DTI(총부채상환비율) 서울·수도권 전역으로 확대

금융당국이 4일 총부채상환비율(DTI)을 서울과 수도권 전역으로 확대하기로 함에 따라 서울과 수도권으로 확산되던 집값 상승세에 제동이 걸릴 전망이다. 정부는 지난 7월 수도권 지역의 주택담보인정비율(LTV·강남 3구 제외)을 60%에서 50%로 강화한 데 이어 최근 강남 재건축 아파트 구입자에 대한 자금출처 조사를 벌이는 등 부동산 규제의 강도를 단계적으로 높이고 있다.

부동산 컨설팅회사인 '부동산1번지' 박원갑 연구소장은 "서울 비강남권과 수도권은 없던 금융규제가 생긴 만큼 투자자들은 주택 구매를 망설일 수밖에 없다"며 "주택시장에 무리한 대출로 집을 구입하려 했던 가수요가 일부 줄면서 실수요자 위주의 시장으로 재편될 전망"이라고 말했다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 "정부가 더는 집값 상승을 용인하지 않겠다는 강력한 의지를 보이고 있어 투자심리는 다소 냉각될 것으로 보인다"며 "DTI 규제 확대로 일단 최근 집값 상승세가 서울과 수도권 전방위로 퍼져가는 현상은 어느 정도 막을 수 있을 것"이라고 말했다.

이번 대출 규제로 일반 봉급생활자보다 소득 증빙이 어려운 자영업자나 주부, 서민들이 주로 거주하는 수도권 외곽 위주로 투자심리가 더 크게 위축될 것이란 분석도 나온다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 "소득 규모가 전부 드러나는 근로소득자는 DTI 적용으로 대출액이 소폭 줄어들겠지만, 그동안 소득 노출이 안 된 소규모 자영업자는 수도권에서 5000만원 이상 대출받기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

그러나 DTI 규제가 종전과 변함없는 강남·서초·송파 등 강남 3구의 집값 상승세는 잠시 주춤할 수 있어도 큰 폭으로 내리진 않을 것이란 의견이 지배적이다. 강남권은 DTI 규제(40%)가 계속 유지되고 있을 때도 집값이 올랐을 정도로 대출 규제에 크게 영향받지 않는다는 점에서다. 주택산업연구원 장성수 연구실장은 "최근 강남의 집값 상승은 실수요자들이 은행 대출을 받아 내 집을 마련하기보다 여윳돈을 가진 자산가들이 투자에 대거 나섰기 때문"이라며 "저금리 기조가 계속 유지되고 4대강 정비 사업 및 보금자리주택 시범지구 토지 보상비가 지급될 경우 강남 집값은 한 차례 더 들썩일 수도 있다"고 말했다.

☞ DTI(Debt To Income·총부채상환비율)
매년 금융회사에 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중을 뜻한다. DTI가 40%라면 매년 상환하는 원리금이 연소득의 40% 이내가 되도록 대출 한도를 정해 그 한도 내에서만 대출해 주는 것이다. 미국 등에선 은행들이 자율적으로 적용하고 있으며, 우리나라는 노무현 정부 때 집값 급등 및 대출금 부실화를 막기 위해 금융감독당국의 정책으로 도입했다.

▶ 'DTI 규제 확대' 문답풀이

소득이 낮은 사람이 주택담보대출을 받을 경우 은행이 대출금액을 낮추는 DTI(총부채상환비율) 규제가 7일부터 수도권 전역으로 확대 시행된다. 정상적인 소득으로 대출금을 갚을 능력이 안 되는 사람이 집값 상승만 노리고 무리하게 집을 사려는 것을 막기 위한 조치다.

Q: 이번 DTI 규제가 기존 강남3구에 적용되던 규제와 어떤 차이가 있나.

A: 지금까지 DTI 규제는 서울 서초·송파·강남 등 강남 3구에만 적용됐다. 강남 3구에 있는 아파트를 담보로 금융회사(은행과 제2금융권 포함)에서 5000만원을 초과하는 돈을 빌릴 때 매년 원금과 이자를 합쳐 은행에 갚는 돈이 연간 소득의 40%를 넘지 않아야 했다. 아파트가 아닌 일반주택에 대해서는 DTI규제가 적용되지 않았다. 7일부터는 강남 3구뿐 아니라 서울과 수도권 전 지역으로 DTI규제가 확대 시행된다. 하지만 DTI 40%를 적용받는 강남 3구와 달리 서울 다른 지역은 50%, 인천·경기는 60%의 DTI가 적용된다.

예컨대 연간 소득이 5000만원인 사람이 8억원짜리 아파트를 담보로 20년 만기에 금리 연 5.29%로 대출받으면서 DTI 50%를 적용받을 경우 대출 가능금액이 최대 4억원에서 최대 2억4295만원으로 줄어든다. 또 강남3구는 DTI규제가 은행과 제2금융권에 모두 적용되지만, 서울 다른 지역과 인천·경기는 은행의 아파트 담보대출에만 적용된다.

지금까지는 강남 3구를 제외한 서울지역에서 소득이 없어도 8억원짜리 아파트를 살 때 집값의 50%인 4억원까지 대출을 받을 수 있었다. 하지만 7일부터 소득이 없는 사람은 은행에서 아파트담보대출을 한푼도 받을 수 없게 된다. 여기서 소득이란 연봉, 이자소득, 사업소득, 임대소득 등을 의미한다.

Q: 은퇴한 지 오래돼 별 소득이 없고 집 한 채만 있는 고령자다. 살고 있는 집을 담보로 대출을 받고 싶은데 DTI 규제 때문에 못 받는 것 아닌가?

A: 이번 규제는 5000만원을 초과하는 대출만 대상으로 한다. 따라서 5000만원 이하(전 금융회사 합산)의 대출은 소득이 없어도 받을 수 있다. 또 DTI 규제를 받지 않는 보험·저축은행 등 제2금융권 대출을 이용할 수도 있다. 이 밖에 아파트집단대출(이주비·중도금·잔금대출)이나 미분양주택 담보대출도 DTI 규제를 받지 않는다.

Q: DTI 계산은 어떻게 하나.

A: 예컨대 DTI 50%라면 대출을 받을 때 1년에 은행에 갚는 원리금 상환액이 연간 소득의 50%를 넘으면 안 된다는 것이다. 예컨대 연봉 5000만원인 사람은 1년에 원금과 이자를 합쳐 2500만원 이내에서 갚을 수 있을 정도로만 은행 대출을 받게 된다.

Q: 소득 파악이나 입증이 어려운 자영업자의 경우 대출 불이익을 당하는 것 아닌가.

A: 자영업자는 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액, 적립식저축, 임대소득 등 다양한 소득증빙 자료로 소득을 입증하면 대출을 받을 수 있다.

문의 : 금융감독원 가계신용반 ☎(02)3145-8081~2