[핫! 현장 분석] 끓어오르는 강남권 재건축 분양가… 자칫 넘칠라

서울 강남권 재건축 아파트의 분양가 인상을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 강남구는 3.3㎡당 평균 분양가가 2014년 4분기 1512만원에서 현재 3847만원으로 154% 급등했다. 다음 달 분양을 앞둔 현대건설의 '디 에이치 아너스힐'(강남구 개포주공 3단지)은 평균 3.3㎡당 4500만원 안팎, 일부 주택형은 주상복합을 제외한 사상 최고가인 5000만원대에 분양할 것으로 알려졌다.

강남 재건축 시장이 과열 조짐을 보이자 정부도 나섰다. 강호인 국토교통부 장관은 지난 17일 "강남 고분양가를 눈여겨보고 있는데 만약 (건설사의) 자정 작용 없이 불균형이 생길 경우 가만히 앉아 있지 않을 것"이라고 강조했다. 금융 당국 관계자도 "강남 재건축 시장이 지금보다 더 과열되면 보고만 있기는 어렵지 않겠느냐"고 말했다. 건설업에서는 국토부 장관의 공개 경고에 대해 "디 에이치 아너스힐이 시범 케이스가 될 수도 있는 것 아니냐"며 현대건설과 조합 측 행보를 주목하고 있다.

◇분양가 인상이 주변 재건축 자극

강남 재건축 아파트는 지난 4월부터 가격이 뛰기 시작했다 5월부터 상승 폭이 커졌다. 부동산 시장 조사 업체인 부동산114는 지난주 강남구 재건축 아파트값이 평균 0.62% 올랐다고 밝혔다. 통상 주간(週間) 상승률이 0.5%를 넘어서면 과열 징후로 본다. 서초구와 송파구 재건축 시세도 비슷한 상승세를 기록했다.

재건축 아파트값이 계속 오르는 데는 두 가지 요인이 있다. 먼저 한국은행이 최근 기준금리를 1.25%까지 낮추면서 갈 곳 없는 시중 여윳돈이 안전 자산인 강남 재건축 시장으로 쏠린다는 것이다. 여기에 작년 말 이후 신규 분양에 나섰던 강남 재건축 아파트들이 분양가를 대폭 끌어올리자 주변 재건축 단지의 가격도 덩달아 들썩이고 있다.

부동산114에 따르면 이달 14일 현재 강남3구의 3.3㎡당 평균 분양가는 3916만원으로 2014년 말(2274만원)에 비해 72% 올랐다. 이는 같은 기간 서울 전체 분양가 상승률(23%)을 3배쯤 웃도는 것이다. 특히 강남구 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2014년 4분기 1512만원에서 현재 3847만원으로 154% 치솟았다.

◇"일부 단지 입주 후 가격 하락"

사업을 추진 중인 일선 재건축 아파트 조합과 건설사들은 "3.3㎡당 1억원이 넘는 미국과 홍콩 등과 비교하면 강남 재건축 시세와 분양 가격이 절대 비싼 것이 아니다"고 맞선다.

하지만 과거 사례를 분석해 보면 강남권 재건축 아파트값이 입주 후에도 계속 강세를 보이는 경우는 많지 않다. 부동산114에 따르면 강남구 대치동 B아파트의 121㎡의 경우 10년 전인 2007년 말 22억5000만원이었지만 현재 시세는 18억2500만원까지 떨어졌다. 강남구의 C아파트 84㎡도 13억7500만원에서 12억5000만원으로 하락했다. 재건축 완료 이후 시세가 크게 오른 단지는 최근 소비자 선호도가 높아진 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트가 대부분이다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "용적률을 최대한 활용해 짓는 재건축 아파트는 특별한 호재가 없는 한 준공 후 일정 기간이 지나면 건물이 노후돼 가격도 서서히 떨어지는 것이 일반적이다"고 말했다.

그러나 강남 재건축 아파트의 강세가 당분간 이어질 것이라는 전망도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "기준 금리가 사상 최저 수준인 만큼 재건축 투자 수요가 계속 유입될 것"이라고 말했다.