[3분 컨설팅] 미분양 '전세 아파트' 계약해도 안전한가요

Q. 전셋집을 찾고 있다가 최근에 미분양으로 남은 아파트를 시행사가 직접 전세로 내놓은 집을 알게 됐습니다. 가격도 주변 시세보다 약간 싼 편이어서 계약하고 싶은데, 문제는 전세권 설정등기가 안된다고 합니다. 이런 전셋집을 계약해도 안전한가요.

A. 최근 지방 아파트 시장은 물론 수도권 외곽 도시에서 미분양 아파트가 장기간 팔리지 않자 아파트를 지은 건설사나 혹은 시행사가 분양을 일시적으로 포기하고 전셋집으로 돌려 시장에 내놓는 일이 종종 있습니다. 건설사나 시행사 입장에선 집을 파는 것이 최상의 선택이지만, 전세금이라도 받아 현금을 확보하려 합니다. 사업자들이 생각해 낸 일종의 고육책(苦肉策)인 셈이지요. 사업자가 내놓는 전셋집은 일단 현금 확보가 목적이어서 주변 시세보다는 다소 저렴하고, 소비자 입장에선 눈길이 가기 마련입니다.

우선 대형 건설사가 소유주로 돼 있는 전세 아파트는 그나마 안전한 편입니다. 자금력도 풍부한 편이고, 브랜드 이미지도 있기 때문에 사고가 날 가능성이 적기 때문입니다. 하지만 전셋집을 계약할 때 싼 임대료만 생각하고 '주인'이 불분명한 전셋집만 찾다가는 낭패를 볼 수도 있습니다. 특히 시행사나 건설사가 소유주인 전셋집은 이 회사의 자금력과 신뢰성이 중요한 판단 기준입니다. 최근엔 시행사가 하도급 업체에 공사비 대신 아파트를 주는 '대물'도 있습니다. 이런 사실을 숨기고 시행사가 대물로 준 물건을 전세로 내놓으면 세입자는 나중에 강제로 쫓겨날 수도 있어 이 사실을 반드시 확인해야 합니다.

우선 건설사나 시행사가 소유주인 전셋집은 미분양아파트의 권리 관계가 어떻게 되는지를 등기부 등본을 통해 충분히 확인해야 합니다. 시행사의 채무가 너무 많은 경우에는 시공사나 채권기관이 빚을 먼저 받아내기 위해 '보존등기'를 해 1순위 근저당 설정을 하는 경우가 있습니다. 이런 물건은 나중에 문제가 생기면 전세 세입자의 전세금은 후순위로 밀려 온전히 돌려받기 힘듭니다.

따라서 일반적인 전셋집 계약과 마찬가지로 사업자가 소유주인 전셋집도 등기부 등본에 가처분·가등기·가압류·압류·예고등기 등처럼 '복잡한' 법률 용어가 많이 등장한다면 일단 조심해야 합니다.