올해 관리처분 못받으면, 조합원 이익 최고 50% 징수

올해 재건축 아파트 투자에서 가장 중요한 사안은 '초과이익환수제' 부활이다. 부동산 투기를 막기 위해 2006년 도입한 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 하지만 부동산 시장을 지나치게 위축시킨다는 지적을 받아 2013년부터 한시적으로 제도 시행을 유예했는데 올해 말로 유예 기간이 끝난다.

재건축 사업 절차를 간단히 설명하면 '조합 설립 인가→사업 시행 인가→관리 처분 계획 승인' 순이다〈그래픽 참조〉. 올해 말까지 관리 처분 계획을 내지 못하는 재건축 단지는 내년부터 초과이익환수제 대상이 된다. 재건축 사업 주 목적이 주택 시세 상승에 따른 차익 실현이라고 볼 때 초과이익환수제를 적용받는 단지는 수익성이 낮아질 수밖에 없다. 이 때문에 많은 재건축 단지가 연내에 관리 처분 계획을 내고자 사업 진행에 박차를 가하고 있다. 서울시 담당자는 "작년 말부터는 초과이익환수제를 피하려는 단지가 몰려 도시계획위원회에 평소 2배가 넘는 정비 계획 심의 안건이 올라온다"고 말했다.

전문가들은 당분간 재건축 아파트 투자는 보수적으로 하는 게 좋다고 조언한다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "사업 진행이 초기 단계인 재건축 단지에 섣불리 투자했다가는 금융 비용 등을 따질 때 기대만큼 수익을 올리지 못할 수 있다"고 말했다. 그는 "서울은 새 아파트 공급이 많지 않기 때문에 올해 안에 관리 처분을 받을 수 있거나 이주가 시작된 단지는 저가 매물 위주로 투자를 고려해도 좋을 것"이라고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 "상반기까지 사업 시행 인가를 받지 못한 단지는 투자 대상으로 적합하지 않다"면서 "주택 경기가 전반적으로 좋지 않은 상황이라 재건축 아파트 투자도 안전성을 제일 먼저 따져야 할 것"이라고 말했다.

초과이익환수제의 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 나오고 있다. 정부 규제 강화로 주택 시장이 위축된 현 시점은 초과이익환수제를 적용할 상황이 아니라는 논리다. 처음 이 제도가 도입된 2006년은 전국 아파트값이 평균 24% 이상 오르고, 서울 강남권 아파트는 1년 만에 40% 가까이 오르는 등 부동산 시장이 '이상 과열'된 시기였다. 반면 서울 강남권 일부 재건축 단지의 이익을 위해 제도를 폐지하거나 유예 기간을 연장하는 것은 형평에 어긋난다는 주장도 있다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "정부가 11·3 대책 등을 통해 재건축 시장의 이상 징후를 견제하는 상황에서 초과이익환수제 부활이 오히려 주택 시장에 혼란을 가져올 수 있다"고 말했다.