발품 들여야 수익도 있다

법원 경매가 시세나 실거래가보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 수단인 점은 분명하다. 그러나 입찰자가 신경 써야 할 부분도 많다.

경매에 나설 때 가장 중요한 것 중 하나는 꼼꼼한 현장 조사다. 서류상에 나타난 감정 평가 결과에만 의존하지 않고 실제 경매 물건의 가치가 어떤지 직접 파악해야 한다는 것. 예를 들어 비슷한 지역, 같은 크기 아파트 시세가 경매에 나온 물건의 시세라고 할 수는 없다. 전망이나 일조권 등에서 집의 가치가 달라질 수 있고, 내부 구조에 하자가 있을 수도 있다. 주변에 어떤 시설이 들어서 있는지에 따라서 경매 물건의 가치도 달라진다. 전문가들은 "자기가 잘 아는 지역의 경매 물건을 우선 검토하는 것도 방법"이라고 권한다.

임차권이나 전세권 등 임차인 보증금과 관련된 각종 권리 분석은 필수다. 물건에 따라 낙찰 대금 이외에 추가로 비용을 부담해야 할 수 있다. 경매에 처음 나서는 경우 권리 분석에 어려움을 겪는 경우가 많아 경매 정보 업체나 전문가의 힘을 빌리는 것도 방법이다.

소액을 투자하면서 대출에 지나치게 의존하는 것도 금물이다. 이자 비용 때문에 수익률이 떨어질 수 있다. 취득세 등 각종 세금도 수익률과 직결되는 문제인 만큼 미리 파악해두는 것이 유리하다.

낙찰받은 아파트 등에 실제 살고 있는 집주인이나 세입자를 내보내는 명도(明渡) 절차도 중요하다. 많은 사람이 명도 과정에서 생길 마찰에 대해 걱정한다. 하지만 법적으로 낙찰자가 모든 권리를 갖고 있는 만큼 애초 세운 투자 방향에 맞춰 원만하게 합의하거나 법적으로 문제를 해결하는 등 단기간에 절차를 끝내는 것이 좋다.