입력 : 2010.03.05 11:25
은마 아파트가 안전진단 절차를 통과하고 곧바로 재건축 판정을 받음으로써 은마 아파트처럼 안전진단 절차에 막혀 사업이 지지부진했던 잠실 주공5단지 등의 다른 재건축 단지들도 사업 속도가 빨라질 것이란 기대감이 커지고 있다.
부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 강남, 서초, 송파구에서 은마 아파트처럼 재건축 연한을 넘긴 중층(10층 이상~15층 이하)아파트는 총 4만9582가구이며 이 중 안전진단을 통과하지 못한 아파트는 전체의 70% 수준인 3만5075가구에 달하는 것으로 조사됐다.
그러나 중층 아파트는 사업성이 크지 않고 이들 아파트들이 실제 재건축을 진행하기까지는 아직 시간이 남아있기 때문에 당장 주변 집값에 영향을 미치지는 않을 것이란 전망이 우세했다.
◆은마, 착공까지 빨라야 4년 걸려
은마 아파트가 재건축을 진행하기 위해선 ‘재건축을 해도 좋다’는 서울시의 허가를 받아야 한다. 이를 위해 강남구는 ‘정비계획 수립 및 정비구역 지정’을 위한 용역을 이르면 이달 중 발주할 예정이다. 정비계획에서는 은마 아파트의 건폐율(대지면적에 대한 건축물 1층 면적의 비율)과 용적률(대지면적에 대한 지상 부분 건축물의 연면적 비율), 높이계획 등을 정하게 된다. 용역이 완료되면 서울시에 정비구역 지정을 요청하게 되는데 강남구는 이 기간이 최대 1년 가량 소요될 것으로 예상했다.
정비구역이 지정되면 재건축 조합을 설립하기 위해 전체 아파트 및 상가 ‘토지등소유자(아파트 4424가구, 상가 500호)’의 4분의 3이상으로부터 동의를 받아야 한다. 은마 아파트 추진위원회 관계자는 “상가는 생업과 연관이 있는 예민한 부분이라 (토지등소유자와)구체적으로 얘기를 해보진 않았지만 아파트 소유자들은 재건축에 대한 열의가 강하다”며 “5~6월에 소유자 총회를 열고 주민들의 의견을 모아볼 예정”이라고 말했다.
강남구는 조합설립까지도 1년 안팎의 시간이 걸릴 것으로 내다봤다. 또 아파트를 21층 이상으로 지을 경우 교통 및 환경영향평가 등을 받아야 하기 때문에 심의를 거쳐 사업시행인가를 받고 철거 및 착공에 들어갈 수 있는 시점은 빨라야 2014년 상반기가 될 것으로 강남구는 예상했다.
◆일반 재건축으로 진행…“수익성은 의문”
은마 아파트 재건축 추진위원회는 전용면적만 기존보다 10% 늘리는 1대1 재건축이 아니라 소형평형 의무비율의 적용을 받는 일반 재건축 방식으로 진행할 것이라고 밝혔다. 이 방식으로 진행하게 되면 전체 아파트의 20%는 60㎡(이하 전용면적 기준)이하, 40%는 85㎡이하, 40%는 85㎡초과로 지어야 한다. 현재 은마 아파트는 77㎡ 2674가구, 85㎡ 1750가구로 구성돼 있기 때문에 일부 거주자들은 재건축을 해도 집을 넓혀갈 수 없다는 우려가 나온 것도 이 때문이다.
추진위측은 이에 대해 일반 재건축 방식으로 진행해도 전체 가구 수가 4424가구에서 5700여 가구로 늘어나기 때문에 이 중 20%인 1140가구를 60㎡이하로 지어도 현 소유자들은 재건축 시 과거보다 넓은 집으로 옮길 수 있을 것이라고 설명했다.
그러나 전체 5700가구 중 1000가구 안팎은 임대 아파트로 분류, 건축비만 받고 서울시에 팔아야 하기 때문에 일반 분양 물량은 몇 백 가구에 그치게 된다. 일반 물량의 분양 수익은 조합의 수익이 되기 때문에 분양 물량이 적을수록 조합원의 부담은 늘어나게 된다.
따라서 전문가들은 기존 보유자는 재건축 완료까지 기다리는 게 이득이지만 시세 차익을 노리고 신규로 매입하는 것은 부담스럽다고 조언했다. 한 은행의 부동산PB팀장은 “용적률이 높은 중층 단지를 소형 의무비율이 있는 재건축으로 진행할 경우 사업성이 높지 않고 은마의 경우 가격도 미리 오른 측면이 있어 단기로 접근하는 것은 매력이 없어 보인다”고 말했다.
