입력 : 2009.09.07 03:29
美·英은 부양책 쓰는데, 한국은 왜 집값 뛰는가?
재건축 등 각종 규제로 서울 공급물량 4분의 1토막
규제없던 美는 공급 과잉 부동산 침체 장기화될 듯
위례·광교 등 신도시 개발 조만간 물량 부족 해소
지난 연말까지만 해도 부동산 경기부양책을 내놓던 정부가 강남 재건축아파트 구입자 세무조사, 대출규제 수도권 확대 등 연일 집값 안정대책을 쏟아내고 있다.
서울 강남권에서 시작한 집값 상승세가 서울 강북과 경기도로 확산되는 데다 전세금까지 급등하고 있기 때문이다. 집값 하락을 막기 위해 각종 대책을 내놓는 미국과 영국과는 정반대 현상이 나타나고 있는 이유는 뭘까.
◆공급량 감소가 미국과 결정적 차이
일부 지역이지만 단기 조정 후 급반등하는 것은 주택공급 물량 감소의 영향이 크다. 노무현 정부는 집값 상승을 막기 위해 재건축 규제, 분양가 상한제, 소형평형 의무제 등 각종 규제를 가해 주택 공급이 크게 줄었다. 2002년엔 전국에 연간 66만 가구의 주택이 공급됐지만, 노무현 정부에서는 46만 가구 정도로 줄었다. 특히 서울은 2002년 16만 가구에서 2006년 4만 가구까지 급감했다. 주택공급은 인허가 기준이기 때문에 건축기간 등을 고려하면 2~3년 후에 물량감소 효과가 본격적으로 나타난다. 주택공급 감소가 집값에 어떤 영향을 주는가는 IMF 외환위기를 전후한 주택시장을 살펴보면 쉽게 알 수 있다. 90년대 주택공급량이 연간 50만~60만 가구 정도였지만 외환위기로 인해 주택업체들이 주택건설을 하지 않아 1998~2000년에서 30만~40만 가구로 급감했다. 외환위기를 극복하고 경기가 본격 회복되면서 2001년 이후 주택가격이 급등했다.
반면 미국 등은 집값이 치솟았지만, 정부가 규제정책을 펴지 않아 주택 공급이 2000년 150만 가구에서 2004~ 2005년에는 200만 가구까지 늘어났다. 특히 교통이 불편하고 편의시설이 부족한 교외지역에 과잉공급이 발생, 이들 지역을 중심으로 빈집이 속출하면서 집값이 폭락했다. 이 때문에 도심보다는 과잉공급된 교외지역이 가격 회복의 발목을 잡고 있다. 한국은 공급감소가 집값 하락을 막았을 뿐 아니라 경기가 회복되면서 일부 지역의 집값 상승과 전세난의 원인이 되고 있다. 반면 수도권보다 상대적으로 주택공급이 많았던 지방은 주택가격이 회복되지 않고 있다.
서울 강남권에서 시작한 집값 상승세가 서울 강북과 경기도로 확산되는 데다 전세금까지 급등하고 있기 때문이다. 집값 하락을 막기 위해 각종 대책을 내놓는 미국과 영국과는 정반대 현상이 나타나고 있는 이유는 뭘까.
◆공급량 감소가 미국과 결정적 차이
일부 지역이지만 단기 조정 후 급반등하는 것은 주택공급 물량 감소의 영향이 크다. 노무현 정부는 집값 상승을 막기 위해 재건축 규제, 분양가 상한제, 소형평형 의무제 등 각종 규제를 가해 주택 공급이 크게 줄었다. 2002년엔 전국에 연간 66만 가구의 주택이 공급됐지만, 노무현 정부에서는 46만 가구 정도로 줄었다. 특히 서울은 2002년 16만 가구에서 2006년 4만 가구까지 급감했다. 주택공급은 인허가 기준이기 때문에 건축기간 등을 고려하면 2~3년 후에 물량감소 효과가 본격적으로 나타난다. 주택공급 감소가 집값에 어떤 영향을 주는가는 IMF 외환위기를 전후한 주택시장을 살펴보면 쉽게 알 수 있다. 90년대 주택공급량이 연간 50만~60만 가구 정도였지만 외환위기로 인해 주택업체들이 주택건설을 하지 않아 1998~2000년에서 30만~40만 가구로 급감했다. 외환위기를 극복하고 경기가 본격 회복되면서 2001년 이후 주택가격이 급등했다.
