'외면받은 낯선 물건' 찾아라!

부동산 경기 전망이 불투명해지면서 경매를 통해 수익을 남기기도 쉽지 않은 상황이 됐다. 과거 경기가 좋을 때는 최저 입찰가가 감정가의 90% 이상이 돼도 찾는 사람이 많았지만, 지금은 80% 수준까지 떨어져야 겨우 시선을 끌 수 있다. 하지만 이런 물건에는 응찰자도 많아 낙찰받기가 더 어려워졌다.

전문가들은 이럴 때일수록 남들이 찾지 않는 물건에 관심을 가지라고 조언한다. 유치권(留置權)·법정지상권·예고등기 등 특이한 이름이 붙은 이른바 '특수물건'들이다. 이런 물건들은 이름이 낯설고 일반적인 매물도 아니어서 경쟁률이 상대적으로 낮다. 반면 법률용어가 잔뜩 붙은 경매 물건도 잘만 고르면 높은 수익을 올릴 수 있다.

서울 관악구에 사는 김미경(38·가명)씨는 지난해 1월 경기도 수원의 다세대주택이 건물을 제외한 대지(225㎡·68평)만 경매에 나온 것을 발견했다. 감정가가 1억9000만원인 이 땅은 3차례 유찰돼 최저 입찰가가 반값으로 떨어진 상태였다. 알고보니 '법정지상권 성립 여지 있음'이라는 문구가 있어 투자자들이 입찰을 꺼리는 것이었다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유였다가 분리된 경우로 나중에 토지나 건물을 사용하는 데 제약이 따를 수 있다.

김씨는 법정지상권이 성립하려면 토지에 근저당권이 설정되기 이전에 건물이 존재했어야 하고 토지, 건물의 소유자가 일치해야 한다는 점을 알고 있었기 때문에 좀 더 자세하게 분석에 들어갔다. 토지와 건물의 등기부등본과 집합건축물대장을 떼어 보니 토지·건물 소유자는 A씨로 같았지만, 토지의 근저당권 설정일자가 건물의 사용승인일자보다 1년 가까이 앞서 있어 법정지상권이 성립하기 어렵다는 걸 알아냈다. 김씨는 입찰에 참여해 1억원을 써내 낙찰을 받았다. 3.3㎡(1평)당 150만원이 조금 안 되는 금액이었다.

잔금을 치른 후 김씨는 다세대주택에 사는 14가구 소유자를 상대로 지료(地料·지상권자가 토지 사용의 대가로 토지 소유자에게 지급하는 금전)를 요구하는 내용증명을 발송했지만 처음엔 반응이 없었다. 그래서 김씨는 토지사용에 대한 부당이득반환청구와 건물철거를 구하는 소장을 법원에 제출했다.

법원은 "토지소유자인 김씨가 건물소유자 14명에게 대지권 등기를 해주고 토지대금을 받는 조건으로 건물을 존치하라"는 조정을 했다.

김씨는 법원 조정대로 다세대주택 소유자들에게 대지권등기를 해주면서 3.3㎡당 350만원의 대금을 받았다. 낙찰받은 금액보다 3.3㎡당 200만원이 넘는 수익이 생긴 것이다. 낙찰 후 소송이 종결되기까지 1년 6개월쯤 걸렸지만 김씨는 변호사 수임료를 제하고도 1억3000만원 가량의 차액을 남길 수 있었다.

강은 지지옥션 팀장은 "일반적으로 특수물건은 찾는 사람이 적어 관련지식만 갖춘다면 더 높은 수익을 올릴 수 있다"고 말했다.

☞ 특수물건

일반적인 경매 물건이 아니라 특수한 권리관계로 묶여 있는 경매 부동산을 통틀어 가리키는 말로 유치권, 선순위임차인, 예고등기, 법정지상권 등이 있다.