비싸도 팔린다? 고삐 뿔린 강남 재건축 분양가

서울 강남 지역 재건축 아파트 분양가격이 뜀박질하고 있다. 부동산 경기가 살아나고 분양가 상한제가 폐지되면서 재건축 조합들이 일반 분양 물량의 분양가를 대폭 인상하고 있다. 분양가를 올리면 수익이 늘어나 조합원 부담금을 줄일 수 있기 때문이다.

상당수 조합은 애초 잡았던 일반 분양가보다 평균 10~20%씩 인상을 추진하고 있다. 이렇게 되면 전용면적 85㎡ 기준 분양가격이 최소 1억원 이상 오른다. 심지어 3.3㎡당 분양가가 4000만원이 넘는 초고가 단지도 속출할 것으로 보인다.

재건축 조합들은 “비싸도 팔린다”고 자신한다. 하지만 미분양이 나오면 집값 하락 등 역풍(逆風)을 맞을 수도 있다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “강남 재건축 단지의 과도한 분양가 인상은 주변 집값을 자극하고 자칫하면 수도권 전체의 분양가 인상을 촉발할 수 있다”고 말했다.

◇“3.3㎡당 4000만원까지 올려”

지난달 말 1순위 청약을 받았던 강남구 대치동 대치 SK뷰의 일반 분양가는 3.3㎡당 평균 3927만원이었다. 이는 2013년 말 평균 4046만원을 기록했던 반포동 아크로리버파크에 이어 역대 둘째로 높은 것이다. 이 아파트는 애초 3.3㎡당 3500만원대를 책정했지만 주변 집값이 오르자 3.3㎡당 400만원 이상 가격을 올렸다.

송파구 가락시영 아파트를 재건축하는 헬리오시티도 분양가 인상이 추진되고 있다. 조합은 지난해 말 일반 분양가로 3.3㎡당 평균 2515만원을 책정했지만 지금은 3.3㎡당 2700만~2800만원은 받아야 한다는 입장이다. 이는 송파구에서 권고한 분양가와 가락동 인근 새 아파트 시세와 비교하면 300만~400만원 정도 비싸다.

삼성물산이 이달에 분양할 서초동 래미안에스티지S도 마찬가지다. 조합 측은 애초 3.3㎡당 분양가로 3500만원대를 검토했지만 최근 3900만원까지 올렸다. 1년 전 바로 옆에 분양했던 래미안에스티지는 3.3㎡당 3140만원이었다.

연내 분양할 서초구 반포동 삼호가든4차, 잠원동 반포 한양, 신반포5차 재건축 단지도 일반 분양가를 3.3㎡당 3800만~4000만원까지 인상하는 방안을 검토 중이다.

◇조합들 “비싸도 팔린다”

재건축 조합들이 분양가를 줄줄이 올리는 가장 큰 이유는 조합원 부담금을 줄이기 위해서다. 재건축 사업은 일반 분양가를 올려 조합 수익이 늘어나면 조합원이 내는 부담금이 그만큼 줄게 된다. 가락시영 아파트의 경우 일반 분양 1550가구의 분양가를 3.3㎡당 100만원씩만 올려도 총 530억원의 수입이 추가로 발생한다.

시공사 관계자는 “분양가를 평균 200만원 정도 인상하면 추가 부담금 없이 전체 조합원이 1인당 평균 1600만원을 현금으로 돌려받을 수 있다”고 말했다. 서초동 래미안에스티지S도 일반 분양가를 3.3㎡당 3900만원까지 올리면 조합원 1인당 부담금이 당초 1억원 이상에서 4000만~5000만원대로 절반쯤 줄어드는 것으로 알려졌다.

“분양가를 올려도 충분히 팔린다”는 계산도 깔려 있다. 실제 대치 SK뷰의 경우 분양가를 3.3㎡당 3900만원대로 대폭 올렸지만 올해 서울에서 가장 높은 평균 50.6대 1의 경쟁률로 1순위 완판(完販)에 성공했다. 김신조 내외주건 대표는 “강남 재건축 아파트는 일반 분양 물량이 전체 가구의 10%도 안 돼 수요보다 공급이 부족하다”고 말했다.

◇미분양·주변 집값 자극 우려

분양가 인상이 조합원들에게 득이 되는 것만은 아니다. 독이 되는 경우도 적지 않다. 지난 4월 분양한 강동구 고덕래미안힐스테이트는 3.3㎡ 분양가를 주변 시세보다 100만원쯤 비싸게 매겼다가 아직 전체 가구의 30% 이상이 미분양 상태다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 “미분양이 생기면 결국 기존 조합원 집값도 떨어질 수밖에 없다”면서 “추가 부담금이 늘어날 가능성도 있다”고 말했다.

시공사들도 분양가 인상을 달가워하지 않는다. 조합이 분양가를 올렸다가 미분양이 대량으로 발생하면 공사비 증가 요인이 될 수 있다.

전문가들은 분양가를 올려도 강남 재건축 아파트가 청약에는 성공할 가능성이 높다고 본다. 하지만 지나친 분양가 인상은 집값 상승을 자극해 결국 규제 강화로 이어질 수 있다는 점을 우려하고 있다. 국토교통부 관계자는 “당장은 정부가 개입할 수준은 아닌 것으로 판단하고 있지만 상황을 봐가며 적절한 대응 수단을 마련하겠다”고 말했다.