입력 : 2016.10.13 09:20 | 수정 : 2016.11.30 22:59
[경매 熱戰] ‘99대 1’ 역대 최고 경쟁률 나온 상가의 비밀
지난달 29일 경기도 의정부지법 고양지원 경매 법정에서 깜짝 놀랄 만한 일이 벌어졌다. 이날 경매에 부쳐진 고양시 덕양구 성사동의 A주상복합건물 1층 미용실 점포(전용면적 40.95㎡·약 12평)에 무려 99명의 입찰자가 몰려든 것.
99대 1의 경쟁률은 상업시설 경매로는 역대 최고다. 또 올해 경매에 나왔던 전체 물건 중에서도 가장 높은 경쟁률이다.
낙찰가격도 감정가격(3억7900만원)의 133.5%인 5억599만9999원에 달했다. 낙찰의 행운은 공동 입찰한 김모씨 외 1명에게 돌아갔다.
김모씨와 다른 1명은 이 점포 바로 옆에 붙은 같은 면적의 토스트 가게도 이날 함께 낙찰받았다. 이 가게도 경쟁률이 43대 1에 달했고, 낙찰가격은 5억599만9999원으로 똑같았다.
■월세 400만원 받아 연 7%대 수익
이 물건은 왜 이렇게 높은 인기를 끌었던 것일까. 한마디로 수익성이 높기 때문이다. 경매정보업체인 지지옥션이 분석한 결과, 김모씨와 1명이 2개의 점포에서 받는 월세는 400만원대. 연간으로 월세만 5000만원 넘게 받을 수 있는 것이다.
현재 미용실 점포는 이 상가 내에서 가장 목이 좋다. 1층 대로변에 있다. 그렇다보니 월 임대료도 높다. 현재 미용실 세입자는 보증금 3000만원에 월 197만원을 내고 있다. 지지옥션 관계자는 “미용실 세입자가 배당을 신청한 것으로 보면 낙찰자와 새로 임대계약을 맺을 가능성이 높다”고 말했다.
99대 1의 경쟁률은 상업시설 경매로는 역대 최고다. 또 올해 경매에 나왔던 전체 물건 중에서도 가장 높은 경쟁률이다.
낙찰가격도 감정가격(3억7900만원)의 133.5%인 5억599만9999원에 달했다. 낙찰의 행운은 공동 입찰한 김모씨 외 1명에게 돌아갔다.
김모씨와 다른 1명은 이 점포 바로 옆에 붙은 같은 면적의 토스트 가게도 이날 함께 낙찰받았다. 이 가게도 경쟁률이 43대 1에 달했고, 낙찰가격은 5억599만9999원으로 똑같았다.
■월세 400만원 받아 연 7%대 수익
이 물건은 왜 이렇게 높은 인기를 끌었던 것일까. 한마디로 수익성이 높기 때문이다. 경매정보업체인 지지옥션이 분석한 결과, 김모씨와 1명이 2개의 점포에서 받는 월세는 400만원대. 연간으로 월세만 5000만원 넘게 받을 수 있는 것이다.
현재 미용실 점포는 이 상가 내에서 가장 목이 좋다. 1층 대로변에 있다. 그렇다보니 월 임대료도 높다. 현재 미용실 세입자는 보증금 3000만원에 월 197만원을 내고 있다. 지지옥션 관계자는 “미용실 세입자가 배당을 신청한 것으로 보면 낙찰자와 새로 임대계약을 맺을 가능성이 높다”고 말했다.
낙찰자인 김모씨와 1명은 연 3% 금리로 낙찰가격의 60%인 약 3억원 대출이 가능하다. 이 경우 이자는 매달 75만원 수준. 월세를 더 올리지 않아도 이자를 제외하고 월 120만원 이상 꼬박꼬박 현금을 받을 수 있는 것이다. 대출을 뺀 순수 자기자본은 2억원 정도 투자했기 때문에 연 수익률이 7%를 넘는다. 현재 기준금리(1.25%)를 감안하면 5배가 넘는다.
