[이코노미플러스] 보금자리주택 청약 성공 전략 올 가이드

말로만 무성했던 ‘반값 아파트’가 현실화된다. ‘보금자리주택’이 바로 그것. 보금자리주택은 분양가가 주변 시세의 50~70% 선으로 저렴할 뿐만 아니라 위치도 좋아 역대 최고의 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다.

보금자리주택 당첨 안정권은 납입 금액이 판교신도시보다 많은 2000만원 이상으로 예상되는 등 당첨만 되면 높은 투자가치가 보장돼 있지만 경쟁률이 치열한 만큼 당첨되기는 하늘의 별따기만큼이나 어려울 것으로 전망된다.

하지만 청약 전략을 잘 짠다면 당첨 가능성을 더 높일 수 있는 만큼 세밀한 준비가 요구된다. 

청약 전략을 세우기에 앞서 보금자리주택은 어떻게 공급이 되고, 보금자리주택의 청약제도에는 어떤 것들이 있는지 잘 이해하는 것이 순서다. 먼저 공급물량을 파악할 필요가 있다. 보금자리주택은 2018년까지 수도권 그린벨트에 30만 가구를 짓기로 했던 것을 2만 가구 더 늘려 총 32만 가구를 2012년까지 모두 짓기로 했다. 게다가 보금자리지구에는 보금자리주택 외에 내년부터 4년여에 걸쳐 약 12만6000가구의 민간아파트도 들어설 예정이다. 

4개 지구에 5만여 가구 공급

올해 당장 사전예약을 통해 공급되는 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등 시범지구 네 곳에 공급되는 주택 수는 총 5만5100가구다. 이중 4만400가구가 보금자리주택 물량이고 나머지 1만4700가구는 민간 중대형 주택으로 공급된다. 보금자리주택 공급분 4만400가구 가운데 절반 수준인 2만200가구(공공분양)의 80% 선에 해당하는 1만6000가구(별도 분양분 1000가구 포함)는 사전예약 방식을 통해 나온다. 사전예약 방식에서 제외되는 4000가구는 내년 하반기에 청약할 수 있다.

보금자리주택 4만400가구는 공공임대와 공공분양으로 절반씩 나뉜다. 현재 정부는 공공임대(2만여 가구)의 경우 영구임대, 국민임대, 10년 임대, 장기전세 등의 미세조정 작업을 벌이고 있다. 공공분양 2만200가구 중 55%인 1만1110가구는 특별공급으로 분양된다. 특별공급 물량은 생애최초 4040가구(20%), 신혼부부 3030가구(15%), 장애인·국가유공자 등이 4040가구(20%) 등으로 구성돼 있다.

우선공급 물량은 2020가구다. 노부모 부양자(5%)와 무주택 다자녀가구(5%) 등이 우선공급 혜택을 받는다. 특별공급분과 우선공급분을 뺀 나머지 7070가구(35%)는 청약통장 가입 기간에 따른 순차 방식으로 일반에 공급된다.

보금자리주택 시범지구는 최근 서울 세곡·우면, 고양 원흥, 하남 미사지구 등 네 곳이다. 2012년까지 수도권에 공급될 보금자리주택은 임대주택을 포함해 60만 가구이며, 이 가운데 26만 가구가 분양주택으로 공급된다.

강남 세곡에는 보금자리주택 5600가구가 공급된다. 이 가운데 절반인 2800가구가 공공분양분이고, 공공분양 물량 중 1540가구가 특별공급되고 280가구는 우선공급분이다. 980가구는 일반에 분양된다. 서초 우면지구 보금자리주택은 2700가구다. 이중 절반인 1350가구가 공공분양분이고 특별공급은 742여 가구, 우선공급은 135가구다. 일반분양분은 473가구다.

고양 원흥은 보금자리주택 6400가구 가운데 3200가구가 공공분양이고 특별공급은 1760가구이고 우선공급은 320가구, 일반분양은 1120가구다. 하남 미사지구는 2만5700가구의 보금자리주택 중 1만2850가구가 공공분양된다. 특별공급이 7068가구, 우선공급이 1285가구, 일반분양이 4497가구다. 이와 함께 세곡 1300가구, 우면 700가구, 원흥 2200가구, 미사 1만500가구의 민간주택도 짓는다.