반면 미국 등은 집값이 치솟았지만, 정부가 규제정책을 펴지 않아 주택 공급이 2000년 150만 가구에서 2004~ 2005년에는 200만 가구까지 늘어났다. 특히 교통이 불편하고 편의시설이 부족한 교외지역에 과잉공급이 발생, 이들 지역을 중심으로 빈집이 속출하면서 집값이 폭락했다. 이 때문에 도심보다는 과잉공급된 교외지역이 가격 회복의 발목을 잡고 있다. 한국은 공급감소가 집값 하락을 막았을 뿐 아니라 경기가 회복되면서 일부 지역의 집값 상승과 전세난의 원인이 되고 있다. 반면 수도권보다 상대적으로 주택공급이 많았던 지방은 주택가격이 회복되지 않고 있다.
◆미국과 비교하면 엄격했던 대출규제
지난해 글로벌 금융위기가 터졌을 때 한국도 미국처럼 집값이 폭락할 것이라는 전망이 우세했다. 그래서 정부도 집값 하락에 의한 금융부실과 경기침체를 막기 위해 각종 부동산 규제를 완화하는 등 집값 하락 대책을 내놓았다. 하지만 한국은 잠깐의 단기조정을 거친 후 급속도로 회복되고 있다. 조기회복에는 주택공급 감소 효과와 함께 노무현 정부 시절 도입했던 LTV(집값의 일정 부분만 대출해주는 제도), DTI(소득에 따라 대출금액을 결정하는 제도) 같은 엄격한 대출규제도 큰 역할을 하고 있다.
미국과 영국 등 다른 나라의 주택 버블붕괴는 부실 대출이 촉발시켰다. 상환 능력을 고려하지 않고 집값의 100% 가까이 대출해준 서브프라임 모기지(하위계층 대상의 주택담보대출)로 인해 집값이 급락했다. 한국은 금융권의 대출 규제로 일부 지역에서 집값이 급락했지만, 담보부실 등의 문제가 크게 나타나지 않았다.
근본적으로는 외국보다 상대적으로 빠른 경기 회복속도가 일조하고 있다. 작년에 글로벌 금융위기가 터졌을 때만 해도 경기침체가 상당기간 오래갈 것이라는 전망이 우세, 상당수 지역에서 급매물이 쏟아졌다. 하지만 환율효과 등에 힘입어 수출이 예상외로 선전한 데다, 전자·자동차 등 수출 업종들이 오히려 시장점유율을 넓히면서 경기 회복 기대감이 퍼진 것도 부동산 투자심리를 조기에 회복시켰다.
◆앞으로 어떻게 되나
경기 회복과 저금리, 주택공급 부족 등이 맞물리면서 주택 상승세가 어느 정도는 지속될 수 있지만, 'V'자형의 가격 급등은 쉽지 않다. 경기침체를 방지하기 위해 집값 부양책을 내놓던 정부가 본격적으로 규제 정책으로 전환하고 있기 때문이다. 국토부 관계자는 "집값 상승세가 계속 확산될 경우, 대출 규제를 더 강화하고 강남 등 일부 지역의 집값 상승을 촉발시켰던 재건축 규제도 강화할 것"이라고 말했다.
또 입주물량 부족현상도 내년부터는 일부 풀릴 전망이다. 노무현 정부가 2007년에 규제 정책에서 주택공급 확대 정책으로 전환하면서 수도권 주택공급량이 2006년 17만 가구에서 2007년 30만 가구로 급증했는데, 2007년 공급물량 상당수가 내년부터 입주를 시작한다. 특히 동탄2신도시, 위례신도시, 한강신도시, 광교신도시 등 대규모 신도시들이 속속 개발되고 있고 현 정부도 그린벨트를 대거 풀어 저렴한 아파트를 공급하기로 했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "현재 집값상승은 강남권 등 수도권 일부 지역에 한정된 것"이라며 "집값이 지속적으로 오르려면 근본적으로 경기가 본격 회복돼 일자리가 늘고 소득이 급속도로 늘어야 한다"고 말했다.
