살아나는 주택 경기… 분양권 시장에 돈 몰린다

최근 아파트 청약 열기가 뜨거워지면서 분양권 시장에도 모처럼 큰 장(場)이 열리고 있다. 인기 단지에 청약했다가 고배를 마신 내집 마련 수요자와 웃돈을 기대한 투자자들이 한꺼번에 몰리며 거래가 급증하고 있다. 일부 단지에서는 많게는 1억원 이상 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "아파트 청약 규제와 분양권 거래 제한이 대폭 완화된 데다 금리 인하 여파로 갈 곳 잃은 여윳돈이 가세하면서 당분간 분양권 시장은 활기를 지속할 것"이라고 전망했다.

◇분양권 10개 중 3개 주인 바뀌어

분양권은 새 아파트가 완공돼 입주(등기)하기 전에 사고파는 권리를 말한다. 최근 정부의 규제 완화로 전매(轉賣) 제한이 속속 풀리면서 위례신도시·화성 동탄2신도시·세종특별자치시 등을 중심으로 분양권 거래가 확산되는 모습이다. 화성 동탄2신도시에서 지난 9월부터 분양권 거래가 풀린 '동탄 센트럴자이'(559가구)는 전체의 20%가 넘는 129건이 거래됐다. '세종시 호반베르디움3차'도 작년 11월 이후 전체 557가구 중 145가구의 주인이 바뀌었다.

전국적으로도 아파트 분양권 거래는 가파른 증가세다. 국토교통부에 따르면 올 들어 9월까지 아파트 분양권 거래량은 22만8439건으로 작년 같은 기간(16만3484건)보다 40% 가까이 급증했다. 올 들어 한 달 평균 2만5000여개의 분양권 매매가 이뤄진 셈이다.

분양권을 사려는 수요가 증가하면서 많게는 1억원 이상 웃돈이 붙는 곳도 나온다. 내년 1월 입주하는 '위례 아이파크 1차'는 분양가보다 8000만~1억1000만원 이상 비싸게 거래되고 '위례신도시 송파푸르지오'는 6000만~8000만원의 프리미엄을 형성하고 있다.

◇집값 상승 기대에 분양권 매매 나서

아파트 분양권 거래가 올 들어 크게 증가한 것은 정부가 지난 6월 수도권 민간택지의 분양권 전매 제한 기간을 기존 1년에서 6개월로 단축했기 때문이다. 당초 내년 상반기 분양권 거래가 가능했던 전국 4만6000가구가 올 하반기 시장에 나온 것. 아파트 청약에 나섰다가 떨어진 낙첨자들이 청약 인기 단지의 분양권 매입에 적극 나선 것도 이유다. 권일 '닥터아파트' 리서치팀장은 "분양권을 사면 일반 청약과 달리 자신이 원하는 층과 동, 방향을 고를 수 있는 장점이 있다"고 말했다.

건설사들이 분양가 상한제로 아파트 분양 가격을 주변 시세와 비슷하거나 낮은 수준으로 책정하면서 시세 차익에 대한 기대감이 높아진 것도 거래 활성화에 영향을 미쳤다는 분석이다.

◇"매매 여부·계약조건 꼼꼼히 따져야"

전문가들은 분양권 전매는 완공되지 않은 주택의 입주 권리를 거래하는 것인 만큼 일반 아파트 거래보다 세심한 점검과 확인이 필요하다고 강조한다. 우선 관행적으로 이뤄지는 이른바 '다운계약서'(실제보다 거래 가격을 낮춰서 쓰는 계약서) 작성은 주의해야 한다는 지적이다. 매수자가 아파트 입주 전에 다운계약서 금액보다 높은 가격으로 분양권을 다시 팔 경우 이전 매도인이 양도세를 물어야 할 수도 있다. 반대로 중도금 이자후불제 아파트의 경우 분양권을 산 매수자가 입주 후 수천만원의 대출 이자를 떠안을 수도 있다. 웃돈이 너무 높게 형성된 분양권의 경우 향후 집값이 내리면 손해를 볼 수 있는 만큼 실거주 목적으로 구매 여부를 결정하는 게 좋다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "분양권은 등기권리증이 없는 상태에서 거래하기 때문에 해당 건설업체에 전매가 가능한지, 매도자가 실제 분양 계약자가 맞는지 확인해야 한다"며 "매도자는 웃돈의 50%를 양도세로 내야 한다는 점을 감안해야 한다"고 말했다.