[MARKET & MONEY] [수도권 주택시장] [전문가 긴급 진단] "집값, 올 연말은 지나야 반등할 것"

◆주택 시장 침체 주요 요인

부동산정보업체 '부동산114'의 조사에 따르면, 1월 한 달 사이 0.21% 올랐던 서울 아파트값은 2월 들어 0.01% 올라 거의 보합세로 들어섰고, 3월에는 0.09%의 하락세로 돌아섰다. 특히 강남 재건축 아파트는 3월 들어 한 주에 0.1% 이상 내리고 있다. 송파구 잠실주공 5단지에선 두 달 전에 비해 7000만원 이상 떨어진 물건이 나오기 시작했고, 이달 초 안전진단 통과라는 호재가 있었던 대치동 은마아파트도 오히려 2000만원가량 호가가 떨어졌다.

전문가들은 현재 주택 시장에 대해 어떤 평가를 내리고 있을까. 본지는 정부와 주택 시장 전문가 6명을 상대로 긴급 설문 조사를 실시했다. 전문가들은 수도권 집값 하락세에 대해 "하향 안정세를 보이고는 있지만, 폭락세를 보이지는 않을 것"이라고 했다.

국토해양부 한만희 주택토지실장은 "일부 지역이 하락세를 보이지만 서서히 집값이 빠지고 있어 정부가 당장 개입할 정도는 아닌 것으로 판단하고 있다"고 말했다. 집값이 하락세를 보이는 것은 실물경기가 회복되지 않았기 때문이라는 의견이 많았지만, 보금자리 주택을 원인으로 꼽는 의견도 강했다.

보금자리 주택은 정부가 시세보다 저렴하게 공급하는 아파트이다. 김승배 피데스개발 사장은 "무주택자들이 모두 보금자리주택만 바라보고 있어 신규 분양이든 기존 주택이든 주택수요자가 거의 없는 상황"이라고 말했다.

◆하락세, 빨라야 4분기 돼야 끝날 듯

집값의 하향세가 언제쯤 끝날 것인가에 대해서는 빨라야 올 연말이라는 의견이 많았다. 지난해 말 일부 연구기관이 서울 집값이 올해 최고 10%까지 급등할 수도 있다는 전망을 내놓은 것과는 분위기가 완전히 반전된 것이다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “내년 초쯤 실물경기가 회복돼 집값 상승에 대한 기대감이 퍼지면 다소 회복세로 전환할 수는 있겠지만, 회복세 정도에 그칠 것”이라고 말했다. 그러나 불과 3~4년 전까지만 해도 주택 시장의 ‘블루칩’이었던 대형 주택에 대해서는 여전히 비관적인 전망이 많다.

올 연말 다가구 주택자에 대한 양도세 감면 조치가 종료됨에 따라 감세 혜택을 받기 위해 대형 주택이 시장에 쏟아져 나올 가능성이 있기 때문이다. 김희선 ‘부동산114’ 전무는 “지금도 대형 주택은 수요가 없고 하락폭이 크지만, 올 연말에는 대형 주택 매물이 늘어나 가격이 더 내려갈 것”이라고 말했다.

현재 정부가 주택시장에 적용하고 있는 대표적인 정책인 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)에 대해서는 “폐지할 이유가 없다”는 의견이 둘 중 하나는 완화해야 한다는 주장보다 많았다. DTI는 소득 수준에 따라 주택담보 대출 규모를 제한하는 정책이고, LTV는 주택 가격에 따라 대출 규모를 제한하는 제도다.

한만희 국토부 실장과 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “대출규제는 집값 규제가 아니라 개인의 부채규모를 제한하는 제도여서 유지하는 것이 바람직하다”고 말했다. 하지만 고성수 건국대 부동산학과 교수는 “주택경기가 계속 침체될 경우 DTI를 일정 수준 완화해 시장을 정상화할 필요가 있다”고 말했다.