"집값은 강남 반값인데 SKY 진학률 보면 충격"

맹모삼천지교(孟母三遷之敎)라고 했다. 맹자의 어머니는 자식 교육을 위해 집을 세번 옮겼다. 교육열에 불타는 2016년 맹모에게 학교는 거주지 결정에서 가장 중요한 요소다. 명문학군으로 입소문이 난 아파트는 수요도 꾸준하고 시세도 높다. 조선닷컴의 부동산 콘텐츠 플랫폼 땅집GO는 요즘 맹모들에게 주목받는 학군과 아파트를 집중 분석한다.

[2016 맹모의 아파트] ③‘강북 대치동’ 을지학군

중계동 을지초교 전출보다 전입생 최대 5배 많은 이유?
아파트만 4400여가구…“생활수준 비슷해 커뮤니티 좋다”
서라벌고는 3년간 ‘SKY’만 200명 이상 보낸 ‘명문’
집값 평당 1300만원대, 아직 강남 전세금도 안돼
실수요 많고 재건축 기대도…“시세 하락 가능성은 낮아”

서울 강남이나 목동의 명문 학군에 자녀를 입학시키고 싶은 수요자들에게 높은 집값은 진입장벽이다. 그렇다면 이곳이 대안이 될 수 있다. 강남보다 교통이나 편의시설은 다소 떨어진다. 하지만 학부모와 학생의 교육열은 못지 않아 강북의 대치동 또는 소치동으로 불린다. 집값도 강남 대치동의 반값에 못미쳐 학군만 놓고 보면 서울에서 ‘가성비(가격 대비 성능)’가 가장 뛰어난 지역으로 꼽힌다. 바로 노원구 중계동 은행사거리 일대다.

은행사거리는 약 500m 길이의 도로 양옆으로 학원이 가득하다. 서울시 상권분석서비스에 따르면 지난 8월 기준 은행사거리가 속한 중계1동과 중계본동의 입시보습학원은 총 236개다. 동대문구 전체가 234개인 것을 고려하면 많은 것이다. 이같은 학부모들의 교육열 덕분에 은행사거리는 강북 대표 학군으로 입소문이 났다.

은행사거리 일대 학군은 세 곳으로 나뉜다. 학원가 북서쪽은 원광초·중계중이 가까운 원광학군, 남쪽에는 을지초·중이 가까운 을지학군이 있다. 학원가 동쪽은 불암초·불암고·영신여고 등이 있는 불암학군이다.

이 중에서도 중계동 맹모에게 가장 인기있는 곳은 을지학군이다. 을지초는 중계동 초등학교 가운데 전입생 숫자, 전출생 대비 전입생 비율이 가장 높다. 즉 초등학생 자녀를 둔 학부모가 은행사거리 근처 중·고교 진학을 위해 중계동으로 전입해 올 때 주거지로 가장 많이 선택하는 곳이 을지학군이라는 얘기다.

■을지초교 전입 ‘열풍’…서라벌고 등 명문 많아

한국교육학술정보원이 운영하는 ‘학교알리미’에 따르면 을지초등학교는 2013~2015년 3년간 136명이 다른 학교로 전학한 반면 702명이 전입했다. 전출생보다 5배 이상 많았다. 학년별 학생수의 경우 최근 4년간 저학년(1~3학년)보다 고학년(4~6) 학생이 최소 200명에서 최대 400명 이상 많았다. 매년 고학년 학생이 가장 많은 비율을 차지하고 있다는 것은 중학교 진학을 고려한 학군 이주 수요가 많다는 뜻이다.

중계동 일대 부동산 공인중개사들은 은행사거리 주변 인기 학군으로 을지학군과 불암학군을 꼽는데 상대적으로 을지초의 인기가 더 높다. 실제 불암초의 2013~2015년 전출생 대비 전입생 비율은 1대 3으로 을지학군(1대 5)의 학군 이주 수요에는 못 미쳤다.

을지초가 맹모들에게 인기있는 이유는 통학구역이다. 을지초 통학구역 내에는 아파트(전용 49~134㎡ 총 4482가구)만 있다. 빌라나 단독주택 등 일반 주택이 없어 비슷한 생활 수준을 가진 학부모들이 모여 있는 것이다. 덕분에 학부모들 사이에 을지학군에 속한 아파트는 커뮤니티 좋은 아파트로 입소문을 탔다.

서울북부교육지원청은 중학교를 배정할 때 교통편을 참작해 학교군 내에서 전산 추첨한다. 이에 따라 을지학군 거주자는 학군 내 을지중 외에도 주변 학군에 위치한 상계중, 중계중, 불암중 등에 배정받을 수 있다. 은행사거리 주변 중학교의 입시성적은 골고루 뛰어나다. 을지중은 지난해 졸업생의 5.9%(17명)를 과학고·외고·국제고·자사고에 보냈고, 상계중은 졸업생의 11.9%(45명), 중계중은 11%(47명), 불암중도 7%(34명)의 학생을 특목고에 보냈다.

