마포·여의도發 공급과잉에 파리 날리는 오피스 빌딩

토지·주택을 제외한 상가와 오피스 빌딩 등 비주거용 부동산 시장이 얼어붙고 있다.

서울 오피스 빌딩 시장은 평균 공실률이 올 3분기 6.4%까지 올랐다. 2010년 이후 낮아지는 추세였다가 다시 글로벌 금융 위기 직후인 2009년(7.1%) 수준에 가까워진 것이다.

시장 침체 원인은 글로벌 불황 외에도 공급과잉 탓이 크다는 분석이 많다. 서울은 2009년 이후 공급량이 늘어나는 추세다.

올해 마포와 여의도를 중심으로 119만㎡ 규모 오피스가 공급되는 등 내년에도 145만㎡ 규모의 오피스가 추가로 공급될 전망이다. 또 올해 이후에도 공급의 절반 이상이 대형 오피스로 이뤄질 예정이라, 노후화된 중소형 오피스가 상대적으로 더 큰 타격을 받을 수 있는 상황이다.

공급과잉 우려에 공실률까지 높아지면서 투자 수익률도 하락세다. 2010년 말 이후 상승세를 기록했던 수익률은 2011년 3분기 2%를 기록한 후올해 3분기에는 0.21%까지 떨어졌다.

부동산 투자 정보업체 '저스트알' 김우희 대표는 "서울 여의도를 중심으로 공급량이 늘어나면서 전체 시장 지표에 영향을 주고 있다"면서 "서울 내에서도 지역별로 경기 침체 영향을 달리 받는 차별화 현상이 뚜렷해지고 있다"고 말했다.

경기 변동에 민감한 상가(매장용 빌딩) 시장에서도 빈 점포가 늘어나는 모습이다. 지난해 전국 매장용 빌딩의 평균 공실률은 7.8%였지만, 올해 들어 9% 이상 높아졌다. 전문가들은 과거에는 주택 시장이 침체를 겪으면 투자 수요가 상가로 몰리곤 했지만, 글로벌 금융 위기 이후에는 주택 시장과 상가 경기가 유사한 흐름을 보이고 있다고 말한다. 전반적으로 투자 심리가 위축된 데다 소비자들도 지출을 줄이고 있어 높은 임대료 수익도 기대하기 어려워졌다는 것이다.

대출이자보다 임대수익이 낮아 경매로 넘어가는 상가도 늘었다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면, 경매에 부쳐진 상가는 10월 2945건으로 올 들어 가장 많았다.