자금 묶인 경매시장, 연립 등 소액 투자가 대세

부동산 경매는 흔히 '경기의 바로미터'라고 부른다. 지난해 금융위기 이후 경기 침체로 올 들어 경매 물건이 큰 폭으로 늘어났다. 10년 전 IMF 당시 경매가 최고의 투자수단이었던 점을 떠올리며 투자자들의 발길이 경매 시장으로 몰리기 시작했다. 응찰자가 늘고, 부동산 가격도 지난 3~4월 이후 회복세를 타면서 낙찰가격도 꾸준히 높아졌다. 올해 초 71%로 시작한 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 9개월 연속 오르면서 지난달에는 90%를 돌파했다.

그런데 최근 낙찰가 상승세에 제동이 걸렸다. 저축은행, 보험사 등 2금융권까지 대출을 옥죄면서 경매 시장을 찾는 투자자들이 줄어든 것이다. 경매 투자자들은 대부분 낙찰받은 부동산을 담보로 이른바 '경락잔금대출'을 받는다. 이 대출은 2금융권에서 집중적으로 서비스하는데 이번 대출 규제로 자금 동원이 어려워지면서 입찰 참여자가 줄고 낙찰가도 하락하고 있는 것이다.

사실 9월 초에 발표된 DTI 규제는 경매시장에 미치는 영향은 미미했다. 엉거주춤하던 가수요자들을 걷어내는 정도에 불과했다. 적극적인 투자자들은 경락잔금대출을 받아 여전히 공격적으로 입찰했었다. 다만 낙찰 후 팔 때를 고려해 일반시장의 분위기를 살피거나 '낙찰받았는데 부동산 가격이 떨어지지 않을까' 고민하는 정도의 간접적인 영향이었다. 그러나 이번 달에 발표된 2차 대출 규제 조치로 경매시장도 직접적인 영향권에 들면서 낙찰가가 꺾였다.

이런 가운데 최근 연립과 다세대가 새롭게 주목받기 시작했다. 이달 들어 아파트 낙찰가는 떨어지고 있지만 다세대는 상승하며 이른바 '풍선효과'를 보이고 있다. 엄밀히 말하면 연립·다세대가 각광을 받는다기보다 소액투자가 대세라고 보는 게 정확하다. 자금 마련이 원활한 소형 아파트, 연립, 다세대, 소형 오피스텔이 투자 대상으로 떠올랐다.

연립·다세대는 시세와 수익성을 정확히 계산하는 것이 중요하다. 가격이 표준화된 아파트와 달리 다세대는 교통, 대지 지분, 노후 정도와 개발지역 포함 여부에 따라 가격이 천차만별이다. 감정가를 믿지 말고 반드시 발품을 팔아 시세를 파악하고 낙찰 후 임대나 매각이 가능한지부터 조사해야 한다. 다세대를 고를 때는 재개발 계획과 사업 속도를 확인하고 기왕이면 대지지분이 넓은 물건이 좋다.

오피스텔은 가격 상승 속도가 느려 단기 매매차익을 노린 고가 낙찰은 피하고 임대수익을 적절히 산출해 내는 것이 관건이다. 대출을 받아 구입할 경우 임대료로 대출이자를 감당할 수 있는 임대수익이 높은 곳을 골라야 한다. 수익성을 분석할 때는 공실률을 따져보고 밀린 관리비와 각종 공과금을 사전에 조사해 금액이 많다면 입찰가격을 낮추는 것이 현명하다.