"월세가 사흘치 매출 넘으면 장사 접어라"

상가 투자와 창업에 성공하려면 정확한 상권(商圈) 분석과 입지 선정이 가장 중요하다. 조선닷컴의 부동산·인테리어 콘텐츠 플랫폼 땅집GO가 점포 개발에 잔뼈가 굵은 최고 베테랑들을 만났다. 이들이 ‘돈 버는 가게 자리’ 찾는 자신만의 ‘비밀노트’를 공개했다.

[달인의 비밀노트] ④배임직 김가네 팀장

김밥집은 상권이나 입지 영향 적어 안정적
핵심 고객은 20~40대 여성과 유모차 부대
역세권보다 아파트·상가 낀 복합상권 유리
월세가 사흘치 매출 이상이면 자리 옮겨야
권리금없는 신축 상가는 투자비 적게 들어

국내에 ‘즉석 김밥’이 처음 등장한 때는 1994년. 서울 대학로에 ‘김가네’ 1호점이 생기면서 김밥이 ‘외식 메뉴’ 대접을 받게 됐다. 김가네 이후 후속 브랜드가 우후죽순 생기면서 김밥 전문점은 전국에서 가장 흔한 프랜차이즈 업종이 됐다.

최근 서울 광진구 구의동 김가네 본사에서 만난 배임직(38) 점포개발팀장은 “김밥·분식집 프랜차이즈의 최대 장점은 안정성”이라며 “상권이나 입지(立地)에 큰 영향을 받지 않는다”고 했다.

배 팀장은 김밥·분식집 창업 성공 조건으로 3가지를 꼽았다.

■“역세권보다 복합 상권 유리”

그는 “김밥과 분식은 가장 대중적이고 사시사철 꾸준히 장사되는 아이템”이라며 “창업자 입장에선 ‘대박’을 노리기는 어려워도, 장기적으로 안정된 수익을 낼 수 있다는 점이 매력적”이라고 말했다. 실제로 전국 430개 김가네 가맹점 중 약 70%가 5년 넘게 영업했고 10년 넘은 매장도 150여개나 된다.

김밥은 남녀노소 누구나 즐기지만, 김가네는 핵심 고객층으로 20대 후반에서 40대 초반의 여성 고객과 유모차 부대를 꼽는다.

-왜 그런가요.
“어린 자녀와 함께 생활하면서 돈을 좀 더 들이더라도 품질이나 위생, 안전성을 따지는 소비층이 프리미엄 김밥 업체들의 핵심 타겟이죠.”

-김밥집 창업 최적지는.
“김밥집 최적의 입지를 꼬집어 말하긴 어렵지만 최근에는 유동인구가 많은 역세권보다 주거지와 상가가 결합된 복합상권을 더 선호하는 편입니다. 그 중에서도 아파트 인근에 학교나 학원가, 병·의원이 가깝다면 좋은 입지라고 할 수 있어요.”

배 팀장은 “얼마나 더 좋은 입지를 잡느냐는 결국 창업자의 투자 금액에 따라 결정된다”면서 “그러나 효율적인 창업, 돈을 벌 수 있는 입지는 결국 월세가 적정한 지에 크게 좌우된다”고 말했다.

-적정 월세의 기준은.
“가장 쉽게 판단할 수 있는 기준은 하루 예상 매출을 산정해 월세가 사흘치 매출 정도 되는 게 적당합니다. 그 이상이면 분식집 차리기엔 좀 불리한 입지라고 보면 되죠. 예컨대 하루 예상 매출이 50만원이라면 가게 월세는 150만원 이내가 적당합니다. 그 이상이면 다른 자리를 알아보는 게 낫습니다.”

■“신축 상가, 투자비 적게 들어”

배 팀장은 “창업자의 초기 투자비를 줄이려면 권리금 없는 곳이 유리하기 때문에 신축 상가를 중점적으로 찾아다닌다”고 말했다.

-백화점은 어떤가요.
“백화점이나 쇼핑몰처럼 수수료를 떼는 자리는 가맹점주의 수익을 맞추기 어려워 매장을 열면 안됩니다. 이미 상권이 갖춰진 곳에 권리금 없는 자리는 사실 안 좋은 자리인데, 창업자가 배달 서비스를 제공하는 등 적극적인 운영 계획을 갖고 있다면 매장을 열기도 합니다.”

-매장 크기는 어느 정도가 좋죠.
“김가네의 경우 가장 효율적인 매장 크기를 43~50㎡(약 13~15평)라고 판단합니다. 배달을 겸한다면 33㎡ 미만 소형 매장도 괜찮아요.”

배 팀장은 “많은 사람이 분식집은 일반 음식점보다 투자금이 적게 든다고 생각하는데 사실 1억2000만원~1억5000만원은 필요하다”고 했다.

-그래도 운영은 쉽지 않나요.
“그렇지가 않아요. 김밥집을 아무나 쉽게 운영할 수 있다고 생각하는데, 사실 분식점을 해보면 나중에 치킨이나 주점이 오히려 쉽게 느껴진다는 분들이 많아요.”

-왜 그렇죠.
“분식집은 메뉴 단가가 낮기 때문에 많은 고객을 접하고, 고객층도 다양하기 때문에 매장 운영에 변수가 많죠.”

보통 김가네의 경우 주방 2명, 김밥 만드는 직원, 홀 서빙 등 기본 직원만 4명이 필요하다. 배 팀장은 “창업 성공 여부가 인력 관리에서 판가름나는 경우를 자주 본다”면서 “매장이 잘 되려면 주인이 직원 위생이나 품질관리, 서비스에 신경을 많이 써야 한다”고 말했다.

그는 “저렴한 메뉴를 판다고 고객서비스에 무신경한 분식집이 많다”면서 “가맹점주가 시간과 노력을 들여 직원 관리만 잘해도 매달 순수익 500만원 정도는 어렵지 않게 벌 수 있다”고 말했다.