[분양 현장] 마곡지구 오피스텔은 '3박자'가 있다

서울 강서구 마곡지구가 새로운 오피스텔 투자처로 급부상하고 있다. 최근 공급과잉에 따른 수익률 하락에 2.26 전월세 대책까지 겹쳐 오피스텔에 대한 인기가 주춤하지만 마곡지구는 그 양상이 다르다. 이번 달 '마곡나루역 일성 트루엘플래닛' 공급을 시작으로 연내 2700여실이 시장에 나올 예정이다.

마곡지구에 오피스텔 공급이 이어지는 이유는 풍부한 임대수요와 저렴한 분양가로 인해 투자자들의 관심이 높기 때문이다. 특히 강서권 오피스텔 시장을 이끌어온 등촌동과 여의도동의 오피스텔 노후화와 인근 상암동 오피스텔의 고분양가에 따른 낮은 수익률도 투자자들이 마곡지구로 관심을 돌리는 이유다.

◇분양가 싸고 임대수요 풍부

강서권 오피스텔 시장은 지하철 9호선 개통 이후 큰 인기를 끌었다. 2010년 1분기부터 2013년 3분기까지 강서구 등촌동과 영등포구 여의도동에서 거래된 오피스텔은 각각 904건과 1028건에 달했고 수익률 역시 6.3%(등촌동)와 5.3%(여의도동)로 나쁘지 않았다.

하지만 2013년 4분기 이후 올 1분기까지 거래건수는 등촌동 95건, 여의도동 99건으로 크게 줄었고 수익률 역시 5.9%(등촌동)와 5.0%(여의도동)로 떨어진 상태다.

등촌동과 여의도동 오피스텔이 약세로 돌아선 것은 오피스텔의 노후화가 진행되면서 임대료도 덩달아 떨어졌기 때문이다. 실제 등촌동과 여의도동 소재 오피스텔의 평균 건립 연도는 각각 9.9년과 9.7년. 이에 따라 지난 해 보증금 1000만원에 월세 최고 73만원까지 받을 수 있었던 중미역 인근 '두산위브 센티움' 전용 28㎡의 경우 현재 월세는 70만원 이하이며, 국회의사당역 인근 'KCC파크타운' 전용 26㎡의 경우도 지난 해 보증금과 월세로 각각 1000만원에 65만원까지 받았지만 현재는 60만원 이하로 떨어졌다.

제2의 여의도라 불리는 상암동 역시 오피스텔 시장 상황이 좋지 않다. 방송과 연구개발 관련 대기업이 속속 입주하면서 높은 수익률을 예상했지만 높은 분양가 탓에 수익률이 높지 않다. 지난 해 12월 입주 한 '상암오벨리스크' 전용 24㎡ B1타입의 경우 분양가가 1억5700만원으로 3.3㎡당 1038만원 수준이다. 이는 지난 해 10월 송파 문정지구에서 분양한 '송파 파크하비오'와 비슷한 수준. 현재 상암오벨리스크 전용 24㎡ B1 타입에서 받을 수 있는 임대료는 보증금 1000만원에 월세 50만원으로 4%대 수익률에 그치고 있다.

◇서울 오피스텔 평균 가격보다 100~200만원 싸

이런 상황에서 마곡지구가 저렴한 분양가와 확실한 계발계획에 따른 풍부한 임대수요 덕분에 오피스텔 투자 대안으로 떠오르고 있다.

지난해 7월 마곡지구 최대 오피스텔로 알려진 '현대엠코 지니어스타'의 경우 분양가가 3.3㎡ 당 평균 925만원에 불과했으며, 이달 공급에 나서는 '마곡나루역 일성 트루엘플래닛'은 최저 700만원대부터 시작할 예정이다. 상암동은 물론 서울지역 오피스텔 평균 매매가격인 1009만원보다도 100만원~200만원 가량 저렴하다.

또한 마곡지구는 강서구 마곡·가양동 일대에 개발면적만 365만5000여㎡에 달하는 대규모 택지개발지구로, 지난 3월 에쓰오일(S-OIL)과 호서텔레콤 등 4개 기업이 추가로 입주계약을 체결했다. 지금까지 LG사이언스파크(LG전자·LG이노텍 등 LG그룹 11개사), 롯데, 대우조선해양, 이랜드 등을 비롯해 31개 국내 대기업과 24개 중소기업이 입주 계약 체결을 마친 상태. 여기에 이화의료원과 이화여대 의대도 2017년 들어올 예정이다. 입주가 예정대로 진행되면 마곡지구는 향후 상주인구 약 4만 명, 유동인구 약 40만 명에 이르는 초대형 업무지구로 자리잡을 전망이다. 여기에 올 6월 9호선 마곡나루역이 개통되면 김포공항 6분, 여의도 20분대, 강남까지는 50분대면 도달할 수 있고 공항철도를 이용하면 환승 없이 서울역 등 시내 중심지도 20분 정도면 닿을 수 있다.

◇지난해 이후 오피스텔 분양 성공적

지난해 이후 마곡지구 오피스텔 분양은 성황리에 진행됐다. 지난해 9월 '우성 르보아 2차'는 분양 시작 약 17일 만에 완판됐으며 지난해 11월 선보인 '마곡 힐스테이트 에코' 오피스텔도 5일만에 계약률 100%를 달성했다. 그리고 올해 첫 마곡지구 오피스텔 분양인 '마곡대명 투웨니퍼스트'는 분양을 시작한지 15일만에 전 세대가 마감됐다.

업계관계자는 "마곡지구 오피스텔은 주거가치와 더불어 미래가치, 저렴한 분양가 등으로 인해 블루칩으로 꼽히고 있다"며 "추후 마곡지구에 공급되는 물량들도 마곡지구 내에서도 최상의 입지를 자랑하기 때문에 더욱 관심을 끌 것으로 예상된다"고 말했다.

다음달까지 마곡지구에서 분양되는 주요 오피스텔 물량은 일성건설이 공급하는 '마곡나루역 일성 트루엘플래닛' 596실을 비롯해, 대방건설이 마곡지구 B7-4블록에서 분양하는 '대방 디엠시티', 그리고 동익건설이 상반기에 B6블록에 공급하는 '마곡 동익 미라벨' 등이 있다. 대방 디엠시티는 지하 5층~지상 14층, 총 1281실 규모로 지하철 9호선 양천향교역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 오피스텔이다. 또 마곡 동익 미라벨은 지하 6층~지상 15층 오피스텔 3개 동과 근린생활시설의 규모로 총 911실을 분양한다. 지하철 5호선 마곡역이 가깝고 주변에 이마트 등 생활 편의시설이 있다.