입력 : 2010.08.07 03:33
땅값 조달 못해, 건설사·코레일 협상 결렬… 내달 17일까지 합의 안되면 무산
● 왜 이지경까지? 부동산 침체로 사업성 악화, 삼성물산 등 지급보증 거부…
땅값 올리기 몰두한 코레일·서울시도 책임
● 무산되면 부작용은? 자본금 1兆 모두 허공에… 주변 땅값은 이미 치솟아…
3.3㎡당 최고 1억5000만원, 투자자·주민들 피해 클 듯
단군 이래 최대 규모의 개발사업으로 불리던 '용산국제업무지구(용산역세권)' 개발사업이 자금조달 실패로 중단 위기에 처했다. 용산국제업무지구 개발사업은 현재 코레일의 기지창이 들어선 곳과 서부 이촌동 일대를 개발해 초고층 빌딩(최고 150층)과 호텔·관광시설·유람선 선착장 등이 들어서는 초대형 국제업무지구로 만드는 사업이다. 사업비가 31조원으로 전 세계적으로 유례가 없는 대규모 개발사업이다. 애초 사업이 완공되면 연간 1억4000만명의 유동인구를 끌어들여 36만명의 고용 효과를 창출하고 67조원의 생산·부가가치를 유발할 것으로 예상됐다. 용산 역세권 개발은 서울시의 '한강 르네상스 프로젝트'의 핵심사업으로, 개발 계획이 발표되면서 주변 집값과 땅값이 2~3배씩 폭등하기도 했다.
◆용산개발 땅값 조달 실패
용산개발사업이 좌초 위기에 처한 것은 8조원에 이르는 땅값 조달 방안을 마련하지 못했기 때문이다. 현재 용산개발사업의 사업 시행자는 '드림허브PFV'. 여기에는 '땅주인'인 코레일과 롯데관광개발·삼성생명·푸르덴셜·삼성물산 등이 참여하고 있다. 이 사업이 시작된 것은 부동산 경기가 호황이었던 2006년 8월. 당시만 해도 용산개발사업이 엄청난 개발이익을 안겨줄 것으로 기대됐다. 2007년 사업자 선정 때만 하더라도 삼성물산은 물론 현대건설 등 건설업계 상위 10위권 건설사가 대부분 컨소시엄에 참여해 치열한 경쟁을 벌였다.
그러나 2008년 말 글로벌 금융위기 발생 이후 부동산 경기가 침체하면서 땅값 마련에서부터 차질이 발생했다. 내년까지 내야 할 땅값 관련 자금이 총 2조원가량이지만, 자금 조달이 막혔다. 코레일은 다른 개발사업처럼 시공사로 참여하는 건설사(건설투자자)들의 지급보증으로 금융권으로부터 대출을 받아야 한다는 입장이다.
반면 삼성물산 등 건설사들은 "수익이 나올지도 불투명한데 왜 우리가 위험을 떠안아야 하느냐"며 버티고 있다. 문제가 생기자 출자사들은 지난달 30개 투자자가 공동으로 자금조달에 기여하는 내용의 중재안을 마련했다. 총 2조원 중 건설사가 지급보증을 서 9500억원을 마련하고, 나머지는 증자와 코레일의 담보 제공 등으로 해결하자는 것이 중재안의 핵심이다. 하지만 삼성물산을 비롯한 17개 건설사는 "지급보증을 설 수 없다"는 입장이다. 업계에선 "삼성물산이 사업포기 수순에 들어간 것"이라는 분석이 나온다.
◆서울시·코레일도 비판 피하기 힘들어
사업중단 위기에 몰린 것은 코레일에도 책임도 있다. 코레일은 자신들이 보유한 땅을 비싼 값에 파는 데에만 열중해 경쟁입찰 방식을 도입했다. 그 결과 삼성물산 컨소시엄이 당초 적정 가격 5조8000억원보다 2조2000억원 높은 8조원에 낙찰받았다. 당시 땅값이 지나치게 높아 사업성이 떨어진다는 비판이 있었지만 삼성측은 "용산은 입지가 좋아 충분히 사업성이 있다"는 입장이었다.
서울시도 비난을 모면하기 힘들다. 서울시는 용산개발사업 부지에 당초에 계획에 없던 서부 이촌동 2200가구를 포함해 통합개발하라고 요구했다. 서울시가 추진하던 한강 르네상스 사업의 개발 부담을 용산개발사업에 떠넘겼다는 비판도 나온다.
◆무산되면 투자자, 주민 피해 불가피
용산개발이 무산될 경우 이 사업에 투자자로 나섰던 30여개 투자자가 납부한 자본금 1조원은 사라진다. 코레일 관계자는 "계약을 이행하지 못하면 토지매매 계약금의 10%(약 4400억원)는 위약금 형태로 고스란히 코레일에 넘어오고, 각종 손해배상 청구소송 등이 이어지면 1조원의 자본금은 모두 날리게 된다"고 말했다.
