"금융부실·고령화 겹친 일본식 장기 불황과는 다르다"

"한국이 일본식 장기불황의 길로 가고 있다."

경제학자 중에는 최근 한국 부동산 시장의 침체를 근거로 이런 경고를 하는 이가 적지 않다. 1990년대 초반 부동산 가격 하락을 신호탄으로 디플레이션(물가하락)과 장기불황에 빠졌던 일본의 상황이 한국에서 시작됐다는 것이다.

최근 이런 예측을 정면으로 반박하는 주장이 나왔다. 주택산업연구원 김찬호 연구위원은 '주택시장 일본식 장기침체 가능성 없다'는 보고서에서 "한국 주택 시장 상황은 1991년 시작된 일본 장기 침체와는 원인이 다르고 오히려 1980년대 초반 양상과 유사하다"고 주장했다.

한국과 일본이 비슷한 길을 가고 있다는 점은 김 위원도 인정한다. 양국이 경제성장 과정, 인구구조 변화 측면에서 20~25년 정도의 격차를 두고 비슷한 모습을 보인다는 것이다. 예를 들어 일본의 주택 보급률이 100%가 된 것은 전국 기준으로 1968년, 대도시권은 1972년이었고 한국은 30여년 뒤인 2002년 전국 주택보급률이 100%가 됐다. 일본은 2005년 이후 인구가 감소하고 있고 한국은 25년의 시차를 두고 2030년부터 인구가 줄어든다.

하지만 한국 부동산 시장이 1991년 시작돼 20년 이상 계속되고 있는 일본식 장기침체의 길로 들어섰다는 주장에 대해서는 반대한다. 그는 2가지를 근거로 든다. 부동산 침체의 원인이 다르고, 현재 한국과 1990년대 초 일본의 사회인구적인 변수가 다르다는 것.

일본 부동산 시장은 1991년 이후 장기 침체를 겪고 있지만 그 직전까지도 과열 양상이었다. 저금리로 값싸진 돈이 부동산과 주식 시장으로 흘러들어가 가격을 올렸다. 일본 안팎에서 자산가치에 거품이 끼었다는 우려가 커지면서 자산가치는 한순간에 꺼졌다. 1992~95년까지 4년간 일본 주택가격은 연 평균 10% 하락했다.

여기에 일본 사회가 1994년 고령사회(65세 이상 노인 인구 비율이 14% 이상인 사회)에 진입하면서 경제의 활력이 급격히 떨어졌다. 처음 '잃어버린 10년'이라고 불렀던 것이 지금은 '잃어버린 20년'이 됐다.

김 위원은 "1991년 일본 주택시장 버블 붕괴 후 나타난 장기침체는 금융부실이나 인구 감소 같은 일본 경제 내부 요인에 의해 형성됐다"며 "반면 2008년 시작된 한국 부동산 침체는 2008년 금융위기, 물가상승으로 인한 가계 실질소득 감소 등 외부 요인 때문"이라고 분석했다.

김 위원이 최근 한국 상황과 비슷하다고 꼽은 것은 일본의 1980~85년 기간이다. 일본 부동산 가격은 1977~81년까지 연평균 12.6% 상승하다가 1980년 2차 오일쇼크(유가 상승) 등 세계 경제 악화로 1982~84년까지 연평균 2.3% 하락했다. 김 위원은 "한국의 경우 금융위기 직후인 2008년부터 수도권 주택가격이 완만한 조정을 시작해 올해까지 연평균 1.8% 하락했다"며 "한국의 주택가격변동률이 1980년대 초반 일본과 유사한 양상을 나타내고 있다"고 말했다. 1980년대 초반 일본의 국민소득, 주택보급률 등 각종 부동산 경제 지표가 현재 한국과 비슷하다.

1980년대 초반 조정기를 거친 일본 부동산 가격은 1985년부터 1991년까지 7년간 연평균 14.6% 상승하며 반등했다. 엔(円)화 가치가 올라가며 흔들렸던 일본 기업들이 공산권 개방 등의 호재를 만나 전 세계로 뻗어나갔고, 일본인들은 일본 안팎의 부동산을 사들였다. 은행들은 그 돈을 댔다. 그리고 1991년 장기 불황이 시작됐다. 현재로서는 한국 부동산 시장이 이런 시나리오로 흘러갈 가능성은 "희박하다"는 게 김 위원의 진단이다. 김 위원은 "한국도 (인구 고령화가 본격화되는) 향후 10년을 전후한 시점에서 일본과 같은 장기침체에 진입할 가능성을 완전히 배제할 수 없다"고 단서를 달면서도 "한국은 높은 성장 잠재력을 가지고 있고 고령화에 대처할 시간이 있다"고 지적했다.