억울한 세금 폭탄 '개발부담금'

'2억8038만원.' 중소기업을 운영하는 김영명(51·가명)씨는 최근 경기 화성시에 공장을 지었다가 시청에서 날아온 개발부담금 통지서를 받아 들고 깜짝 놀랐다.

개발부담금은 개발 행위로 땅값이 올랐을 때 그 이익의 일부를 정부가 환수하는 제도다.

김씨가 공장 용지(1만여㎡)를 산 건 2007년 초. 매입가격은 3.3㎡당 110만원이었다. 그런데 개발부담금은 김씨가 땅을 살 당시의 실거래가격이 아닌 전 지주가 건축허가를 받은 2004년 공시지가와 현재 공시지가를 비교해 그 차액을 기준으로 부과됐다. 2004년 당시 공시지가는 3.3㎡당 3만5000원, 현재 공시지가는 50만원이다. 김씨는 "땅을 살 시점인 2007년엔 이미 땅값이 오를 대로 올라 있었다"면서 "개발이익은 전(前) 지주가 모두 가져갔는데 개발부담금은 최종적으로 공장을 운영하는 실수요자한테 부과하는 건 억울하다"고 주장했다.

◆개발부담금, 매입자 실거래가 인정 논란

토지 투기를 막기 위해 도입한 개발부담금이 매입자의 구입 당시 실거래가를 인정하지 않아 과다 산정된다는 논란이 일고 있다. 지난해 전국적으로 부과된 개발부담금은 4131건, 5490억원에 달한다.

정부는 예를 들어 3.3㎡당 40만원이었던 땅이 개발로 인해 200만원으로 올랐다면 그 차액(160만원)의 25%인 40만여원을 개발부담금으로 부과한다.

문제는 개발이 거의 끝난 시점에 200만원을 주고 산 경우에도 매입가격은 40만원으로 간주한다는 점이다. 이는 현행법이 매입가격을 '건축허가 승인일이 속한 연도의 개별 공시지가'로 보기 때문이다. 즉, 공시지가가 40만원이었을 때 건축허가를 받았다면 중간에 땅값이 아무리 올라도 최종 매입자의 매입가격을 40만원으로 보는 것이다. 매입자가 산 가격은 200만원인데, 40만원을 매입가격으로 보게 되면 개발차익이 그만큼 커져 부담금이 크게 늘어난다. 한 부동산 전문가는 "개발허가를 받으면 땅값이 오르는데 그 이익은 최종 매입자가 아닌 개발허가를 받을 당시 소유주가 누린다"면서 "중간에 땅을 사 집이나 공장을 짓는 실수요자는 이전 소유주의 개발부담금을 대신 납부해주는 셈"이라고 지적했다.

◆"매도자가 낸 양도세만큼 개발이익에서 빼야"

같은 땅에 대해 매입자에게는 공시지가로, 매도자에게는 실거래가로 각각 과세(課稅) 기준이 다르게 적용되는 점도 문제로 지적된다. 실제로 매도자가 땅을 팔았을 때 내는 양도세는 매도자가 개발허가를 받을 당시의 공시지가가 아닌 실거래가격과 매도시점 실거래가격의 차액을 기준으로 하고 있다.

이 때문에 일각에서는 이중(二重) 과세 가능성도 제기하고 있다. 중간에 땅을 판 매도자들에게는 개발이익에 대해 양도세나 사업소득세를 물리고 있다. 건국대 이정우 교수는 "개발부담금은 개발이익에 대해 부과해야 하는데, 현행법은 개발이익이 없는 사람에게도 부과해 이중과세의 여지가 있다"며 "땅을 판 사람에게 양도세를 부과했다면 그 가격을 매입자의 취득가격으로 인정해줘야 한다"고 말했다.

그러나 국토해양부 관계자는 "개발사업 허가 이후의 가격에는 개발이익이 어느 정도 반영됐기 때문에 실거래가를 개발부담금 산정 기준으로 삼는 것은 부적합하다"며 "어쩔 수 없다"고 말했다.

☞개발부담금

정부는 토지 투기를 방지하기 위해 토지 개발시 발생하는 땅값 상승분의 일부를 개발부담금이란 이름으로 환수한다. 개발부담금은 개발 종료시점의 땅값에서 개발 시작시점의 땅값과 개발비용, 정상적인 땅값 상승분을 뺀 금액의 25%를 부과한다.