일반 투자자와 주민들의 피해도 적지않다. 현재 용산개발사업 지역인 삼각지 주변의 대지 지분 가격은 3.3㎡(1평)당 최고 1억5000만원을 호가할 정도로 치솟았다. 용산 일대 대지지분 가격도 4000만~6000만원에 이른다. 서부 이촌동의 경우 2007년 통합개발 방침이 정해지면서 재산권 행사가 3년째 묶여 있어 사업이 무산되면 주민들의 피해가 크다. 부동산정보업체 '스피드뱅크' 박원갑 연구소장은 "개발이 중단되면 용산 지역 부동산 가격 하락은 불가피하다"며 "개발 계획만 믿고 집과 땅을 샀던 일반 투자자의 피해가 심각할 것"이라고 말했다.
◆사업중단 피하기 어려울 듯
다음 달 17일까지 추가자금이 조달되지 않으면 이 사업은 무산된다. 그러나 현재로선 '사업중단'을 선언한 곳은 아직 한곳도 없다. 김홍성 코레일 대변인은 "중재안에 대한 더 이상 양보는 불가능하지만 협의를 중단하겠다는 것은 아니다"고 말했다. 삼성물산 관계자는 "사업을 하지 않겠다는 것이 아니라 합리적인 대안을 찾자는 것"이라고 말했다. 그러나 업계에선 삼성측이 자금 공동 부담안을 거부한 것을 두고 사실상 '발 빼기'에 들어간 것이 아니냐는 분석이 나오고 있다.
반면 삼성물산 등 건설사들은 "수익이 나올지도 불투명한데 왜 우리가 위험을 떠안아야 하느냐"며 버티고 있다. 문제가 생기자 출자사들은 지난달 30개 투자자가 공동으로 자금조달에 기여하는 내용의 중재안을 마련했다. 총 2조원 중 건설사가 지급보증을 서 9500억원을 마련하고, 나머지는 증자와 코레일의 담보 제공 등으로 해결하자는 것이 중재안의 핵심이다. 하지만 삼성물산을 비롯한 17개 건설사는 "지급보증을 설 수 없다"는 입장이다. 업계에선 "삼성물산이 사업포기 수순에 들어간 것"이라는 분석이 나온다.
◆서울시·코레일도 비판 피하기 힘들어
사업중단 위기에 몰린 것은 코레일에도 책임도 있다. 코레일은 자신들이 보유한 땅을 비싼 값에 파는 데에만 열중해 경쟁입찰 방식을 도입했다. 그 결과 삼성물산 컨소시엄이 당초 적정 가격 5조8000억원보다 2조2000억원 높은 8조원에 낙찰받았다. 당시 땅값이 지나치게 높아 사업성이 떨어진다는 비판이 있었지만 삼성측은 "용산은 입지가 좋아 충분히 사업성이 있다"는 입장이었다.
서울시도 비난을 모면하기 힘들다. 서울시는 용산개발사업 부지에 당초에 계획에 없던 서부 이촌동 2200가구를 포함해 통합개발하라고 요구했다. 서울시가 추진하던 한강 르네상스 사업의 개발 부담을 용산개발사업에 떠넘겼다는 비판도 나온다.
◆무산되면 투자자, 주민 피해 불가피
용산개발이 무산될 경우 이 사업에 투자자로 나섰던 30여개 투자자가 납부한 자본금 1조원은 사라진다. 코레일 관계자는 "계약을 이행하지 못하면 토지매매 계약금의 10%(약 4400억원)는 위약금 형태로 고스란히 코레일에 넘어오고, 각종 손해배상 청구소송 등이 이어지면 1조원의 자본금은 모두 날리게 된다"고 말했다.
일반 투자자와 주민들의 피해도 적지않다. 현재 용산개발사업 지역인 삼각지 주변의 대지 지분 가격은 3.3㎡(1평)당 최고 1억5000만원을 호가할 정도로 치솟았다. 용산 일대 대지지분 가격도 4000만~6000만원에 이른다. 서부 이촌동의 경우 2007년 통합개발 방침이 정해지면서 재산권 행사가 3년째 묶여 있어 사업이 무산되면 주민들의 피해가 크다. 부동산정보업체 '스피드뱅크' 박원갑 연구소장은 "개발이 중단되면 용산 지역 부동산 가격 하락은 불가피하다"며 "개발 계획만 믿고 집과 땅을 샀던 일반 투자자의 피해가 심각할 것"이라고 말했다.
◆사업중단 피하기 어려울 듯
다음 달 17일까지 추가자금이 조달되지 않으면 이 사업은 무산된다. 그러나 현재로선 '사업중단'을 선언한 곳은 아직 한곳도 없다. 김홍성 코레일 대변인은 "중재안에 대한 더 이상 양보는 불가능하지만 협의를 중단하겠다는 것은 아니다"고 말했다. 삼성물산 관계자는 "사업을 하지 않겠다는 것이 아니라 합리적인 대안을 찾자는 것"이라고 말했다. 그러나 업계에선 삼성측이 자금 공동 부담안을 거부한 것을 두고 사실상 '발 빼기'에 들어간 것이 아니냐는 분석이 나오고 있다.