광양·부산 공통점은? 서울보다 집값 상승률 10배 더 높아

지난 2008년 말 금융 위기 이후 '주택시장의 무덤'으로 통했던 지방 아파트 시장이 살아날 조짐을 보이고 있다.

2002년 이후 과잉 공급에 고가 분양 후유증으로 몸살을 앓았지만, 수년간 주택 공급이 끊기고 지방에도 개발 호재가 나타나면서 소리 없이 집값이 오르는 곳이 나오고 있는 것이다.

함영진 부동산써브 실장은 "아직도 지방 미분양만 8만여 가구에 달할 만큼 주택 경기가 좋은 것은 아니지만 일부 지역에선 강한 반등 현상을 보이고 있다"고 말했다.

◆확산되는 '지방의 반란'

15일 국민은행에 따르면 올 들어 3월까지 서울지역 아파트 매매가격은 평균 0.3% 올랐다. 서초구, 강동구 등 일부 지역은 1.6~1.7% 가량 올랐지만 나머지 지역들은 대부분 보합세를 보였다.

반면 같은 기간 부산은 평균 3.4% 올라 서울보다 10배 이상 높은 상승률을 보였고 대전(2.7%), 춘천(3.3%), 전주(3.1%), 광양(4.1%) 등도 비교적 큰 폭으로 올랐다.

지난해 말부터 강한 오름세를 보였던 부산은 센텀시티 개발, 지하철과 고속도로 개통 등 주거 인프라가 늘어나기 시작하면서 지난해 말부터 급격한 오름세를 타고 있다.

대전과 전주도 공급부족 여파로 집값이 강세다. 대전은 도시 재생사업을 벌이기 위해 택지개발 사업 속도를 조절하고 있고, 전주는 최근 수년간 건설업체들이 사업성 부족을 이유로 공급을 꺼렸던 탓이다. 실제 전주에서 2000년 이후 사업승인을 받고 공사를 진행하기로 한 아파트는 총 23개 단지 1만217가구였지만 지난해 12월 현재 공사가 진행 중인 곳은 6개 단지 3342가구로 당초 계획의 30%에 불과하다. 전주시 관계자는 "시내 아파트 전세금이 매매가의 70%를 넘으면서 전세보다 아예 매매로 돌아서는 경우가 많다"고 말했다.

◆공급 부족·경제 튼튼한 지역에 관심

집값이 오르는 이유는 공급보다 수요가 많기 때문이다. 여기서 수요는 외부수요와 내부수요로 구분된다. 서울 강남은 외부수요가 많은 대표적인 곳이다. 강남 아파트는 강남권 사람들만 매입하는 것이 아니라 서울, 넓게는 전국 부자들이 수요층이다.

반면 지방은 외부수요가 극히 제한적이다. 부산 해운대는 예외일 수 있지만 해당 지역의 내부 수요로 부동산 시장이 움직이는 경우가 대부분이다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "지방은 투기적 수요가 드문 '동네시장'이기 때문에 지역경제가 좋거나 수급 균형이 깨져야 가격에 변화가 생긴다"고 말했다.

주택 수급에 불균형이 있다는 건 어떻게 알 수 있을까. 김승배 피데스개발 대표는 "정확한 통계는 아니지만 주택 멸실, 리모델링 등으로 매년 전체 인구의 2~3%에 해당하는 절대 수요가 발생하는 것 같다"고 말했다. 인구가 1만명인 도시에서는 매년 200~300가구가 신규로 공급돼야 균형이 맞다는 것이다. 가령 전주의 경우 인구 규모(63만여 명)를 감안하면 매년 1만2000~1만8000여 가구가 공급돼야 하는 셈이다. 그러나 지난 2008~09년 전주에서 준공된 아파트는 각각 3906가구, 3503가구에 불과했다.

올 들어 집값이 많이 오른 곳은 공급이 없었던 곳 외에 광양, 창원 등 경제기반이 탄탄한 곳이 포함됐다. 박 소장은 "양도세 감면 혜택은 집값이 올라야 의미가 있다"며 "경제 기반이 탄탄하고 그동안 공급이 없었던 곳을 눈여겨봐야 한다"고 말했다.