경매 배워 2년만에 월세 2천만원, 30억대 부동산 갑부된 흙수저

[경매 熱戰]경매 배워 2년만에 월세 2천만원, 30억대 부동산 갑부된 흙수저

中企 직장인 김영록씨…하루 2시간 자며 경매 공부
2년만에 고시텔·상가·아파트 등 11개 부동산 소유
매달 월세만 2천만원…“월급은 용돈” 꿈을 현실로
“목돈없으면 못하나?…190만원으로 오피스텔 투자”

‘매달 월급의 몇배 되는 월세(月貰) 소득이 생긴다면 얼마나 좋을까. 회사도 정말 신나게 다닐 텐데….’

월급쟁이라면 한 번쯤 이런 상상을 해보지 않았을까. 대학에서 기계공학을 전공한 시골 흙수저 출신 김영록(40)씨는 이런 상상을 현실로 만들었다. 그것도 단 2년 만에 이뤄냈다.

2006년 충남 서산의 한 중소기업에 입사한 김씨는 ‘쳇바퀴처럼 반복되는’ 직장 생활의 돌파구를 찾다가 2014년 2월 부동산 경매에 눈을 떴다. 그리고 2년 만에 매달 월세 2000만원 가까이 챙기며 월급은 용돈으로 쓰는 샐러리맨이 됐다. 26살 때 처음 독립해 2평 남짓한 고시원에서 월세 10만원으로 버티던 김씨는 이제 번듯한 고시텔 주인이 됐다.

“월급쟁이도 부자가 될 수 있다”며 최근 자신의 경매 노하우를 담은 ‘헬로 부동산 브라보! 멋진 인생’(도서출판 지혜로)을 출간한 김씨를 지난 26일 경기도 부천에서 만났다.

-단도직입으로 지금 월세 수입이 얼마나 되죠.
“대출이자 포함해 각종 지출 빼고 매달 순수하게 손에 쥐는 월세만 1700만원 정도입니다.”

-보유한 부동산은 몇건이죠.
“(잠시 머릿속으로 계산하더니)지금은 11개입니다. 고시텔 1개, 점포주택 1개, 점포 1개, 오피스텔 5개, 아파트 3개네요. 자산 가치는 정확히 따져보지 않았지만, 시세를 전부 합치면 25억~30억원쯤 됩니다. 수도권에 있는 부동산은 없어요. 충청도,전라도.경상도 등 전국 각지에 있어요.”

-부동산 경매를 시작한 계기는.
“직장 생활은 늘 빠듯하고 가족과 보내는 시간도 부족했죠. 그러다가 2014년 당시 7살인 큰딸이 ‘돈 못 벌어도 좋으니 아빠가 회사 안 갔으면 좋겠다’고 하더군요. 이 얘기를 들으니 ‘돈과 시간의 여유’를 갖고 싶다는 열망이 폭발했어요. 부동산 투자로 돈을 벌어 보겠다고 결심해 이것저것 알아보다가 경매 공부를 하게 됐습니다.”

-왜 하필 경매였나요.
“잘만 하면, 좋은 물건을 싸게 살 수 있다는 점이 가장 매력적이었죠. 초기 종잣돈이 많지 않았던 이유도 있고요.”

김씨는 적금 등을 깬 5000만원으로 부동산 투자를 시작했다. 회사가 제공하는 소형 아파트에서 아내, 두 자녀와 함께 사는 그는 “지방에 살아서 주거 비용이 거의 들지 않아 저축한 돈이 약간 있었다”고 했다.

김씨는 인터넷 검색으로 부동산 경매에 관한 정보를 모으다가 포털사이트 다음의 ‘행복재테크’ 카페를 알게 됐다. 2014년 2월 경기도 부천에서 행복재테크가 진행하는 8주 코스 경매 강의를 듣게 됐다. 그는 주말마다 3시간짜리 강의를 듣기 위해 왕복 5시간을 운전했다.
-맨 처음 낙찰받은 물건은요.
“경매 공부한 지 4개월 정도 지난 2014년 6월 경기도 동두천에 있던 상가를 공매로 샀어요. 감정가 2억6000만원이었는데 9400만원에 낙찰받았지만 완전히 실패했죠.”

-이유가 뭐였죠.
“공매 공고문에는 아파트라고 돼 있었는데, 낙찰받고 실제 가봤더니 상가 관리사무소로 쓰고 있더군요. 공고문이 완전히 잘못 됐던 거였죠. 계약을 포기하면 보증금10%를 날려야 하는데, 다행히 ‘매각허가취소’라는 절차를 통해 금전적 손해 없이 낙찰을 무효로 돌렸죠.”

-어떻게 그런 일이 생긴 거죠.
“부끄럽지만, 입찰하기 전에 제가 현장을 직접 확인하지 않았던 거죠. 첫 낙찰의 실패가 저한테는 아주 좋은 예방주사가 됐어요. 부동산 투자에서 현장조사의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않아요.”

