Q 아파트 2채를 소유하고 있습니다. 현재 분당신도시에 살고 있으며 이 집은 2004년에 샀습니다. 현재 가격이 2억원 가까이 올랐습니다. 나머지 한 채는 서울 광진구에 있는 아파트로 2006년 매입해서 계속 전세를 놓고 있습니다. 이 아파트는 살 때보다 1억2000만원 정도 올랐습니다. 대출금이 너무 많아 이 중 한 채는 팔아야 하는데 양도세가 많이 나올 것 같아 걱정입니다. 어떤 주택을 먼저 파는 것이 유리할까요.

A 2주택자는 양도세 중과세 대상입니다. 하지만 올해까지 팔 경우에는 한시적으로 양도세를 덜 낼 수 있습니다. 참고로 중과세 대상 주택은 수도권 소재 기준시가 1억원 초과 주택과 광역시와 그 외 지역에선 3억원 초과 주택에 해당됩니다. 만약 중과대상이 아닐 경우 양도세는 일반 세율로 계산됩니다.

따라서 두 집 중 하나를 팔기로 결정했다면, 매도시기가 올해를 넘지 않는 것이 좋습니다. 양도세가 매입 당시보다 매도가격이 얼마나 올랐느냐를 기준으로 책정되는 만큼, 덜 오른 것을 먼저 파는 게 유리합니다. 또 비과세 요건을 충족했는지도 살펴봐야 합니다.

우선 가격이 덜 오른 광진구의 아파트를 먼저 팔 경우 일반과세에(과세표준에 따라 6~35%) 따라 양도세가 계산됩니다. 이후에 비과세 요건을 충족하는 분당신도시 아파트를 팔아야 세금을 아낄 수 있습니다.

비과세 요건은 1주택자로 서울, 과천, 신도시지역(분당·일산·평촌·산본·중동)에서는 3년 이상 보유하고 보유 기간에 2년 이상 거주 요건을 충족해야 합니다. 이 외의 지역은 3년 이상 보유를 하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

다만 9억원을 초과하는 경우 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다 하더라도 양도세가 과세됩니다. 이때 양도차익 전체에 대해서 양도세가 과세되는 것은 아니며 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다.

만약 올해 안에 팔지 못할 경우 중과세되므로 먼저 파는 아파트에 대해 양도차익의 50% 세율이 적용됩니다. 내년 이후 집값 상승폭에 따라 다르겠지만, 특별히 가격변동이 없는 한 비과세요건을 충족하지 못하고 양도차익이 적은 광진구 아파트를 먼저 파시는 것이 좋을 것으로 보입니다.