다주택자가 올해 6억원짜리 주택을 사서 3년후 8억원에 되팔면? 양도세 4722만원 대신 944만원(농어촌특별세)만 내

1일 발표된 부동산 대책에는 주택 실수요자가 집을 사거나 전세 자금을 마련하기 쉽도록 세금·금리 부담을 줄여주는 내용이 많이 포함됐다. 특히 신혼부부처럼 내 집 마련의 꿈을 키우는 실수요자들을 위해 연내에 6억원 이하, 면적 85㎡ 이하인 주택을 생애 처음으로 사면 취득세(집값의 1%)를 면제해주고, 주택 구입 자금을 마련하기 쉽도록 대출 조건도 완화했다. 또 심각한 전세난을 완화하기 위해 근로자·서민에 대한 전세 자금 대출금리를 낮추고 대출 한도를 확대하기로 했다.

대출을 많이 끼고 집을 산 하우스푸어(주택빈곤층)가 쉽게 집을 팔 수 있도록 이 집을 사는 사람에게 양도세를 면제해주는 조치도 포함됐다. 연말까지 9억원 이하 주택을 사는 사람에게 앞으로 5년간 양도세를 물리지 않기로 한 것이다. 두 가지 조치는 모두 과거에 한 번도 시행되지 않은 파격적인 조치로 평가된다. 주요 내용을 문답으로 알아본다.

◇'생애 최초' 주택 구입자 취득세 연말까지 면제

―올해 안에 생애 최초로 집을 사는 사람은 모두 취득세 면제 혜택을 받나?

"아니다. 부부 합산 연소득이 6000만원 이하인 가구가 6억원 이하, 전용면적 85㎡(33평형) 이하 주택을 살 경우에만 적용된다."

―세금은 얼마나 줄어드나.

"현재 9억원 이하 주택에 대해서는 취득세율이 1%다. 6억원짜리 집을 사면 취득세 600만원을 절약할 수 있다. 또 취득세의 10%인 지방교부세도 면제되기 때문에 덜 내게 되는 세금은 총 660만원이 된다."

―집을 사려면 대출을 많이 받아야 하는데.

"정부는 실수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 대출 금리를 낮추고, 대출 기간도 늘려주기로 했다. 현재 생애최초 주택 구입 시 국민주택기금 대출금리는 연 3.8%인데, 연 3.3%(3억원·60㎡ 이하)와 3.5%(6억원 이하·60~85㎡)로 낮출 계획이다. 대출 기간도 최장 20년에서 30년으로 늘어난다. 자금 대출은 신혼부부만이 아니라 미혼도 가능하다. 다만 미혼의 경우 만 35세 미만 단독가구주는 제외된다."

◇생애최초 주택구입자금 대출은 DTI·LTV 규제도 완화

―은행이 집값과 소득을 따지기 때문에 대출을 많이 받을 수 없지 않나.

"현재 처음 집을 사는 사람은 대출 원금과 이자를 합친 금액이 연소득의 50%(지방은 60%)를 넘지 못하는 총부채상환비율(DTI) 규제와 집값의 60%까지만 대출을 해주는 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받는다. 정부는 DTI 규제는 연말까지 없애고, LTV 규제도 한도를 집값의 70%로 10%포인트 높였다. 예를 들어 연봉이 3000만원인 사람이 수도권에 있는 6억원짜리 주택을 살 경우, DTI·LTV 기준을 적용하면 현재는 1억2450만원까지만 대출을 받을 수 있다. 하지만 이번 대책으로 연말까지는 소득을 기준으로 한 대출 한도 제한은 아예 사라진다."

―그렇다면 소득이 전혀 없어도 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있나.

"원칙적으로는 그렇지만 정부가 지원하는 생애최초 주택구입자금 대출을 이용할 경우 최대한도가 2억원으로 제한된다. 이 경우 집값이 5억원일 때 대출 한도는 집값의 70%인 3억5000만원이 아니라 2억원이 된다."

―취득세 면제 혜택과 대출 조건·한도 변경은 언제부터 실행되나.

"아직 결정되지 않았지만 4월 중순부터 실행될 가능성이 크다. 정부는 4월 중 관련 법안을 임시국회에 제출할 계획인데, 국회 상임위(안전행정위원회) 통과 시점부터 취득세 면제 혜택을 적용할 예정이다. 임시국회는 4월 10일쯤 개회가 예정돼 있다. 대출 조건과 대출 한도 역시 정부가 4월 중순 시행할 계획이다."

◇연내 집 사면 5년간 양도세 면제

―5년간 양도세 면제가 무슨 뜻인가.

