대치동과 겨룰만한 분당의 양대 산맥

맹모삼천지교(孟母三遷之敎)라고 했다. 맹자의 어머니는 자식 교육을 위해 집을 세번 옮겼다. 교육열에 불타는 2016년 맹모에게 학교는 거주지 결정에서 가장 중요한 요소다. 명문학군으로 입소문이 난 아파트는 수요도 꾸준하고 시세도 높다. 땅집고(realty.chosun.com)는 요즘 맹모들에게 주목받는 학군과 아파트를 집중 분석한다.

[2017 맹모의 아파트] ⑥분당 내정·수내학군

‘천당 위에 분당’이라는 말이 유행할 만큼 집값이 오른다고 했던 1기 신도시의 대표 주자. 새 아파트 프리미엄이 없어지고 노후화한 분당에서 집값을 받치는 두 개의 축은 서울 강남과 가깝다는 입지 여건과 학군이다. 분당 학군은 전국 최고 수준의 학교들이 강남만큼 밀집해 교육1번지 대치동과 맞붙어 볼만한 저력을 갖췄다는 평가를 받는다.

분당 학군을 중학교 기준으로 보면 야탑동 야탑·하탑중, 도촌동 도촌중, 이매동 송림·이매·매송중, 서현동 서현·양영중, 분당동 장안중, 수내동 수내·샛별·내정중, 정자동 백현·정자·분당·늘푸른중, 금곡동 청솔중, 구미동 구미·불곡중 등이 있다. 대치동 학교의 성적이 대부분 우수하듯, 분당 학교 역시 골고루 성적이 높다. 분당 학군 19개 중학교(판교 제외) 중 10개교는 2015년도 학업성취도 평가에서 전국 상위 100위권에 들었다.

그래도 가장 인기 있는 곳은 내정학군과 수내학군이다. 두 학교는 분당에서도 내신 경쟁이 가장 치열하고, 한 문제 차이로 전교 석차가 엇갈릴 만큼 교육열이 뜨겁다.

■분당 양대산맥, 내정중 vs 수내중

내정중과 수내중은 학업성취도 평가와 특목고 진학률에서 분당 1·2위를 다툰다. 학교알리미에 따르면 수내중(96.3), 내정중(96.2)은 지난해 학업성취도 평가에서 보통 학생 이상 비율이 분당 내 1위와 2위였다. 2015학년도엔 내정중이 수내중을, 2014학년도엔 수내중이 내정중을 각각 앞선 1·2등이었다.

내정학군과 수내학군의 인기 비결은 비평준화 시절에서부터 기인한다. 당시 분당의 인기 고등학교는 분당고와 서현고. 분당고 중심으로 학원과 공부 잘하는 학생들이 모이기 시작했고, 평준화 이후 중학교 학군이 중요해지면서 수요자들은 분당고 주변 수내중과 내정중을 찾기 시작했다. 수내동이 정자동과 함께 분당 부촌(富村)이었다는 점도 한몫했다.

분당 지역 학원은 지하철역 주변과 아파트 단지에 군데군데 들어서 있는데, 학원 실력도 수내학군이 제일이라는 평가다. 수내동 N공인중개사무소 관계자는 “수내동 학원가는 분당에서도 가장 유명해 학원가가 없는 판교 학부모들도 많이 찾는다”고 했다.

■수내·내정중 배정에 유리한 단지

성남교육청은 중학교 배정 시 아파트에서 중학교까지 거리가 가장 가까운 1근거리 학교를 반드시 1지망하도록 한다. 내정중에 1지망 할 수 있는 단지는 양지마을, 파크타운과 일부 한솔마을·정든마을 단지다. 수내중에 1지망할 수 있는 단지는 푸른마을과 일부 파크타운·샛별마을·한솔마을·정든마을 단지다. 이 중 가장 인기 단지는 파크타운서안이다. 파크타운서안 전용면적 84㎡ 전세가율(전세금 대비 매매가 비율)은 89%로 가장 높다.

파크타운서안은 중학교 배정에서 가장 유리하다. 파크타운서안은 지하철 분당선 수내역까지 걸어서 17분, 내정중과 수내중은 도보 5분이 각각 걸린다. 지하철역이나 중학교가 더 가까운 단지는 많다. 하지만 파크타운서안에서 내정중과 수내중까지 거리가 동일하다는 것이 최대 장점이다. 파크타운 입주자는 1근거리 학교로 내정중이나 수내중 중 한 곳을 골라 선택할 수 있다.

2·3지망 경쟁에서도 유리하다. 내정중 1근거리 학군 지역인 양지마을 금호 학생과 파크타운서안 학생이 1지망에서 둘 다 떨어졌고, 2지망으로 수내중을 썼다면 파크타운서안 학생이 우선 배정된다. 성남교육청은 근거리표 순위가 높은 학생을 우선 입학시키기 때문에 근거리 2순위가 백현중인 양지마을 금호보다 파크타운서안이 수내중 합격에 훨씬 유리하다. 다만 동(棟)별로 근거리 순위가 조금씩 달라 파크타운서안 108~110동, 113~115동에서만 이 기준이 적용된다.

만약 1지망에서 바로 배정받길 원하는 학부모라면 자녀의 전학 시기를 앞당길 필요가 있다. 근거리 순위가 같을 경우 소속 초등학교의 재학 기간이 긴 학생을 우선 배정하기 때문이다.

■리모델링 추진…수익성은 ‘글쎄’

수내동 집값은 2007년부터 하락세였다가 2014년 이후 반등해 지난해 3.3㎡당 1635만원을 기록했다. 최근 3년간 오름세였다. 하지만 판교신도시 백현동 집값이 2015~2016년 큰 폭으로 올라 전 고점을 돌파했다는 사실을 감안하면 상승세가 큰 폭은 아니다.

파크타운서안 전용면적 84㎡ 역시 올 1월 시세가 평균 5억9000만원으로 2006년 평균 시세(6억9500만원)를 회복하지 못했다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “분당 집값이 다른 곳보다 덜 오른 이유는 아파트가 낡으면서 판교에 수요자를 뺏긴 탓”이라며 “화성 동탄 등 경기 남부권의 분양 물량도 많아 당분간 분당 집값이 큰 폭으로 오르긴 힘들 것”이라고 했다.

분당 주민들은 재건축 대안으로 떠오른 리모델링을 통해 과거 영광을 되찾는다는 계획이지만, 부동산 전문가들은 사업성이 떨어져 성공을 장담하기 쉽지 않다고 본다. 전문가들은 집값이 내린 만큼 실거주 구매는 괜찮겠지만 투자 목적으로 매수할 타이밍은 아니라고 말한다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “리모델링 사업을 위해선 3.3㎡(1평)당 400만원 정도의 건축비가 필요해 40평대라면 1억원 넘는 돈을 부담해야 한다”며 “결국 아파트 평면이나 구조는 건드릴 수 없기 때문에 사업에 성공해도 집값이 1억원 이상 오르기가 쉽지 않다”고 했다. 그는 “서울 압구정이나 목동은 노후화해도 대지지분이 넓어 사업성을 기대할 수 있지만 분당은 고층 아파트여서 재건축 사업성도 크지는 않다”고 덧붙였다.

양해근 삼성증권 부동산팀장은 “투자 목적이라면 수익성이 나올만한 저층 빌라를 사거나 재건축 연한인 2022년에 가까워졌을 때 사야 한다”면서 “그래도 지금 가격이 많이 떨어졌고 저평가된 부분이 있어 실거주 목적이라면 나쁘지 않다”고 했다.