"서울, 전세금 비율 60% 넘으면 집값 상승"

서울의 아파트 전세금이 매매가의 60%를 넘으면 매매수요가 늘어날 가능성이 높다는 분석이 나왔다. 현재 서울의 매매가 대비 전세금 비율은 54%다.

삼성경제연구소 박재룡 연구전문위원은 5일 ‘전세·매매가격의 비율 추이 분석과 시사점’ 보고서를 통해 “1998년 말 이후 서울의 매매가 대비 전세금 비율이 60%를 넘었을 때 매매가 상승률이 전세금 상승률보다 높았다”고 밝혔다.

1998년 말~2012년 10월까지 서울의 매매가 대비 전세금 비율을 구간별로 나눠 분석한 결과, 60%를 넘었던 2000년 4월~2002년 8월에만 유일하게 매매가 상승률(월평균 1.5%)이 전세금 상승률(1.4%)을 앞질렀다는 것. 반면 전국 기준으로는 전세금 비율과 매매가 상승률에 큰 상관관계가 없는 것으로 분석됐다.

박 위원은 “전세금 비율이 60%를 넘으면 ‘전세보다 차라리 집을 사는 게 낫다’는 심리가 나타나 임차수요가 매매수요로 전환되면서 집값이 오른다”면서 “최근 전세금 비율이 계속 높아지면서 부동산 소비심리지수도 4개월째 상승세를 보이고 있다”고 말했다. 서울의 매매가 대비 전세금 비율은 2001년 10월 최고치(64.6%)를 기록한 이후 하락세를 보이다가 2009년 1월 이후 다시 꾸준히 오르고 있다.

그러나 박 위원은 단기간에 전세수요가 주택 매매수요로 바뀌어 집값이 크게 오르기는 힘들다고 전망했다. 서울의 매매가 대비 전세금 비율은 10월 말 현재 54%로 매매가격이 연간 13.8% 올랐던 2003년과 동일한 수준이지만 시장 여건은 전혀 다르다는 것이다. 그는 “최근 주택시장은 전세금이 급등해 비율이 높아지고 있지만 2003년에는 매매가격이 급등해 전세금 비율은 오히려 낮아지던 상황이었다”고 말했다. 그는 “최근엔 전세 비중이 줄고 월세 비중이 높아지고 있어 매매가 대비 전세금 비율의 가치가 과거보다 낮아진 점도 감안해야 한다”고 말했다.

박 위원은 일각에서 18대 대선을 앞두고 집값 상승 기대감이 있지만 주택시장 관점에서 보면 대선은 오히려 호재가 아닌 악재에 해당한다고 지적했다. 정부가 그동안 발표했던 분양가 상한제 폐지, 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 주택거래 활성화 방안의 입법 작업이 지연되는 점도 주택 수요자의 시장 진입을 막는 요인으로 꼽았다.