부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 강남, 서초, 송파구에서 은마 아파트처럼 재건축 연한을 넘긴 중층(10층 이상~15층 이하)아파트는 총 4만9582가구이며 이 중 안전진단을 통과하지 못한 아파트는 전체의 70% 수준인 3만5075가구에 달하는 것으로 조사됐다.
그러나 중층 아파트는 사업성이 크지 않고 이들 아파트들이 실제 재건축을 진행하기까지는 아직 시간이 남아있기 때문에 당장 주변 집값에 영향을 미치지는 않을 것이란 전망이 우세했다.
◆은마, 착공까지 빨라야 4년 걸려
은마 아파트가 재건축을 진행하기 위해선 ‘재건축을 해도 좋다’는 서울시의 허가를 받아야 한다. 이를 위해 강남구는 ‘정비계획 수립 및 정비구역 지정’을 위한 용역을 이르면 이달 중 발주할 예정이다. 정비계획에서는 은마 아파트의 건폐율(대지면적에 대한 건축물 1층 면적의 비율)과 용적률(대지면적에 대한 지상 부분 건축물의 연면적 비율), 높이계획 등을 정하게 된다. 용역이 완료되면 서울시에 정비구역 지정을 요청하게 되는데 강남구는 이 기간이 최대 1년 가량 소요될 것으로 예상했다.
정비구역이 지정되면 재건축 조합을 설립하기 위해 전체 아파트 및 상가 ‘토지등소유자(아파트 4424가구, 상가 500호)’의 4분의 3이상으로부터 동의를 받아야 한다. 은마 아파트 추진위원회 관계자는 “상가는 생업과 연관이 있는 예민한 부분이라 (토지등소유자와)구체적으로 얘기를 해보진 않았지만 아파트 소유자들은 재건축에 대한 열의가 강하다”며 “5~6월에 소유자 총회를 열고 주민들의 의견을 모아볼 예정”이라고 말했다.
강남구는 조합설립까지도 1년 안팎의 시간이 걸릴 것으로 내다봤다. 또 아파트를 21층 이상으로 지을 경우 교통 및 환경영향평가 등을 받아야 하기 때문에 심의를 거쳐 사업시행인가를 받고 철거 및 착공에 들어갈 수 있는 시점은 빨라야 2014년 상반기가 될 것으로 강남구는 예상했다.
◆일반 재건축으로 진행…“수익성은 의문”
은마 아파트 재건축 추진위원회는 전용면적만 기존보다 10% 늘리는 1대1 재건축이 아니라 소형평형 의무비율의 적용을 받는 일반 재건축 방식으로 진행할 것이라고 밝혔다. 이 방식으로 진행하게 되면 전체 아파트의 20%는 60㎡(이하 전용면적 기준)이하, 40%는 85㎡이하, 40%는 85㎡초과로 지어야 한다. 현재 은마 아파트는 77㎡ 2674가구, 85㎡ 1750가구로 구성돼 있기 때문에 일부 거주자들은 재건축을 해도 집을 넓혀갈 수 없다는 우려가 나온 것도 이 때문이다.
추진위측은 이에 대해 일반 재건축 방식으로 진행해도 전체 가구 수가 4424가구에서 5700여 가구로 늘어나기 때문에 이 중 20%인 1140가구를 60㎡이하로 지어도 현 소유자들은 재건축 시 과거보다 넓은 집으로 옮길 수 있을 것이라고 설명했다.
그러나 전체 5700가구 중 1000가구 안팎은 임대 아파트로 분류, 건축비만 받고 서울시에 팔아야 하기 때문에 일반 분양 물량은 몇 백 가구에 그치게 된다. 일반 물량의 분양 수익은 조합의 수익이 되기 때문에 분양 물량이 적을수록 조합원의 부담은 늘어나게 된다.
따라서 전문가들은 기존 보유자는 재건축 완료까지 기다리는 게 이득이지만 시세 차익을 노리고 신규로 매입하는 것은 부담스럽다고 조언했다. 한 은행의 부동산PB팀장은 “용적률이 높은 중층 단지를 소형 의무비율이 있는 재건축으로 진행할 경우 사업성이 높지 않고 은마의 경우 가격도 미리 오른 측면이 있어 단기로 접근하는 것은 매력이 없어 보인다”고 말했다.