다만 동탄2신도시, 하남 보금자리 주택 등 풀리는 10조원 이상의 토지보상비와 확산일로에 있는 전세난이 변수가 될 전망이다. 서울시의 경우 재개발로 인한 철거 가구는 올해 3만1000여 가구, 내년에 4만8000여 가구로 늘어나지만, 입주 물량은 올해 1만1000가구, 내년 2만2000가구에 그칠 것으로 전망돼 전세난이 내년에도 이어질 가능성이 높다. 그래서 전문가들은 전세난을 막기 위해서는 수도권 전체의 입주 물량과 연계해 재개발 속도를 조절해야 한다고 주장하고 있다.
지난해 글로벌 금융위기가 터졌을 때 한국도 미국처럼 집값이 폭락할 것이라는 전망이 우세했다. 그래서 정부도 집값 하락에 의한 금융부실과 경기침체를 막기 위해 각종 부동산 규제를 완화하는 등 집값 하락 대책을 내놓았다. 하지만 한국은 잠깐의 단기조정을 거친 후 급속도로 회복되고 있다. 조기회복에는 주택공급 감소 효과와 함께 노무현 정부 시절 도입했던 LTV(집값의 일정 부분만 대출해주는 제도), DTI(소득에 따라 대출금액을 결정하는 제도) 같은 엄격한 대출규제도 큰 역할을 하고 있다.
미국과 영국 등 다른 나라의 주택 버블붕괴는 부실 대출이 촉발시켰다. 상환 능력을 고려하지 않고 집값의 100% 가까이 대출해준 서브프라임 모기지(하위계층 대상의 주택담보대출)로 인해 집값이 급락했다. 한국은 금융권의 대출 규제로 일부 지역에서 집값이 급락했지만, 담보부실 등의 문제가 크게 나타나지 않았다.
근본적으로는 외국보다 상대적으로 빠른 경기 회복속도가 일조하고 있다. 작년에 글로벌 금융위기가 터졌을 때만 해도 경기침체가 상당기간 오래갈 것이라는 전망이 우세, 상당수 지역에서 급매물이 쏟아졌다. 하지만 환율효과 등에 힘입어 수출이 예상외로 선전한 데다, 전자·자동차 등 수출 업종들이 오히려 시장점유율을 넓히면서 경기 회복 기대감이 퍼진 것도 부동산 투자심리를 조기에 회복시켰다.
◆앞으로 어떻게 되나
경기 회복과 저금리, 주택공급 부족 등이 맞물리면서 주택 상승세가 어느 정도는 지속될 수 있지만, 'V'자형의 가격 급등은 쉽지 않다. 경기침체를 방지하기 위해 집값 부양책을 내놓던 정부가 본격적으로 규제 정책으로 전환하고 있기 때문이다. 국토부 관계자는 "집값 상승세가 계속 확산될 경우, 대출 규제를 더 강화하고 강남 등 일부 지역의 집값 상승을 촉발시켰던 재건축 규제도 강화할 것"이라고 말했다.
또 입주물량 부족현상도 내년부터는 일부 풀릴 전망이다. 노무현 정부가 2007년에 규제 정책에서 주택공급 확대 정책으로 전환하면서 수도권 주택공급량이 2006년 17만 가구에서 2007년 30만 가구로 급증했는데, 2007년 공급물량 상당수가 내년부터 입주를 시작한다. 특히 동탄2신도시, 위례신도시, 한강신도시, 광교신도시 등 대규모 신도시들이 속속 개발되고 있고 현 정부도 그린벨트를 대거 풀어 저렴한 아파트를 공급하기로 했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "현재 집값상승은 강남권 등 수도권 일부 지역에 한정된 것"이라며 "집값이 지속적으로 오르려면 근본적으로 경기가 본격 회복돼 일자리가 늘고 소득이 급속도로 늘어야 한다"고 말했다.
다만 동탄2신도시, 하남 보금자리 주택 등 풀리는 10조원 이상의 토지보상비와 확산일로에 있는 전세난이 변수가 될 전망이다. 서울시의 경우 재개발로 인한 철거 가구는 올해 3만1000여 가구, 내년에 4만8000여 가구로 늘어나지만, 입주 물량은 올해 1만1000가구, 내년 2만2000가구에 그칠 것으로 전망돼 전세난이 내년에도 이어질 가능성이 높다. 그래서 전문가들은 전세난을 막기 위해서는 수도권 전체의 입주 물량과 연계해 재개발 속도를 조절해야 한다고 주장하고 있다.
