내년까지 2만가구 '입주 폭탄' 이겨낼까

[지금 여기!] 24일 입주하는 김포 한강센트럴자이(하)

이달 24일부터 입주를 시작하는 경기 김포 ‘한강센트럴자이’. 이 아파트는 한강신도시의 남동쪽 끝자락에 붙은 ‘감정1도시개발구역’에 들어선다. 이번에 입주하는 1차만 해도 지상 최고 29층 35개동(棟), 총 3481가구에 달한다. 올 5월 입주할 2차분을 합치면 4079가구다. 한강신도시를 포함한 이 일대에서 최대 규모를 자랑한다. 땅집고(realty.chosun.com)가 이 아파트의 입지, 교통, 평면, 향후 전망 등을 3회로 나눠 집중 분석했다.

■2만가구 입주 부담 털어낼까?

그렇다면 한강센트럴자이의 향후 투자 전망은 어떨까.

결론적으로 보면 이 아파트는 장단점을 동시에 갖고 있다. 우선 김포 한강신도시는 서울 주변 신도시 가운데 비교적 가격이 저렴하면서도 교통망이 계속 확충되고 있어 향후 성장 잠재력은 높다고 평가된다. 반면 앞으로 2년간 입주할 새 아파트가 2만가구에 달해 물량이 많고 기반시설도 아직은 부족하다는 측면에서 리스크가 있다.

한강센트럴자이는 우선 3481 가구(1차분)에 달하는 물량이 부담이 될 수 있다. 입주를 앞두고 전세를 놓아 잔금을 치르는 사람이 많은데 3000가구가 넘는 물량이 한꺼번에 입주하면 전세 시세가 약세를 보인다. 이렇게 되면 잔금내기 어려운 사람들이 시세보다 낮게 급매물을 내놓아 집값이 약세를 보이는 경우가 많다.

김포시에서는 내년까지 ‘한강센트럴자이’를 제외하고도 2만 가구에 달하는 입주 물량이 쏟아진다. 부동산리서치회사인 부동산114에 따르면 올해 한강센트럴자이를 포함해 7000가구, 2018년에 1만여가구 추가 입주한다. 주변 신도시나 대규모 아파트가 입주하는 지역의 과거 사례로 볼 때 김포의 전세 시세는 한동안 약세를 유지할 가능성이 있다.

만약 전용 84㎡ 분양권을 사서 전세를 놓는다고 가정할 때, 현재 시세(3억4000만원)가 유지된다면 발코니 확장비 1000만원을 포함해 1억원 정도 자기 자본이 필요하다. 전셋값이 떨어지면 이보다 더 많은 금액이 투입될 수도 있다.

반대로 전셋집을 찾는 세입자라면 지금 전세 계약을 하기 보다 잔금일이 다가오면서 시세가 떨어지는 것을 기다리는 방법이 좋을 것이다.

■미분양은 감소…기반시설 확충이 관건

한강신도시는 자족 기능이 거의 없어 인구를 유치하려면 서울의 높은 주거비 부담을 벗어나 서울을 빠져나오는 인구의 유입이 이뤄져야 한다. 그런 면에서 새 아파트가 3억원대 매매가격, 2억원대 전세시세인 한강신도시는 최근 1~2년간 가격이 많이 뛴 서울 중심부에 비해 가격 메리트는 충분하다는 평가다.

결국 문제는 김포의 교통·상업 등 기반 시설이 얼마나 빨리 갖춰지느냐에 달렸다. 김포에는 아직 백화점은 없고, 대형마트인 이마트(구래동)와 영화관(운양동 cgv)은 갖춰졌다. ‘한강센트럴자이’ 주변에서 분양 중인 ‘라베니체’ 상가 입점 속도와 김포경찰서 주변 종합병원 입주 등이 관건이다. 김포시내 부동산 공인중개사들은 2018년 김포도시철도 개통을 계기로 기반시설 확충이 더 빨라질 것으로 기대한다.

다만 김포의 미분양 아파트가 줄고 있다는 점은 긍정적이다. 김포의 미분양 아파트는 작년 1월 2696가구였지만 11월에는 355가구까지 감소했다. 김포시 C공인중개사무소 관계자는 “계절적 비수기에 대규모 입주가 겹쳐 전세 매물은 많은데 거래가 활발하지는 않다”며 “설 연휴가 끝나고 신혼부부 등 전세 수요자들이 본격적으로 움직이기 때문에 좀 더 상황을 지켜봐야 방향성을 가늠할 수 있을 것 같다”고 했다.