-공부는 어떻게 하셨나요.
“동두천 물건 처음 입찰하기 앞서 한 달 정도는 매일 2시간만 자면서 공부했어요. 행복재테크 카페에 올라온 부동산 경매·공매에 관한 자료는 모두 출력해서 달달 외우다시피 했어요. 저는 초반에 기초공부를 확실히 한 덕분에 실전에서 큰 어려움 없이 잘 풀린 것 같아요.”

-하루 2시간 자면 업무에 지장이 없었나요.
“새벽에 일어나서 한 10분쯤 하루 계획을 정리하는데, 이게 버릇이 되니까 회사 업무도 훨씬 효율적으로 할 수 있었어요. 저는 경매에 뛰어들고 올해 초까지 2년 정도 ‘모닝콜 스터디’를 했어요. 얼굴도 모르는 스터디그룹 6명이 새벽에 서로 깨우는 거에요. 1년 365일 오전 5시에 일어나 경매 공부하고, 인터넷으로 물건 검색하고, 퇴근 후엔 현장 답사하고 그랬어요.”

부동산 투자는 흔히 목돈이 필요하다고 생각하지만 그는 “절대 그렇지 않다”고 말했다. 그는 광주광역시의 오피스텔 투자 사례를 소개했다.

전남대와 무등야구장, 광주역이 가까운 소형 오피스텔이었다. 현장 조사 결과, 주차시설이 좋고 임대수요가 풍부해 숨은 알짜였다. 3474만원을 써내 2위와 23만원 차이로 낙찰받았다. 은행대출 2500만원(연 2.5%)을 받고 보증금 1000만원, 월세 30만원에 쉽게 세를 놓았다. 취득세 등을 제하고 실투자비는 단돈 190만원이었다. 이자 5만원을 빼면 월 순수익은 25만원, 수익률로 치면 150%가 넘는다. 그는 “소액 투자 물건으로는 월세 수익에 한계가 있지만, 이런 물건이 하나가 아니라 둘이되고, 여러 개가 되면 훌륭한 현금흐름을 가져다 준다”고 말했다.

김씨는 지난해 6월에는 충남 서산의 29실 규모 고시텔 경매에 단독 입찰해 3억6000만원에 낙찰받았다. 이 고시텔은 현재 빈방없이 꽉 들어찼고 입주 대기자가 있을 만큼 인기다. 그는 “고시텔 사장이 됐다는 건 남다른 의미가 있다”고 말했다.

-고시원과 얽힌 사연이라도 있나요.
“어릴 때부터 다른 사람의 시선을 불편하게 느낄 정도로 가정 형편이 좋지 않았어요. 부모님과 삼형제 등 다섯 식구가 화장실도 없는 방 2개짜리 월셋방에 살았어요. 어릴 때는 견딜만 했는데 20대인 장성한 삼형제가 한 방에서 지내는 건 쉽지 않았어요. 장남인 제가 먼저 독립했는데, 26살에 집나가 처음 자리잡은 곳이 월 10만원짜리 고시원이었죠.

처음엔 나만의 공간이 생겼다고 좋아했지만, 좁디좁은 고시원에 누워 있으니 너무 슬펐어요. ‘평생 여기를 못 벗어나면 어쩌지’. 정말 두려웠죠. 그때부터 ‘앞으로 난 돈도 많이 벌고, 멋지게 살 거야’라고 스스로 주문을 외웠고, 인터넷 아이디를 ‘멋진 인생’이라고 지었어요.”

-그래서 책 제목에도 멋진 인생이 들어가 있군요.
“맞아요. 저는 부동산 공부하고, 실제로 투자하면서 ‘내가 정말 살아있다’는 기분을 느꼈어요. 그리고 월급 없이도 살 수 있는 경제적 자유를 얻었고요.”

-스스로 부자라고 생각합니까.
“경매로 월세 수입이 생기면서 모든 면에서 여유로워졌어요. 마음에 여유가 생기면서 어느 순간 회사에서 받는 스트레스도 싹 사라졌어요.”

-월세 부자를 꿈꾸는 월급쟁이들에게 하고 싶은 말은.
“주변에 부동산에 관심 있는 분들이 정말 많은데 대부분 ‘시간이 없다’고 하세요. 저한테도 ‘직장 그만두고 본격적으로 부동산 투자하면 어떻겠냐’고 묻지요. 저는 절대 반대입니다.”

-월세를 많이 받으면 회사를 안 다녀도 되지 않아요.
“월급이라는 현금흐름은 ‘황금알을 낳는 거위’라고 해도 좋을 만큼 소중합니다. 직장인이 지금 받는 월급만큼 월세 소득을 챙기려면 정말 거액의 부동산 자산이 있어야 합니다. 저도 경매 투자를 진행하면서 월급이 큰 버팀목이 됐어요. 절대 월급을 포기하지 말고 시간을 쪼개서 부동산 투자를 공부하세요. 직장과 투자를 병행하는 것, 어렵지만 불가능한 건 아닙니다.”