보금자리주택 청약 자격은?

사전예약 대상은 무주택자로 기존의 청약저축 가입자나 최근 출시된 주택청약종합저축 가입자다. 하지만 주택청약종합저축의 경우 1순위가 되려면 24개월이 지나야 하기 때문에 사실상 청약저축 1순위자가 청약 대상이라고 할 수 있다. 2순위는 청약저축에 가입하여 6개월 이상인 무주택세대주다. 3순위는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 무주택세대주다.

특별공급 대상자는 신혼부부, 근로자 생애최초, 다자녀 가구 등 해당 자격을 갖춘 자다. 이번에 신설된 근로자 생애최초 특별공급 등 청약 자격 및 방법 등에 대한 문의는 주택공사의 사전예약 콜센터(1588-9082)를 통해 안내받을 수 있다.

보금자리주택은 사전예약제로 진행이 된다. 사전예약제란 일반주택 사업보다 1~2년 정도 앞당겨 입주자를 미리 선정하고 예약 당첨자를 대상으로 부대 및 편의시설, 내부설계, 마감재에 대한 수요조사를 실시해 반영함으로써 맞춤형으로 공급하는 제도다. 보금자리주택 시범지구의 경우 지난 9월30일에 분양가 등 구체적인 사항이 담긴 입주자 모집공고일이 나왔다. 입주자 모집공고기간은 9월30일부터 10월14일까지다.

조금 더 구체적으로 살펴보면, 우선 보금자리주택 지구계획 승인을 받은 택지 내 단지들이 선정된다. 그리고 대한주택공사는 인터넷 홈페이지(www.jugong.co.kr)를 통해 수 개의 단지를 묶어서 모집공고를 한다. 위치, 공급면적, 추정 분양가, 개략 설계도, 본 청약 시기, 입주 예정일 등의 분양 정보가 공개되고, 예비 청약자는 대한주택공사 홈페이지를 통해 인터넷 접수를 한다. 1~3지망 단지까지 예약신청을 할 수 있다.
청약 일정도 우선공급과 특별공급, 일반청약 등에 따라 다르므로 잘 체크해야 한다.

 일반청약 사전예약접수는 10월26일에 시작된다. 이에 앞서 10월7일 장애인, 국가유공자 등 기관 추천 특별공급을 시작으로 12일에는 3자녀 특별공급 청약을 받는다. 이어 10월15일에 노부모 부양자 우선공급 청약을 받고, 20일에는 생애최초 주택구입자 특별공급, 22일에 신혼부부 특별공급, 26일에 일반공급 등의 일정으로 일반청약 접수를 실시한다.

그린벨트를 풀어 공급하는 보금자리주택은 시세의 50~70% 선에서 공급된다. 오는 10월에 사전예약제로 받는 보금자리주택 시범지구는 전용면적 85㎡ 기준으로 서울 강남 세곡과 서초 우면지구의 경우 3.3㎡당 1150만원, 경기도 하남 미사지구는 950만원, 고양 원흥지구는 850만원으로 나왔다.

서울 강남권은 인근 아파트 시세의 절반, 경기도 두 곳은 70% 수준이다. 특히 서울 강남권 두 곳은 강남구 아파트의 평균 매매가(3.3㎡당 3000만원 선)와 비교하면 거의 3분의 1 수준이다. 청약 시점에서 이 금액보다 다소 높아지거나 낮아질 수 있다.

보금자리주택은 싸게 분양하는 만큼 시세차익을 줄이기 위해 전매제한기간을 대폭 강화했다. 계약 후 최소 7년에서 최대 10년까지 전매가 금지된다. 전매제한기간은 주변시세 대비 분양가가 70% 미만이면 10년을 적용하고, 시세의 70% 이상이면 7년이 적용된다. 강남 세곡과 서초 우면지구는 10년, 그 외 지역은 7년이 적용될 것으로 보인다.