"다주택자가 올해 집을 사서 집값이 올라도 취득 후 5년간 발생한 차익에 대해서는 양도소득세를 물리지 않는다는 것이다. 예컨대 집을 이미 두 채 가진 사람이 올해 6억원에 새로 산 주택을 3년 후 8억원에 팔아도 양도세를 내지 않아도 된다. 만일 집을 사서 5년 이후에 팔 경우엔 5년 이후의 집값 상승분에 대해서만 양도세를 내면 된다. 만약 5년간 2억원이 올랐고, 그 이후 다시 1억원이 올랐다면 이 1억원에 대해서만 양도세를 낸다."

―현재 1가구 1주택자라도 2년 이내 단기 양도에 대해서는 양도소득세를 낸다. 올해 산 집을 내년에 팔면 세금을 내야 하는 것 아닌가.

"그렇지 않다. 올해 새로 취득하는 주택을 2년 이내에 팔더라도 양도세를 물지 않는다."

―모든 주택에 대해 양도세 면제가 적용되나.

"신규·미분양 주택은 9억원 이하면 면적에 관계없이 양도세 면제 혜택을 받는다. 기존 주택은 1가구 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택을 샀을 때만 적용된다. 집을 여러 채 소유한 다주택자가 이 같은 1주택자의 집을 연내에 사들이면 이 주택에 대해서는 5년간 양도세 면제 혜택을 받는다."

―집을 파는 사람이 1가구 1주택자인지 어떻게 확인하나.

"매매계약서를 쓸 때 집을 파는 사람이 시장·군수·구청장으로부터 1주택자라는 확인 날인을 받아야 한다. 매수자는 나중에 이 집을 팔고 양도세를 신고할 때 이 매매계약서 사본을 세무서에 제출하면 된다."

◇양도세 면제 금액의 20%를 농어촌특별세로 내야

―양도세가 면제되면 다른 세금은 없나.

"양도세가 면제되는 대신 다른 세금을 일부 내야 한다. 현행 세법에는 양도소득세가 면제되는 경우 면제받는 금액의 20%를 농어촌특별세로 내도록 돼 있다. 예컨대 2주택 이상을 보유한 다주택자가 6억원짜리 주택을 사서 3년 만에 8억원에 파는 경우, 기존에는 4722만원의 양도소득세가 부과된다. 하지만 이번 조치로 양도소득세는 면제되지만 면제된 금액의 20%에 해당하는 944만4000원의 농어촌특별세를 내야 한다. 결과적으로 양도세 면제와 농어촌특별세 납부로 줄어드는 세금은 원래 납부할 양도세의 80%인 3777만6000원이 된다."

―양도세 면제 혜택을 보려면 올해 잔금까지 치러야 하나.

"그렇지 않다. 올해 집을 사는 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택은 양도세 면제 대상이다."

―언제부터 시행되나.

"양도세 감면은 국회에서 법을 고쳐야 한다. 정부는 4월 임시국회에 법안을 제출해 상임위(기획재정위원회) 통과일부터 적용할 방침이다."

―이미 집을 한 채 가지고 있다. 만일 올해 새집을 산 후 갖고 있던 기존 집을 팔면 2주택자로 간주돼 양도세를 내야 하나.

"새로 구입한 주택은 주택 수에 포함하지 않는다. 기존 보유 주택이 1가구 1주택 비과세 요건(9억원 이하, 2년 보유)을 충족한다면 양도세를 물지 않는다(참고로 미국은 우리나라와 달리 집값이 50만달러 이상 오르지 않으면 양도세를 내지 않는다)."

◇전세보증금 오른 만큼 국민주택기금서 대출

―근로자·서민에 대한 전세자금 지원 조건도 바뀌나?

"지금은 부부 소득을 합쳐 4000만원 이하인 경우에 연 3.7% 대출금리로 8000만원까지 전세자금을 국민주택기금에서 빌려준다. 정부는 이번에 부부 합산 연소득 4500만원 이하인 경우, 수도권 소재 주택에 1억원까지 전세자금을 빌려주기로 했다. 대출금리도 연 3.5%로 낮추기로 했다. 1억원이면 경기도 남양주·산본 등 신도시에 면적 60㎡(24평형) 아파트 전세를 얻을 수 있는 수준이다."

―집주인이 전세보증금을 올려도 추가 대출을 받을 수 있나?

"현재는 전세보증금 인상분에 대해서는 대출을 안 해 주지만, 앞으로는 이런 경우에도 추가 대출을 해주기로 했다. 예를 들어 부부 합산 소득 4000만원 가구가 7000만원짜리 전세에 사는데, 집주인이 보증금을 3000만원 올리면 이 금액만큼 추가 대출이 가능하다는 것이다. 다만 추가 대출은 1억원이 한도다."

▲생애최초 구입시 취득세 문의: 안전행정부 지방세정책과(02)2100-3917

▲생애최초 주택구입자금 문의: 국토교통부 주택기금과 (044)201-3338

▲양도세 한시 면제 문의: 기획재정부 재산세제과 (044)215-4212