미용실 옆 토스트 가게도 월세가 200만원을 넘는다. 김모씨와 1명이 토스트 가게도 똑 같이 3억원 정도 대출받는다면 2개 점포에 자기 자본 4억원을 투자해 연간 5000만원대의 월세 수입을 챙기는 것이다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 “경매로 미용실 상가를 인수했기 때문에 세입자에게 권리금을 줄 필요가 없는 것도 장점”이라고 말했다. 2개 점포의 임대계약 시점이 각각 2011년, 2013년이어서 월세를 더 올려 받을 가능성도 있다.
반면 이날 같이 경매에 나왔던 A상가 내 다른 점포 중 컴퓨터 가게와 뜨개질 가게는 입찰자가 없어 유찰됐다. 상가 안쪽에 있어 임대료가 월 30만원이 안되는 탓이다.
이창동 선임연구원은 “사상 초유의 저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 안정적인 월세 수익이 나는 소형 상가에 큰 관심을 갖고 있다”면서 “매매로는 물건이 잘 안 나오기 때문에 경매 법정을 찾는 발길도 늘어나고 있다”고 말했다.
미용실 옆 토스트 가게도 월세가 200만원을 넘는다. 김모씨와 1명이 토스트 가게도 똑 같이 3억원 정도 대출받는다면 2개 점포에 자기 자본 4억원을 투자해 연간 5000만원대의 월세 수입을 챙기는 것이다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 “경매로 미용실 상가를 인수했기 때문에 세입자에게 권리금을 줄 필요가 없는 것도 장점”이라고 말했다. 2개 점포의 임대계약 시점이 각각 2011년, 2013년이어서 월세를 더 올려 받을 가능성도 있다.
반면 이날 같이 경매에 나왔던 A상가 내 다른 점포 중 컴퓨터 가게와 뜨개질 가게는 입찰자가 없어 유찰됐다. 상가 안쪽에 있어 임대료가 월 30만원이 안되는 탓이다.
이창동 선임연구원은 “사상 초유의 저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 안정적인 월세 수익이 나는 소형 상가에 큰 관심을 갖고 있다”면서 “매매로는 물건이 잘 안 나오기 때문에 경매 법정을 찾는 발길도 늘어나고 있다”고 말했다.
■감정평가액은 믿지 마라…수익성 분석 철저해야
지금 같은 저금리 하에서 상가 투자, 특히 시세보다 싸게 살 수 있는 경매가 매력적인 것은 분명하다. 하지만 전문가들은 상가 경매에 주의할 점이 많다고 조언한다.
우선 법원의 감정평가금액은 절대로 시세가 아니라는 점을 알아야 한다. 경매를 통한 상가 투자를 위해서는 ‘진짜’ 시세를 파악하는 것이 중요하다. 최초 분양가와 감가상각을 적용해 산정되는 감정가격은 실제 매매가와 괴리가 크다. 상권이 얼마나 활성화돼 있느냐에 따라 가치가 크게 달라지는 탓이다.
서울 도심외곽이나 수도권 전철역 인근 역세권 물건을 저가로 매입하여 리모델링이나 업종 재배치를 한다면 의외로 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.
현장에 직접 나가서 임대료 현황도 꼼꼼하게 분석해야 한다. 지금 실제로 받을 수 있는 임대료(보증금과 월세)가 얼마인지를 주변 부동산 중개업소 등을 통해 확인해야 한다. 공실률 역시 체크해야 한다.
가장 중요한 것은 실제로 받을 수 있는 임대료다. 특히 경매정보지에 신고된 세입자의 임대료 신고 금액도 100% 믿어서는 안된다. 배당금을 많이 받아내기 위해 허위로 임대차계약서를 위조해 제출하는 경우도 많기 때문이다.
전문가들은 건물 명도 역시 주의해야 한다고 말한다. 낙찰받은 상가를 점유 중인 임차인이 순순히 명도에 응하지 않으면 상가 사용 시점이 늦어질 수 있다. 세입자를 내보내기 위한 이사비, 위로금 등을 줄 각오가 돼 있을 때 입찰에 참가하는 것이 좋다.
- 30억대 부동산 갑부 된 '월급쟁이' 월세 부자 진중언 기자