 “기존 상권 중에서는 동작구 사당동 지하철 이수역 주변 등 교통 여건에 비해 저평가된 상권, 서울 도심을 중심으로 동쪽 강북권에서 새로운 상권 형성을 기대할 수 있을 것 같다”고 말했다.

원성윤 대표는 현장에서 직접 투자를 유치했던 경험을 살려 “분양형 호텔에서 연 10% 이상의 임대 수익을 보장해 주는 투자 조건은 신중히 따져봐야 한다”고 경고했다. 그는 “최근 몇 년간 분양한 중저가 브랜드 호텔들은 준공 후 1~2년간은 약속한 임대 수익을 챙겨주다가 나중에는 이를 지키지 못할 위험성이 높아 보인다”고 말했다.

고 원장은 “수익형 부동산의 임대 수익률만 보다가 정작 중요한 땅값 상승에 따른 자본 이득을 놓치는 것을 주의해야 한다”고 조언했다. 그는 “수도권, 그 중에서도 도심과 한강변, 역세권과 ‘직주의문(職住醫文)’을 갖춘 지역이 성장성이 높다”고 말했다. 구체적으로는 “인구 구조와 해외 대도시 사례를 봤을 때 13~15평 정도 면적의 투룸 주택을 추천한다”고 말했다.

■“신촌에 오피스텔 더 사도 괜찮나?”

배틀 토크 이후 이어진 관람객 대상 질의응답은 예정된 시간보다 20분 이상 넘긴30분에 걸쳐 진행됐다.

“서대문구 신촌 일대에 오피스텔을 몇 채 소유하고 있다. 여기서 더 늘려도 괜찮을까”라는 질문에 김규정 위원은 “이대쪽 상권이 쇠퇴하는 상태인 만큼 신축 오피스텔을 사지는 말고 지은 지 7~8년된 기존 오피스텔을 사서 구입가격을 낮추면 수익률면에서 괜찮을 수 있다”고 조언했다.

올해 미군기지가 이전할 경기 평택에서 미군 대상 주택 렌탈 사업이 유망하지 않겠느냐는 질문에 원성윤 대표는 “평택에 미군 렌탈 사업 대부분이 두자릿수 수익률을 제시하고 있다”며서 “문제는 미군 대상 렌탈 사업은 자격 조건이 까다롭다는 것”이라고 지적했다. 미군 대상으로 홍보하는 주택 중 실제 미군에서 실사를 나와 본 후 조건에 맞지 않는 곳이 많다는 것이다.