재건축의 힘… 과천 85% 상승 최고

지난 2005년 이후 5년 동안 전국에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 경기도 과천이었으며, 전세금 상승률 1위는 인천 서구로 나타났다. 서울 강남·서초·송파구 등 강남 3개 구는 매매가 상승률 10위권에도 이름을 올리지 못했다. 지난 5년 동안 수도권은 집값이 전세금 상승률을 크게 앞질렀던 반면, 지방은 전세금이 더 많이 오른 것으로 분석됐다.

◆최고 상승률 과천, '재건축의 힘'

20일 본지가 지난 2005년 1월~2009년 12월까지 국민은행의 '월별 주택가격동향 조사' 자료를 분석한 결과, 지난 5년 동안 집값이 가장 많이 오른 곳은 과천이었다. 누적 상승률은 84.7%로 연평균 17%씩 오른 셈이다. 과천 집값이 오른 이유는 재건축 대상 아파트가 몰려 있기 때문이다. 재건축 아파트는 가격 상승기에 오름 폭이 매우 높다. 과천은 지난 2004년부터 재건축이 본격화되면서 2006년까지 매년 큰 폭으로 집값이 뛰었다. 재건축 규제가 강화된 2007년과 2008년 일시적으로 주춤했지만, 지난해 재건축 투자 붐이 일면서 전국 최대의 가격 상승률을 기록했다.

상승률 2위와 3위는 서울 용산구와 노원구였다. 용산구는 미군기지 이전과 한강변 재건축·뉴타운 개발 등 각종 호재가 쏟아졌고, '시티파크'와 '파크타워' 등 초고가 아파트가 입주하면서 집값을 끌어올렸다. 노원구는 2000년대 중반 이후 학군 우수지역으로 부상하면서 꾸준한 상승세를 보였다. 2008년 이후엔 중소형 아파트 전성기를 맞아 각광받기 시작했다. 4위에 오른 인천 서구는 청라지구·검단신도시 등 각종 택지개발사업의 수혜지였다. 안양 동안구(5위)와 군포(6위)·부천 오정구(7위)·시흥시(9위)는 고가(高價)·대형 아파트보다 경기 변동에 덜 민감한 중소형 아파트가 몰려 있고, 서울 출퇴근 여건이 좋아 실수요가 많다.

서울 강남 3개 구가 10위권 밖으로 밀려난 건 의외다. 서초구가 20위, 송파구가 23위를 각각 기록했고, 강남구는 구로구보다 1계단 낮은 26위에 머물렀다. 닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 "강남 3개 구는 지난 2004년까지 재건축 중심으로 급등세를 보였지만 이후 재건축이 시들해지면서 오름 폭이 줄어드는 추세"라고 말했다.

지난 10년간 집값이 떨어진 지역은 충북 충주와 부산 금정구·동구·중구, 경남 진해시, 제주시, 충남 공주시 등 7개 시·군·구로 나타났다.

전세금은 인천 서구가 지난 5년간 37.8%로 가장 많이 올랐다. 이 지역은 인천국제공항 개항과 구(舊)도심의 재건축 사업이 진행되면서 소형 주택 중심으로 전세금이 뛰었다. 수원 영통구(3위)와 고양 일산서구(5위)·서울 양천구(6위) 등은 신도시에 교육여건이 좋다. 전세금 상승률 상위에 오른 구리시와 서울 구로구·용인시·군포시 등은 서울 전세 수요자의 대체 주거지로 인기가 있는 곳이다.

◆수도권은 매매가, 지방은 전세금 강세

이번 분석 결과, 수도권은 상대적으로 매매가격이 많이 오른 반면 지방은 전세금이 강세를 보였다. 지난 5년간 전국 평균 매매가는 25.6%, 전세가는 18.8% 각각 상승했다.

그러나 이를 지역별로 살펴보면 매매가와 전세금 상승률에 큰 차이가 난다. 매매가의 경우, 수도권은 모두 40% 이상 올라 전국 평균을 크게 웃돌았다. 반면 지방은 울산과 전북·충북 등 3곳을 제외하고 모두 한 자릿수 이하 상승률에 그쳤다. 제주는 집값이 오히려 2% 떨어졌다.

전세금은 상황이 좀 다르다. 수도권도 20% 이상 높은 상승률을 기록했지만 매매가 상승률의 절반 수준에 머물렀다. 그만큼 매매 수요가 전세 수요보다 강했다는 증거로 해석된다. 대전·충남·전남 등 3개 지역은 매매가의 2배를 넘었다. 전문가들은 지방의 경우, 주택 경기가 장기 침체에 빠져 있어 매매보다는 전세가 강세를 띨 것으로 보고 있다.