고등학교로는 중계동을 대표하는 서라벌고가 가까이 있다. 서라벌고는 최근 3년간 서울대 30명, 연세대 90명, 고려대 89명 등 속칭 스카이(SKY) 합격자만 매년 70여명, 총 200명 이상을 배출했다. 불암고·영신여고 등도 매년 많은 서울대 합격자를 배출해 명문고로 불린다.

■을지학군 최고 인기 아파트는?

중계동에서 을지초에 입학할 수 있고, 을지중·불암중 등에 배정받을 수 있는 아파트는 청구3차, 건영3차, 중계주공8·10단지, 롯데우성, 신안, 성원, 양지대림1차 등 8개 단지 총 4482가구이다. 단지 규모는 건영3차(948가구)가 가장 크다.

이 중에서 신안아파트가 단지 규모는 가장 작지만 전세 수요자에게 인기가 높다. 전세가율(매매가격 대비 전세가격)이 매우 높다. 전용 59.97㎡ 90%, 전용 84.93㎡ 88.5%다. 을지학군 내 아파트 중에서 전세가율 90%를 넘는 곳은 신안아파트가 유일하다.

신안아파트는 은행사거리 학원가가 걸어서 7분 정도로 가깝다. 을지초·중, 서라벌고 등 주요 학교들도 반경 500m 이내에 있다. 단지 바로 남쪽에 노해근린공원과 당현천이 있어 환경도 좋은 편이다.

다만 지하철역은 멀다. 을지학군 내 아파트에서 지하철 7호선 중계역까지는 걸어서 15분, 지하철 4호선 상계역까지는 걸어서 20여분이 각각 걸린다. 자녀 교육을 목적으로 이사하려는 학부모라면 불편한 출퇴근은 감수할 각오가 필요해 보인다.

아파트도 낡은 것도 불편한 부분이다. 을지학군 내 아파트들은 1993~1999년 준공돼 지은 지 최소 17년이 넘었다. 신안아파트가 그나마 가장 최근에 지어졌지만 아무래도 단지 내 편의시설 등은 떨어진다.

■“수요층 두꺼워 집값 하락 위험은 낮아”

부동산 전문가들은 중계동 은행사거리 일대는 학군 이주수요가 많아 집값 하락 위험이 상대적으로 작다고 말한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “중계동은 강북에서도 내로라하는 학원가가 있고 아파트 단지가 밀집해 교육열이 높다”면서 “하계동이나 상계동 쪽은 주택형이 작지만 중계동은 중대형이 많아 고급 이주 수요와 구매력 있는 거주자가 많아 집값의 하방 경직성(가격이 좀처럼 내리지 않는 것)을 만들어준다”고 했다.

신안아파트 전용 59.97㎡ 매매가의 경우 2007년 10월 2억1500만원에서 이듬해 6월 3억1000만원으로 1억원쯤 급등했다. 주목할 점은 부동산 침체기에도 가격이 별로 떨어지지 않았다는 것이다. 2008~2014년까지 3억~3억1000만원에서 박스권을 형성했다. 같은 을지학군인 건영아파트 전용 84.9㎡는 2008년 6억2000만원대로 고점을 찍은 뒤 4억대 초반까지 급락했다가 올들어 6억원선까지 올라섰다. 신안아파트 전용 59.97㎡의 현재 시세는 평균 3억5000만원으로 전 고점을 돌파했다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “은행사거리와 가까운 아파트는 수요가 탄탄해 가격 하락 위험성은 적어 보인다”고 했다. 함영진 센터장은 “노원구 일대 아파트의 재건축 사업성은 목동만큼 좋지는 않아 (투자자의) 실익이 크지 않을 수 있다”면서 “매매가도 임계점에 가까울 만큼 많이 오른 상태”라고 분석했다.

장기 투자 차원의 접근이라면 대단지 아파트로 눈길을 돌리는 것이 적절하다는 평가다. 고준석 신한은행 부동산투자자문 TF 팀장은 “중계동 대단지 아파트가 재건축되면 쏠림현상이 일어나면서 가격 상승 효과가 예상돼 대형 단지 위주로 투자하는 것은 나쁘지 않다”고 말했다. 그는 “중층(中層) 단지보다 저층 단지가, 소형보다 대형이 유리하다”며 “같은 평형이라도 대지지분이 다르기 때문에 주의깊게 살펴봐야 한다”고 했다.